談談康養項目裡的那些“坑”
2021年筆者除了忙于出差為各地醫院設計出謀出力，也接觸到三四個康養類項目，2022年新春初七的中午和下午，又分别各有一位老朋友提到要在家鄉建設康養項目。面對滿懷憧憬、興緻勃勃的老友，筆者雖不應景地給他們各潑了一盆冷水，但也算是對他們負責任吧，诤友是我。中午的康養項目是與地産商當代置業在對接，投幾十個億的項目隻有20畝建設用地，我武斷地說沒有地産作杠杆平衡，當代置業不可能真的投資！另外，我說那塊地西邊火電廠，高塔冒煙，南鄰全是工廠，不适合做康養。
下午的康養項目是本地工廠老闆想投，近年廠子收益不錯，說想把賺的錢在家鄉投康養項目，針對老年人養老，讓老年婦女們念佛經，讓老年男性種菜勞作……等他說完暢想，我告訴他這是一廂情願，現實是：55～70歲老人都在幫子女帶娃，70歲以上的老人各種慢性病出現，又依賴醫保醫院。我三姑和三姑夫老倆口初六的飯桌上還自嘲年年說去海南住幾個月，說了三年也不能成行，去年買了機票還退掉，為啥？要給兒子家燒飯接送孫女啊！然後我告訴他，你要麼就做針對半失能和失能老人的養老護理業務，給主力家庭解決難題！但你應該優先從城市社群做起會容易成功。鄉鎮養老還是有風俗和可支付能力上的局限！
上面兩個案例我的诤言實際道出的是筆者多年參與和研究康養項目背後的規律：
對中午的項目的斷言，我揭示的是：1.地産商投資的康養項目都依賴銷售型房産快速回籠資金，隻有險資集團或另有收入管道的集團才能不需要銷售房産，通過營運收益覆寫利息即可。2.沒有好的氣候環境和生态景觀環境，不能支撐成功的康養項目。這就是為何雲南，海南，廈門能成為康養項目集聚地的原因！它們兼具氣候與景觀優勢！
對于後一個工廠老闆的回複，我揭示的是：1.大陸家庭文化下的絕大多數老年人實際上很難脫離子女和原居所；2.自理型老人有各自的社交和活動，并不願意被圈養，社群老年服務機構也能補足他們的一些需求。養老真正剛需是對失能和半失能老人的護理需求，常州市中心多個商務酒店已變成養老護理院。（見圖）
這兩個2022年醞釀中的康養項目，我還來得及幫助他們不掉入“坑”中，可是2021年7月份，施工機關請我去探訪單縣黃河故道水庫旁那個投資120億的康養項目，請我診斷該項目是否有前途？能不能墊資做它的工程。我在現場斷然否定，理由如下：1.當地氣候不适合康養；2.該水庫景觀在山東都屬于姿色平平，與萊蕪雪野湖，梁山泊沒得比；3.遠離大城市，交通不便，離單縣縣城還有十幾公裡，單縣支撐不了該養老項目，省内和國内老人也不會來！
2021年底，該施工機關朋友驅車來上海接我去研判山東另一個項目并指導修改相關檔案，該朋友席間感激我及時否定了他們參與單縣水庫康養項目，讓他避免踩了個大坑！
有些上司和老闆，老想把外面精彩的項目移植到自己的“領地”和身邊，卻忽略了那麼項目成功背後的基因、土壤和氣候條件，于是美好的暢想熱鬧開場，踩上一系列坑後幻滅。
作為大陸30年開發的參與者、思考者、研究者，我堅決不能讓朋友們再踩坑。（完）
