纽约哈德逊广场
经过30年的高速发展，我国一、二线城市中心城区优质土地资源日益稀缺。轨道交通建设重塑城市空间。融合片区发展战略的场站存量用地再开发尤为重要。本文案例为美国纽约曼哈顿西部铁路场站上盖综合开发——哈德逊城市广场，与高线公园片区融合发展解读。
纽约高线公园 High Line park
纽约高线公园横穿纽约曼哈顿切尔西区。其北段（三期工程）从30街往西转弯，沿着12大道向北转，最终在34街南侧拐弯落地。这个半环钩状半包区域即为曼哈顿西部铁路场站，用来停放和检修长岛铁路线列车，占地约11公顷，1987年场站建成投入使用，2012启动场站上盖开发项目——哈德逊城市广场。
高线公园与曼哈顿西部铁路场站
1
纽约高线公园（HIGHLINE）
高线公园属于中心城区的城市更新项目，定位为城市基础公共设施。
“高线”是一段三十英尺高的高架铁路铁路货运专用线，建于1930年，1980年停运。高线下的居民一度要求政府拆除高线，铁路爱好者努力阻止了拆迁，并倡导对高线进行保护和更新为城市公共开发空间。
相关资料显示，当时的经济可行性评估，高线公园改造成公共空间所需成本将低于重建所需成本。政府和联邦地名运输委员会出台了更新方案，由政府投入财政资金修复高线。
2003年“重建高线”项目启动，2006年项目开工。在明星建筑师和景观设计师的精心打造下，通过各种因素叠加、混搭，这段2.5公里的被废弃高架铁路，被改成了极富生活气息和“城市精英审美的自然主义趣味”的人行步道，于2009年开始相继对公众开放，改造工程于2014年完成。
高线公园一期保留了原有的铁轨，二期沿线增设了新入口，每隔200米设置人行楼梯，每隔 800 米设置垂直电梯，改变了人进入公园的逻辑；三期环绕哈德逊铁路站场，野花盛开。
高线公园深受游客和当地居民欢迎，周边新区和公园的组合，成为纽约市人口增长最快、最有活力的社区。
高线的开发表明，城市公共基础设施的投资，能有效刺激经济的发展，并拉动沿线地区房地产的开发。
而哈德逊站场上盖房地产开发，因高线公园的成功开发而获得了最好的开发时机。
2
改造哈德逊园区与城市广场
哈德逊码头区（Hudson Bay）东接曼哈顿中城区（Midtown Manhattan），西邻哈德逊河，地理位置优越，交通便利。
项目原为工业用地，周边居民较少，工业衰退后于1987年建成曼哈顿西部铁路场站，并预留了一定的上盖开发条件。它成为曼哈顿唯一一块可供开发的大型片区。自2001年开始，纽约市即开始推动哈德逊旧工业用地的城市更新，按照规划，这里将成为市中心商业区重要的延伸区，逐步发展为纽约的新城市中心。因此，曼哈顿西部铁路场站被称为全世界最值钱的车辆段。
2001年纽约市城市规划属发布该区域总体规划，这里将建成公共交通导向、充满活力、行人友好的混合功能区及城市公共连廊、就业及人口增量的新载体。
2005年哈德逊码头区分东、西两区启动改造，并开始土地征收，此后几年方案几经修改。
2009年瑞联集团的改造方案获得市议会批准，并对场站西部区进行控规调整，用途为住宅和商业。
2010年，瑞联集团引入牛津地产集团共同开发，并取得了场站上空99年开发租约权。
2012年底改造工程启动。
2019年一期A区（白地）完工。
哈德逊广场项目占地11公顷，分为东（一期）、西（二期）两大区。规划建成包括办公楼、酒店公寓、休闲公园、商业综合体、艺术中心等业态的系列建筑群，其中包括10号、30号、50号和55号楼等四栋摩天大楼，建成后约可吸纳55万人办公。一期工程商业占比80%，住宅为20%，二期工程以住宅为主，其中包括约400套可负担住房。项目总投资200亿美元，是继洛克菲勒中心之后纽约市最大的房地产开发项目。
HudsonYards场站及上盖建筑位置示意图
Hudson Yards东、西区平面图
HudsonYards业态布局
Hudson Yards鸟瞰
Hudson Yards 30号及超高层观景台
地标1：大型攀爬楼梯 VESSEL
地标2：可移动顶棚的大剧场SHED
3
地铁7号线延伸工程
哈德逊园区开发期间，纽约市城市规划部门将地铁7号线终点站由时代广场(Times Square)延长至项目北侧的34街。站点已于2015年开通运营，终结了时代广场88年的终点站历史，是1989年以来首个开通的新地铁站，是旧场站的综合开发及哈德逊湾码头仓库区重新发展的关键推动因素。
4
哈德逊园区城市更新发展启示
①片区发展中权利（政策和政府投资）、技术（片区规划和开发建设）、资本（开发商、投资人）三者缺一不可。
高线公园、地铁7号线延伸项目等城市公共基础设施的建设和投入（政府主导），是场站上盖开发项目——哈德逊城市广场的快速启动和推进的关键环节。
哈德逊城市广场项目是码头旧工业区摇身变为纽约新城市中心的重要因素（资本推动）。其以大体量、快速推进，被推崇为城市活化标杆项目，同时实现了经济效益和城市空间更新。
废弃的高架铁路，被改造为世界闻名的集人文、艺术、景观于一体的城市新公共空间；已建轨道场站建盖板开发摩天大楼、打造媲美埃菲尔铁塔的纽约城市新地标VESSEL，无一不体现创新技术和理念对城市空间重塑的重要性（技术实现）。
②以复合业态打造了一个新目的地、城市未来街区。
哈德逊城市广场项目包括商业、办公、住宅、公共空间、市政设施等要素的城市综合体，其规划定位超越了一个地铁站点影响圈层，以国际都市新商业中心吸引来自全球的资源要素。
③税收增量融资创新。
哈德逊城市广场对外公布投资额约为250亿美元，启动期的基础设施改造升级费用由政府承担。其中7号线延伸工程所需建设费，采用了“价值捕获融资”工具，即以该片区新开发项目的预期税收和收益来支撑基础设施改进而发行的债券战略。由纽约市政府负责前期开发收入不足的差额、项目建设和运营超额支出。
项目融资渠道多元化。除了传统的政府资金以及银行、证券渠道以外，还得到了喜达屋、寇驰、三井不动产（Mitsui Fudosan）等机构的支持，也是美国EB-5投资移民项目。
④多方利益平衡、合力推进。
哈德逊园区更新2001年启动，经历了片区规划调整、土地性质变更审查、经济可行性调研论证和方案征集、基础设施升级等等系列繁复过程，并于2012年正式启动哈德逊城市广场建设。
如此大型片区项目，在纽约市已是高效率，作为旧城更新项目，如前所述，哈德逊城市广场融合片区发展、提升区域价值、做大蛋糕的做法，吸引了多方利益主体的合力参与。
项目被作为“市政府一号工程”推进，并成立了由哈迪逊广场开发公司委员会，由分管纽约市经济发展和城市建设的副市长任主席，成员包括市规委会主席、市住房保护与发展部专员、市公园和娱乐部专员、市小企业服务部专员、市预算管理办公室主任、市经济发展公司总裁（EDC）、市审计长、市议会发言人、地区市议员、曼哈顿区区长、曼哈顿第四社区委员会主席等。协调项目融资、规划、开发和建设的各个部门间合作，推进公共基础设施建设、预算管理、土地征收等等。
⑤建筑创意、技术与环境相融合，打造新业态、新空间。
可攀爬的艺术装置VESSEL作为城市地标的同时注重公共空间与人的互动；顶棚可移动艺术中心THE SHED，将开放空间与文化艺术功能空间结合；纽约最高观景台、灵动双塔等打造城市新天际线；超级商业综合体搭建独特购物体验平台等等。
文章来源：铁路TOD综合开发
城市设计联盟
内容定位：传播城市设计理念，分享经典项目案例和专家观点
面向人群 ：政府主管部门、城市设计相关从业人员和设计爱好者
视频访谈节目：定期邀请采访城市规划，建筑，市政，园林领域专家
打造跨专业交流、咨询、媒体平台