今天有一個新聞，說的是廣州那裡有樓盤限價大幅上漲。
該樓盤名字叫彙景台，面積172-238，之前該闆塊普遍限價在10萬，現在備案價達到了14-15萬元，漲幅近50%。
當然了，此消息立即被否認了。然而去年廣州沒有樓盤賣到10萬是真的，今年彙景台備案價14-15萬也是真的，否認的僅僅是“放松限價”四個字，官方表示每個時期備案價都會有波動，并沒有放松限價。。。。。
既然一切以官方為準，我們就不多做猜測，今天去研究另外一個經濟學問題。
廣州這次并非意外，因為那裡一直有傳言，說可能要進行分級備案。也就是說，根據不同的樓盤進行不同的限價處理，有的限價高，有的限價低，而不是簡單一刀切，甚至可能會對豪宅放開限價。
剛需房限價，豪宅不限價，這種做法一直有人在呼籲，粗看起來，也是有很大好處的。
一來，依然可以保證老百姓的利益，讓剛需的買得起房子；
二來，不限價就意味着不用搖号，富人也可以買到房子；
三來，不限價土地可以拍出更高的價格，對财政也是利好。
最終三全其美，各取所需。
事實上這樣的做法與稅收有異曲同工之處，本質上就是富豪多花錢來給窮人住房買單，相比于單純的限價，則更加的市場化。
反觀現在，限價制度已經展現出了弊端，畢竟當豪宅與剛需一起限價的時候，豪宅倒挂是更多的，最終成了富人的遊戲，相當于地價低了，而低出來的錢正是豪宅的倒挂，最終進入了富人口袋。
這就是很多人呼籲放開豪宅限價甚至限售限購的原因。
然而事情也不是這麼簡單的，說起來輕巧的“豪宅不限價”實際上風險重重，很難落地，因為你很難界定豪宅與剛需的标準。
如果把200平當做豪宅，那190平算什麼？
如果190平限價，而200平不限價的話，豈不全世界去搶190了？
同樣的邏輯，如果把140平當成豪宅，那麼135平算什麼？最終135會成為全市倒挂最高的雞腿，引得萬人瘋搶。
哪怕你按小區來判定，也會有很大的問題，這個小區是豪宅，它隔壁小區是剛需，價格差3倍，那麼誰不去搶隔壁小區呢？
按闆塊分也不行，因為永遠會有相鄰的版塊，以及位于兩版塊間的樓盤，最終還是會有那個卡在臨界線上的房子，它就會成為哄搶的爆款。
如果聽不明白的話，我舉個例子就清楚了。
假設我們把南京的江灣城四期（二手10萬）、三期（二手8萬）、二期（二手6萬）全部清空，拿出來當新房賣。
毫無疑問，四期一定是豪宅，不限價，直接賣10萬。
那三期算什麼？
如果三期算剛需限價5萬，大家猜會發生什麼？
答案是幾乎沒有人會去買四期，反而由于四期直接擡高了市場預期，所有人都會湧向三期，最終三期被搶爆，二手價格一路直逼10萬。
如果把三期當做豪宅，不限價賣8萬，那麼二期算什麼？
如果二期算剛需限價5萬，依然會有很多人湧向二期。
如果二期也算豪宅，那一期算什麼？
同理，不論你怎麼去界定豪宅的标準，永遠會有樓盤卡在臨界點上，既享受了限價的優惠，又與豪宅無限接近，而這個樓盤不但會變得異常火爆，其二手價格也會随着不限價豪宅而飛飙。
更誇張的時候，如果江灣城又開了個五期直接賣15萬，那不好意思，整個闆塊的預期都會被拉上去，所有二手房都會漲價。
這就是剛需限價、豪宅不限價的最核心問題，市場是有傳導機制的，它不是隻有老破小與頂豪那麼簡單，而是有各種不同級别的房子，充斥着整個樓市鍊條，但凡有一個點出現了波動，就會不斷的傳導下去。
如果豪宅不限價了，這種傳導機制會導緻最終所有房價都上漲。
那有朋友會問，如果我進行深度調研，對各家樓盤進行精準限價，可不可以呢？
比如我在上調豪宅備案價的同時，依然進行限價，讓它們隻有二手房80%的價格，這樣的話，豪宅價格限住了，地也能賣高價了，是不是可以操作呢？
答案是可以的，但要做好預期引導。
首先，當每一個樓盤倒挂一緻，且又不是很高的時候，就不會出現萬人搖号的火爆場面了，反而由于報名人數的減少，二手房價會逐漸回落，直至與限價一緻。
也就是說，這麼做長期看是有利于調控房價的。
但是，在我們上調備案價的時候，一定要做好解釋說明工作，讓大衆有一個穩定的心理預期，讓大家知道漲價是為了更好的調控，而不會一直這樣猛漲下去。
反過來，如果我們突然毫無理由也不打招呼就上調了備案價，甚至在外界詢問的時候也拒絕回答原因，那就會給群眾一個很不好的預期，讓大家以為房價可以毫無理由的上漲。這種預期的引導對房價是很不利的，一旦大家都覺得還要漲，房價又會控制不住了。
是以，如果真的想要做好房價調控工作，分級限價是必要的，但需要有極大的付出，做足準備工作；而如果有地方漲價隻是為了救市，那當我沒說。。。。
今天就這樣吧