文 | 《地产小王子》主编 苏阳
01
虎年春节，杭州楼市受疫情影响很大。
有人做过统计，今年春节杭州全程开放不打烊的售楼处只有20来个，其中绝大部分都是远郊盘、流摇盘。
我朋友圈里有不少二手房中介，他们大都早早放假，有不少至今还没有复工。毕竟也没人敢出去看房。
多么似曾相识的场景啊，是有点2020年的感觉了。
很多人总是忍不住把今年和2020年做出比较：同样的疫情开局，市场都经历了短暂的冰封期，被压抑的购房需求无处释放……
相似的开局，楼市走向会不会也有所相似？
两年前，杭州楼市在经历了低迷的2月行情之后，直接触底反弹，完成了一出“V型反转”。
原因也很简单，在疫情带来的全球大放水之下，大家手里的现金只会越来越不值钱。这反而坚定了大家买房的决心。
接下来的故事我们都很熟悉了，2020年的杭州楼市开启了“疯狂模式”，新房根本买不到，二手房价格也是水涨船高。
这就是所谓的“疫情景气”。
2022开年，杭州楼市还会有一波“报复性”行情吗？
02
不妨先从市场面、政策面，看看今年和2020年的差别。
新房市场上，春节假期前，杭州发出的最后5张预售证，全部流摇。只要报名，就能买到房子。
之江的锦翠栖源府，成为虎年“第一个流摇盘”。背后的原因有很多，户型全部245㎡总价高，再加上除夕冻资，很多人来不及准备资金。而且项目置业顾问比较“高冷”，很多购房者连户型图都没能看到，不敢轻易登记。
而2020年时，1月虽然也有大面积流摇，但整体供应量要比今年大多了。
再加上3月份融创城、和光尘樾等“万人摇”给市场加了一把火，新房摇号难度直线上升。这才有了后续西溪公馆6万人摇的火爆行情。
今年，由于8.5新政后采用社保排序入围。哪怕是SKP这样的项目，也注定是少数人的游戏。
入围数给市场热度施了一个障眼法。对于很多普通购房者来说，社保顶格带来的冲击力是远不如6万人摇的。
没有红盘们来“火上浇油”，市场只怕很难烧得起来。
另一边，今年二手房整体热度，也要远低于2020年同期。
用近3年的1月成交量进行对比，非常直观。2020年1月成交5200套，没有疫情影响的去年1月，更是高达10067套。今年1月二手房只成交了3579套。
手边买房数据显示，最近30天全杭州下调挂牌价的房源3074套，涨价卖的房子1329套。
关键问题是，年过完了，疫情也基本控制住了，但杭州二手房带看量却没有明显涨起来。
03
市场表现虽不如2020年同期，但政策上，楼市却连续收到大礼包。
春节假期还未结束，大年初五晚上9点多，杭州就迫不及待宣布推出“杭十条”，助力企业“开门红”。
说白了，这一系列措施就是为了对冲疫情对于杭州经济的影响。
更关键的问题是，疫情第3年，全球大放水的趋势仍然没有改变。
数据显示，2021年12月末，广义货币(M2)余额238.29万亿元，同比增长9%。2021年人民币贷款增加19.95万亿元，再创历史新高，同比多增3150亿元。
虽然放水是为了解决中小企业困境，但难免会有资金流入楼市。
1月20日，央行宣布下调LPR：1年期LPR为3.7%，下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，下调5个基点。这是5年期以上LPR自2020年4月以来的首次下调。
再加上不少房企或多或少都面临着生存问题，有关部门对于楼市的容忍度，或许会比2020年时要高。
连续降准降息也极大的提振了房地产市场的信心。证券市场上，地产股的表现也在佐证这一点。
A股农历虎年的第一个交易日，地产股表现抢眼。
万科A收涨2.8%，股价接近21元。杭州本土房企滨江的股价更是大涨了近7%。全市场涨幅超过了5%的地产股有10多只，近7成地产股以收涨结束了首个交易日。
如果政策继续释放利好，2022年杭州楼市很有可能再次出现一次“疫情景气”。
04
小阳春能否如期而至，很大程度会为未来一年杭州楼市的整体市场定调。所以，3月的杭州楼市变化，至关重要。
首先，要看整体信贷政策宽松与否。
去年一年杭州二手房的变化告诉我们，只要收紧钱袋子，哪怕不出二手房指导价，照样能把二手价格打下来。
只要钱袋子给力，杭州楼市想要走出一波向上的行情并不难。
其次，二手房方面，最重要是把价格稳住，带看量和成交量都得拉起来。
房东不能稍微听到一点利好就想着涨价，这样又会把购房者吓跑的。只有成交量起来了，才有可能让行情向好发展。
第三，要想市场热起来，新房需要甩出几个重磅“炸弹”，重新吊起大家摇号打新的兴趣。
根据我目前的摸底情况，今年一季度，预计傲世邸、杭珹未来中心、古墩彩虹轩、富力中心等超级红盘可能会入市。
如果这些红盘都能如期而至，市场关注度就会提起来。
人们总是说，冬天来了，春天还会远吗？