1月10日，国家发改委等二十一部门印发《“十四五”公共服务规划》（以下简称《规划》）。1月11日，住建部住房保障司负责人潘伟在国新办发布会上表示，《规划》明确了住有所居领域的公共服务项目，其中，基本公共服务包括公租房、棚户区改造、农村危房改造，普惠性非基本公共服务包括保障性租赁住房、共有产权住房、城镇老旧小区改造和住房公积金。
潘伟表示，下一步，在提升住有所居领域公共服务保障水平方面，将加大金融、土地、公共服务等政策支持力度，扩大保障性租赁住房供给。“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间），预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。
首次明确7类公共服务项目
1月10日，国家发改委等二十一部门印发《“十四五”公共服务规划》（以下简称《规划》）。
《规划》提出，做好城镇住房和收入困难家庭公租房保障，实行实物保障和货币补贴并举，合理确定实物公租房保有量，对城镇户籍低保、低收入住房困难家庭依申请应保尽保。稳步推进棚户区改造，坚持因地制宜、量力而行，严格把好棚户区改造范围和标准，科学确定棚户区改造年度计划。
《规划》指出，积极推动改善住房条件。人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。人口净流入的大城市因地制宜发展共有产权住房，以中小户型为主，供应范围以面向户籍人口为主，逐步扩大到常住人口。全面推进城镇老旧小区改造，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。扩大住房公积金制度覆盖范围，多措并举促进单位依法缴存，鼓励灵活就业人员参加住房公积金制度。优化住房公积金使用政策，租购并举保障缴存人基本住房需求。
1月11日，住建部住房保障司负责人潘伟在国新办发布会上表示，《规划》明确了住有所居领域的公共服务项目，其中，基本公共服务包括公租房、棚户区改造、农村危房改造，普惠性非基本公共服务包括保障性租赁住房、共有产权住房、城镇老旧小区改造和住房公积金。
“稳”字当头，“房住不炒”构成政策边界
住房和城乡建设部部长王蒙徽近日在接受采访时指出，过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续，“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续，既不适应高质量发展的要求，也积累了不少风险隐患。
说到2022年住房城乡建设事业的工作核心，王蒙徽用了一个“稳”字来概括。
他表示，将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
随着信贷政策的稳定，各地房地产稳楼市政策频繁发布，最典型的政策内容是人才补贴，购房补贴，不完全统计12月最后的一个月，包括桂林、晋江、呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定、南通海安、重庆璧山和万州、黔南布依族苗族自治州龙里、六安金寨等在内的接近25个城市都拿出了真金白银，以期提振房地产市场。
在这些政策的影响下，12月全月房地产调控政策次数也高达65次，是最近多月来的政策次数高点。11月房地产调控56次，10月房地产调控48次，9月单月全国房地产调控累积62次。
2020年全年累积调控489次，2021年高达651次刷新历史记录，同比上涨幅度高达33%，单月平均调控次数高达54次。
首先：年内房地产调控已经超过650次，刷新单年历史记录。年底房地产调控密集发布
11月-12月来，房地产政策整体出现转向。
中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀在接受《瞭望》新闻周刊采访时指出，经济社会发展是一个相互关联的复杂系统。要防止出现合成谬误，不把分兵把关变成只顾自己、不及其余，避免局部合理政策叠加起来造成负面效应；又要防止分解谬误，避免把整体任务简单一分了之，更不能层层加码，导致基层难以承受。制定和实施政策，都要坚持系统观念和实践标准，遵循经济规律，以实践效果检验政策的成败优劣。
整体来看，我国的房地产行业已经走过了暴利时代，在经历了土地红利和金融红利的阶段之后，正在迎来管理红利的发展新阶段。
政策暖风频吹，特别是央行及地方维持房地产稳定政策不断出现，限制市场非理性下调的政策也持续出台。特别是12月，各地房地产政策宽松明显。超过25个城市发布了不同力度的补贴购房政策，其中主要集中在人才补贴、新城市居民落户购房补贴等。其中包括黑龙江、吉林等东北省份发布稳定房地产政策印发市场关注。很多城市增加落户，南宁等城市发布了人才购房补贴政策。
其次：政策底部出现，信贷回归正常。
中央强调“房住不炒”和“三稳”目标，守住不发生系统性金融风险底线。
行业转型，企业优胜劣汰不可避免
刚刚过去的2021年，房地产市场出现一些波动，一些人甚至用“第一次真正遭遇风险”来评价。那么2022年，在行业和市场层面，又将吹什么风？
按照中财办原副主任杨伟民的表述，我国房地产市场的风险并不是短期的，如果没有疫情的冲击，房地产风险迟早也会开始显露，他认为风险的底层逻辑在于房地产、金融、地方政府基建投资的三角循环，已经走不下去。
具体而言，从2004至2013年，房地产行业部分承担了我国经济逆周期调节工具的职能，在此过程中，房企获得了政策和人口红利，行业规模突飞猛进，社会商品房库存快速积累。
此后，在2014至2019年之间，市场又开启了“去库存”的过程，房企享受到“量价齐升、供销两旺”的福利，于是更加激进地上杠杆，导致部分企业的现金流长期处于紧绷状态。
出现当下楼市全面断崖式下调的最主要原因是信贷排队，购房者的按揭贷款，和开发商的开发贷，基本全面收紧，导致市场断崖式下调。11-12月最近央行等部门密集表态，市场期待出现有利于信贷回归正常的表现。整体看，市场房贷逐渐向稳定方向发展。10-12月房贷逐渐回归政策，开始影响市场，市场逐渐回归平稳。
叠加最近出台的保障房政策楼市逐渐平稳，而年轻人买房置业难度将降低。
十四五期间，政府加大保障性住房建设和市场供给力度，在稳房价的基础上增强政府对房地产市场的调控能力，完善住房市场分配机制，优化住房供给渠道和结构，有利于切实解决城镇中低收入家庭面临的住房难问题。
同时，政府综合运用金融、土地、公共服务等政策增加保障性住房供给，有效发挥了政府与市场的双效作用和双重力度。通过老旧小区改造，释放改善性住房刚需，激发市场住房消费潜能，带动住房投资和存量住房销售，改善城镇环境面貌，提升城市基础设施网络化、智能化、便利化服务功能，为稳定经济增长和改善住房需求提供支撑。