谈谈康养项目里的那些“坑”
2021年笔者除了忙于出差为各地医院设计出谋出力，也接触到三四个康养类项目，2022年新春初七的中午和下午，又分别各有一位老朋友提到要在家乡建设康养项目。面对满怀憧憬、兴致勃勃的老友，笔者虽不应景地给他们各泼了一盆冷水，但也算是对他们负责任吧，诤友是我。中午的康养项目是与地产商当代置业在对接，投几十个亿的项目只有20亩建设用地，我武断地说没有地产作杠杆平衡，当代置业不可能真的投资！另外，我说那块地西边火电厂，高塔冒烟，南邻全是工厂，不适合做康养。
下午的康养项目是本地工厂老板想投，近年厂子收益不错，说想把赚的钱在家乡投康养项目，针对老年人养老，让老年妇女们念佛经，让老年男性种菜劳作……等他说完畅想，我告诉他这是一厢情愿，现实是：55～70岁老人都在帮子女带娃，70岁以上的老人各种慢性病出现，又依赖医保医院。我三姑和三姑夫老俩口初六的饭桌上还自嘲年年说去海南住几个月，说了三年也不能成行，去年买了机票还退掉，为啥？要给儿子家烧饭接送孙女啊！然后我告诉他，你要么就做针对半失能和失能老人的养老护理业务，给主力家庭解决难题！但你应该优先从城市社区做起会容易成功。乡镇养老还是有风俗和可支付能力上的局限！
上面两个案例我的诤言实际道出的是笔者多年参与和研究康养项目背后的规律：
对中午的项目的断言，我揭示的是：1.地产商投资的康养项目都依赖销售型房产快速回笼资金，只有险资集团或另有收入渠道的集团才能不需要销售房产，通过运营收益覆盖利息即可。2.没有好的气候环境和生态景观环境，不能支撑成功的康养项目。这就是为何云南，海南，厦门能成为康养项目集聚地的原因！它们兼具气候与景观优势！
对于后一个工厂老板的回复，我揭示的是：1.大陆家庭文化下的绝大多数老年人实际上很难脱离子女和原居所；2.自理型老人有各自的社交和活动，并不愿意被圈养，社区老年服务机构也能补足他们的一些需求。养老真正刚需是对失能和半失能老人的护理需求，常州市中心多个商务酒店已变成养老护理院。（见图）
这两个2022年酝酿中的康养项目，我还来得及帮助他们不掉入“坑”中，可是2021年7月份，施工单位请我去探访单县黄河故道水库旁那个投资120亿的康养项目，请我诊断该项目是否有前途？能不能垫资做它的工程。我在现场断然否定，理由如下：1.当地气候不适合康养；2.该水库景观在山东都属于姿色平平，与莱芜雪野湖，梁山泊没得比；3.远离大城市，交通不便，离单县县城还有十几公里，单县支撑不了该养老项目，省内和国内老人也不会来！
2021年底，该施工单位朋友驱车来上海接我去研判山东另一个项目并指导修改相关文件，该朋友席间感激我及时否定了他们参与单县水库康养项目，让他避免踩了个大坑！
有些领导和老板，老想把外面精彩的项目移植到自己的“领地”和身边，却忽略了那么项目成功背后的基因、土壤和气候条件，于是美好的畅想热闹开场，踩上一系列坑后幻灭。
作为大陆30年开发的参与者、思考者、研究者，我坚决不能让朋友们再踩坑。（完）
