一年前，恒大风光无限的时候，我说恒大要倒闭了，很多人都觉得是笑谈，现在中国信达进入恒大，代表着恒大即将走入历史的终点，因为信达就是专门处理不良资产的，信达进入的企业，资产价格大概打个4折吧。
去年上半年，我预测美股大顶已经到来，结果标普500从4月份的4100多点一路涨到4800多点，被很多人说，现在应该都害怕了，搞不好美股一个月时间把去年一年的涨幅都抹去。
其实，对我们普通人来说，还是关心房子多，至于美国人的事情，那都是茶余饭后的谈资罢了。
中国的房地产走了30年的上坡路，现在要走下坡路，就绝对不是一两年的问题，这是经济发展的必然规律，不是任何人能改变的。
商品的价格只和两个因素有关：供给和需求。
任何变量，要左右商品价格的走势，一定是要落实在改变供给和需求这个因素上。
很多人说，深圳的人口还在净流入，产业也在往高端上面走，人员素质高等等，这些其实都没什么用，如果带不来需求，所有这些都对房价的走势是无用的变量。
用这些变量去指导我们进行房地产的投资，无疑是缘木求鱼，最后终无所获。
商品价格要推高，一定是资金在涌入，不是人口在涌入。
如果人口净流入带不来资金的流入，那人口流入有何用？来两个22岁的大学生，然后跑了一个40岁资产千万的人，你说对房价是利好还是利空？
如果人多房价就会高，那现在中国房价最高的就是山东，山东的人口密度比广东高不少。同样，福田区的人口密度在全国区县排名里是20名开外，可是福田的房价前十之内。
还有一些专家会用政策来解释房价，这也纯属扯淡。
政策一定是通过左右产业继而影响房价。如果政策无法左右产业，那就不能左右房价。
是谁在买入深圳的房子？
买入深圳房子的职业查不到，这个不好查，也不会登记。有一种说法是内地很多人会去一线城市买房子，这个肯定是的，但是这个比例应该没那么大。
最大的还是在当地赚了钱的人，以前是工业，现在服务业的比重在快速上升。这个从深圳市的统计公报中能看出来。
在2020年的经济增量中，工业占比依然高达1/3，互联网为代表的的产业占比一成，金融业有了15%。其他行业增加值都比较小，可以不用考虑。
因此，可以这么说，深圳的经济就是出口制造业，金融业和互联网三驾马车拉动的，这三个产业好，那未来就会更好，这三个产业不行，那未来就麻烦了。
首先，看出口制造业。
深圳的出口顺差最高峰时期是在2015年，当年达到了856亿的顺差，2015年全中国的出口顺差3.68万亿，深圳占全国顺差比例是2.3%。
到了2020年，深圳的顺差是498亿，和2015年相比下跌了42%，当年全国的出口顺差是3.7万亿，占比只有1.3%，下滑幅度非常大。值得注意的是现在深圳的出口金额虽然还是最大的，但是出口的顺差已经掉到了第三，后面估计还会进一步下滑。
也就是说，出口创汇能力开始变弱，这也直接让出口企业的高管和老板们购买能力开始下滑。
第二，信息服务业。
信息服务业我们看两家公司就可以了，一个是鹅厂，一个是华为。
下图是鹅厂的业绩情况，无论是从毛利润还是从净资产收益率等指标来看，各项数据都在下滑，这种下滑不会是一天两天，国家层面的反垄断和控制资本无序扩张不会是一两年的事情，会持续比较长久。
华为的业绩就不赘述了，整个华为无论是营业额还是利润都在快速下滑，而且更重要的是华为的很多产业都分布在全国各地，不是只在深圳。
虽然说中兴这些在增加，但是无奈现在体量太小，不足以弥补其他互联网公司的下滑量。
第三，金融业。
金融就是三大块，银行，保险和证券。
这几年，本外币存贷款的增长非常快，另外，证券在这3年也很活跃，保险业稍差，不过增长仅仅只是在2020年慢一点，金融业的快速增长导致金融业的增加值占经济增长的比重逐步提高。
可是，从2021年开始，金融业也开始变得乏力。
银行业的信贷投放开始减少，这个主要是房地产下滑导致的。房价不再上涨，银行的贷款就出不去，最后的结果就是银行业的利润会下滑。
保险业在2020年其实已经增长乏力了，2021年更是不行。以中国平安为例，前三季度业绩下滑21%，平安可是深圳第一大的企业。
证券业虽然在增长，不过现在的证券业相比于2018年，新开户人数还下滑了10%。
在保险下滑，银行信贷投放发力，证券增长速度减缓的情况下，整个金融业都会有点麻烦。
其实这个从股票价格也能看出来，银行保险及证券都在不断的下跌，这也反映出资本市场对这些板块未来盈利能力的怀疑。
综合来说，支柱产业都在下滑，这个从企业的名单也能看出来。前十强里面恒大已经没了，第一和第二都在下滑。这十个企业只有招行，比亚迪和中广核在增长，而且增长的幅度都不算大。
如果占增加值60%的制造业，金融业和互联网都出现增长乏力的情况，那买房的资金从何而来？
放水吗？不可能的，就算是放水，也会针对实体企业放水，而且是有节奏性的，不会出现2008年的四万亿。
现在所做的任何措施都只是为了对冲经济的下滑，特别是外贸的下滑带来的影响。
今天，人民币汇率已经到了6.32，到了2018年5月份以来的新高。就算是央行采取措施，依旧没有阻挡住人民币升值的步伐。
人民币如此快速地上升，会导致欧美的需求进一步减弱。
当欧美购买力降低的时候，优先要保证的就是衣食住行，会砍掉不必要的支出，手机电脑这些更换的频率降低，游戏机这种能不买就不买。
因此，外贸下滑，不会对义乌这类的城市有多大的冲击，冲击最大的就是郑州，深圳和苏州，因为这三个地方是消费类电子产品最集中的地方。
中国出口结构中，机电产品占比高达60.5%，主要就是手机，电脑等电子产品。
如果电子产品出口下滑，上图中排名前十的那些企业，除了中国石油和中国石化以外，都会受到很大影响。
但是相比于郑州和苏州上海来说，深圳对外贸的依存度太高，一旦有风吹草动，就会伤筋动骨。（下图的数据和统计局的数据稍有差异，不过大体上差不多）。
另外，深圳房价也不是苏州和郑州能比的。
如果一个城市房价很高，前三大的支柱产业受到冲击的概率很大，结果就是危险系数非常高。
我看很多经济学家和自媒体说未来房价要分化，一线城市会成为避险之地，他们的观点就好像买股票一样，股市下跌的时候，资金就会往头部公司涌。
我一直反对这个观点，这不是最近开始，是从说房价开始就是这个观点。
因为从资金的角度来分析，一线城市不可能上涨。就好像茅台现在也涨不动了一样。多少大牛股都崩盘了，最近的长春高新，之前的格力电器，中公教育。医药，白酒，还有在崩盘路上的宁德时代。
一线城市要再次上涨，只有一个原因：贫富分化加剧。
当人有100万，他可能会想着买100万的房子，房价波动会很大的影响他的购买力。
当人有1亿的时候，房价1000万和1500万其实没差别。
贫富分化加剧，就会让富人区的房子越来越高，比如说香港那样。
贫富分化不止是房子分化，公司也会分化，就有点类似美国股票那样，可以推的无限高。
但是，我们是社会主义国家，不会让这种事情发生的。
产业如果开始下滑，一定会导致财政赤字加大，最终会传导至每个人的收入下滑。其实，从2002年开始到2020年这19年时间，深圳有18年是财政赤字，仅仅只有2013年这一年财政略有盈余。
大家想象不到吧，全国最不靠卖地的城市，最有活力的城市，年轻人占比最多的城市，居然常年亏空。
现在，不能再这样亏空下去了，2020年财政收入增长2.2%，财政支出减少了8.2%，要过苦日子啊。
在财政年年赤字的情况下，还怎么拉动经济发展，这是个谜，至少不能大搞基建了。
大河满则小河溢，大河无水小河干。
中央说要过苦日子，如果还能放水，那就不是苦日子。
事情的传导发酵，是有一个过程的，一开始先知先觉的人会先跑路，等到所有苗头都出现的时候，再做出什么动作就已经来不及了。