元朝天顺年间，江南苏州府有一个乐善好施的员外，名叫施济，他因为参加科举考试屡次落第，就一心结交明友，周济穷人，想以此来出名。
他的父亲施鉴是个本分的财主，生活节俭，却不肯乱花一分钱，现在见儿子挥金如土，不免有些心疼，就偷简地将许多黄金白银里意在几处地窖里，不让人知道，准备到临终前再告诉儿子。
施鉴想得虽好，却没料到自已身体好好的，会在一天夜里突然归天，没有留下半句遗言，因此那藏金的事也就成了一个永久的秘密。
那时施济年纪已过四十，还没有儿子。他给观音菩萨许愿，如果生了儿子，愿出银三百两为观音菩萨修殿。一年之后，妻子严氏果然生下一个男孩。夫妻俩说起要给观音菩萨还愿的事，就给孩子取名施还。
孩子满月那天，施济带了三百两银子，到虎丘山水月观音殿还愿，他烧完香磕完头，忽然听到殿外有人哭泣，就出外去看，原来是幼年读书时的同窗桂迁，一个人坐在剑池边，对着池水鸣咽。他上前询问缘故，桂迁只是落泪，说不出话。
施济把他拉到观音殿里，再三盘问，桂迁这才说出原因。原来他误听人言，以家产作抵押，借了三百两银子做本钱，外出做生意，最后赔了个精光。债主上门讨债，利上加利，把他全家抵债为奴，桂迁情急之下，夜里逃了出来。想想走投无路，他便跑到这里要投水自尽。
施济一听，立刻取出预备还愿的三百两银子，交给桂迁，让他速去解救妻儿。桂迁喜出望外，来到观音菩萨跟前磕头发誓：“我受施君的救命之恩，如果今生不能报答，来生愿做犬马相报。”施济回家，又凑了三百两银子，送到庙里还了愿。
到了第三天，桂迁领了十二岁的大儿子桂高上门拜谢。施济非常高兴，酒饭款待。施济对他说：“救人要救彻底。我家在胥门外有一处桑枣园，几间草屋，十亩薄地。你如果不嫌破落，就到那里去种田，也可以过日子了。”桂迁十分感动，千恩万谢，同儿子告别而去。
桂迁搬到桑枣园后，让妻子孙大嫂带了礼物去施家道谢。这孙大嫂能说会道，最能讨人欢心，刚见面就跟严氏熟得如同姐妹一般。当时孙大嫂已经怀了五个月的身孕，严氏就说：“你已经有了两个儿子了，如果这回生下个女儿，我愿与你结个儿女亲家。”孙大嫂回家告诉了丈夫，两人非常欢喜。后来孙大嫂果然生下个女儿，严氏差人前去问安，从此两家来往不断，像亲戚一样。
再说那桑枣园里有一棵古银杏树，相传有神灵显现，以前园丁每到腊月初一，都要来树下烧纸，祈求神灵保佑。这一年，桂迁也来树下烧纸，忽然看见一只小白鼠，绕树走了一圈，然后钻到树底下不见了。桂迁仔细一看，只见树根下露出一个碗口大的小洞，于是忙叫妻子拿来锄头，顺着洞口往下挖，约到三尺深的时候，发现了三个瓷坛子。他打开一看，发现里面都是白花花的银子。
夫妻俩回到屋里一数，约有一千五百两。桂迁打算拿出三百两还给施家，孙大嫂连忙说：“使不得！使不得！”
桂迁问：“依贤妻之见，该怎么办呢？”孙大嫂说：“依我看，靠这十亩桑田，寄人篱下，也不是长久之计。不如拿这些银子到其他地方买些田产，慢慢从这里脱身，自己也去做个财主。那时再报答他家的恩德，岂不更好？”
桂迁说：“‘有智妇人，胜如男子。’你说得对。我在绍兴府会稽县有一个远房亲戚，可以托他在那儿置办田产。”
第二年春天，桂迁推说到会稽走亲戚，私下在那儿买了田产，托人掌管，每年去算一次帐，回来时仍然穿着旧衣服，不露出有钱的模样。如此五年，桂家在会稽置下了一份大家当，施家却一点不知道。
光阴荏苒，又过了三年。施济忽然得病去世，孙大嫂便怂恿丈夫乘机脱身。严氏苦留不住，含泪把他们送走。由于施济在世时为人慷慨，出手大方，家中早已空虚，加上丧事费用，施家不免欠了些债，严氏又不会理财，因此过了五六年，孤儿寡母已经穷得不能度日。
施济童年时有个同窗好友，名叫支德，恰好这时卸任回乡，听说施家如此败落，心中不忍，特地登门吊唁。小施还出门迎接，非常有礼节。支翁一问，知道他还没定亲，就把自己的女儿嫁给他，并供给衣食。严氏母子感恩不尽，可支翁虽然做过官，却非常清廉，家里并不富裕。现在添了女婿一家的用度，日子过得更加勉强。偶然有人说起，桂迁在会稽县发了大财，人们都称他桂员外。支翁就建议女婿往会稽走一遭，以为桂迁想起当初所受施家的恩惠，一定会重重回报。施还回家跟母亲商议，严氏也说：“当初孙大嫂跟我有姐妹的情分，现在发迹了，肯定不会亏待我们。我和你同去吧。”
于是母子俩一路来到会稽县。只见桂家果然高门大户，仆从如云。可是桂家一门见了施家母子，十分怠慢，全不念当初救命之恩，只给了二十两银子作回家的路费。母子俩受了很多气，只得凄凄惶惶地回了家。
严氏受此打击，加上路途劳累，回家后一病不起，没几天就过世了。施还为了给母亲办丧事，只得把祖屋变卖，搬到丈人家，在搬家具的时候，从祖父房间的天花板上，发现了一本帐簿，上面写明某处埋银多少，某处又是多少。施还欣喜万分，先从卧房的门槛下挖出二千两银子，拿出一部分把祖屋赎了回来。
施还按着帐簿全部挖完，共得白银数万两。只是桑枣园银杏树下埋藏的一千五百两不见了，只剩下了三个空坛子。从此施家又成了当地的富豪。
再说桂员外在会稽当财主，因为官府的徭役繁重，非常苦恼。邻居尤生劝他出钱买官，说做了官既可以光耀门庭，又可以免去徭役，一举两得。桂迁轻信，准备了三千两白银，与尤生同往京师。一到京师，桂迁就把银子交给尤生，任他挥霍。
过了半年，尤生用桂迁的银子替自己买了官。桂迁这才明白上当了，恨不得将尤生杀死。可当晚桂迁做了个梦，梦见自己一家都变成了狗，在施家讨食，醒来后大汗淋漓。
桂迁得了这个怪梦，心乱如麻，顾不上杀尤生，急忙从京师赶回家到家一看，两个儿子早已死了，妻子孙大嫂也病得不省人事，桂迁才喊了一声，孙大嫂突然双目圆睁，大声叫道：“父亲，我是你大儿子桂高。冥王因为我家对施家忘恩负义，父亲曾发过来生愿做犬马相报的誓，所以要我兄弟两个和母亲明天到施家投胎作犬。父亲阳寿未到，明年八月也要来投犬胎。只有妹子与施还有夫妇的缘分，躲过此难。”孙大嫂说罢，气绝而亡。
桂迁联想起梦中所见，明白这一切都是报应，心中痛悔不已。办完丧事，他带了女儿赶去苏州，要和施家结亲，并且接济一下孤儿寡母。他以为施家非常贫穷，儿子一定还没有娶妻。谁知到那儿一看，施家比原先还要气派，只是施母严氏没了。桂迁羞愧不堪，忙向施还请罪，说要祭奠严氏夫人。
桂迁刚把祭礼摆好，忽然有三只黑犬奔进来，环绕着他，衔着他的衣服，不住地嚎叫，像有什么话要说。桂迁知道它们是自己的妻儿变的，不由得哭倒在地。
后来施还娶了桂迁的女儿为妾。桂迁也留在施家帮忙，由于他一心吃斋念佛忏悔往事，过了一年，居然无病无灾，最后终老在施家。