今天有一个新闻，说的是广州那里有楼盘限价大幅上涨。
该楼盘名字叫汇景台，面积172-238，之前该板块普遍限价在10万，现在备案价达到了14-15万元，涨幅近50%。
当然了，此消息立即被否认了。然而去年广州没有楼盘卖到10万是真的，今年汇景台备案价14-15万也是真的，否认的仅仅是“放松限价”四个字，官方表示每个时期备案价都会有波动，并没有放松限价。。。。。
既然一切以官方为准，我们就不多做猜测，今天去研究另外一个经济学问题。
广州这次并非意外，因为那里一直有传言，说可能要进行分级备案。也就是说，根据不同的楼盘进行不同的限价处理，有的限价高，有的限价低，而不是简单一刀切，甚至可能会对豪宅放开限价。
刚需房限价，豪宅不限价，这种做法一直有人在呼吁，粗看起来，也是有很大好处的。
一来，依然可以保证老百姓的利益，让刚需的买得起房子；
二来，不限价就意味着不用摇号，富人也可以买到房子；
三来，不限价土地可以拍出更高的价格，对财政也是利好。
最终三全其美，各取所需。
事实上这样的做法与税收有异曲同工之处，本质上就是富豪多花钱来给穷人住房买单，相比于单纯的限价，则更加的市场化。
反观现在，限价制度已经展现出了弊端，毕竟当豪宅与刚需一起限价的时候，豪宅倒挂是更多的，最终成了富人的游戏，相当于地价低了，而低出来的钱正是豪宅的倒挂，最终进入了富人口袋。
这就是很多人呼吁放开豪宅限价甚至限售限购的原因。
然而事情也不是这么简单的，说起来轻巧的“豪宅不限价”实际上风险重重，很难落地，因为你很难界定豪宅与刚需的标准。
如果把200平当做豪宅，那190平算什么？
如果190平限价，而200平不限价的话，岂不全世界去抢190了？
同样的逻辑，如果把140平当成豪宅，那么135平算什么？最终135会成为全市倒挂最高的鸡腿，引得万人疯抢。
哪怕你按小区来判定，也会有很大的问题，这个小区是豪宅，它隔壁小区是刚需，价格差3倍，那么谁不去抢隔壁小区呢？
按板块分也不行，因为永远会有相邻的版块，以及位于两版块间的楼盘，最终还是会有那个卡在临界线上的房子，它就会成为哄抢的爆款。
如果听不明白的话，我举个例子就清楚了。
假设我们把南京的江湾城四期（二手10万）、三期（二手8万）、二期（二手6万）全部清空，拿出来当新房卖。
毫无疑问，四期一定是豪宅，不限价，直接卖10万。
那三期算什么？
如果三期算刚需限价5万，大家猜会发生什么？
答案是几乎没有人会去买四期，反而由于四期直接抬高了市场预期，所有人都会涌向三期，最终三期被抢爆，二手价格一路直逼10万。
如果把三期当做豪宅，不限价卖8万，那么二期算什么？
如果二期算刚需限价5万，依然会有很多人涌向二期。
如果二期也算豪宅，那一期算什么？
同理，不论你怎么去界定豪宅的标准，永远会有楼盘卡在临界点上，既享受了限价的优惠，又与豪宅无限接近，而这个楼盘不但会变得异常火爆，其二手价格也会随着不限价豪宅而飞飙。
更夸张的时候，如果江湾城又开了个五期直接卖15万，那不好意思，整个板块的预期都会被拉上去，所有二手房都会涨价。
这就是刚需限价、豪宅不限价的最核心问题，市场是有传导机制的，它不是只有老破小与顶豪那么简单，而是有各种不同级别的房子，充斥着整个楼市链条，但凡有一个点出现了波动，就会不断的传导下去。
如果豪宅不限价了，这种传导机制会导致最终所有房价都上涨。
那有朋友会问，如果我进行深度调研，对各家楼盘进行精准限价，可不可以呢？
比如我在上调豪宅备案价的同时，依然进行限价，让它们只有二手房80%的价格，这样的话，豪宅价格限住了，地也能卖高价了，是不是可以操作呢？
答案是可以的，但要做好预期引导。
首先，当每一个楼盘倒挂一致，且又不是很高的时候，就不会出现万人摇号的火爆场面了，反而由于报名人数的减少，二手房价会逐渐回落，直至与限价一致。
也就是说，这么做长期看是有利于调控房价的。
但是，在我们上调备案价的时候，一定要做好解释说明工作，让大众有一个稳定的心理预期，让大家知道涨价是为了更好的调控，而不会一直这样猛涨下去。
反过来，如果我们突然毫无理由也不打招呼就上调了备案价，甚至在外界询问的时候也拒绝回答原因，那就会给民众一个很不好的预期，让大家以为房价可以毫无理由的上涨。这种预期的引导对房价是很不利的，一旦大家都觉得还要涨，房价又会控制不住了。
所以，如果真的想要做好房价调控工作，分级限价是必要的，但需要有极大的付出，做足准备工作；而如果有地方涨价只是为了救市，那当我没说。。。。
今天就这样吧