紐約哈德遜廣場
經過30年的高速發展，我國一、二線城市中心城區優質土地資源日益稀缺。軌道交通建設重塑城市空間。融合片區發展戰略的場站存量用地再開發尤為重要。本文案例為美國紐約曼哈頓西部鐵路場站上蓋綜合開發——哈德遜城市廣場，與高線公園片區融合發展解讀。
紐約高線公園 High Line park
紐約高線公園橫穿紐約曼哈頓切爾西區。其北段（三期工程）從30街往西轉彎，沿着12大道向北轉，最終在34街南側拐彎落地。這個半環鈎狀半包區域即為曼哈頓西部鐵路場站，用來停放和檢修長島鐵路線列車，占地約11公頃，1987年場站建成投入使用，2012啟動場站上蓋開發項目——哈德遜城市廣場。
高線公園與曼哈頓西部鐵路場站
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紐約高線公園（HIGHLINE）
高線公園屬于中心城區的城市更新項目，定位為城市基礎公共設施。
“高線”是一段三十英尺高的高架鐵路鐵路貨運專用線，建于1930年，1980年停運。高線下的居民一度要求政府拆除高線，鐵路愛好者努力阻止了拆遷，并倡導對高線進行保護和更新為城市公共開發空間。
相關資料顯示，當時的經濟可行性評估，高線公園改造成公共空間所需成本将低于重建所需成本。政府和聯邦地名運輸委員會出台了更新方案，由政府投入财政資金修複高線。
2003年“重建高線”項目啟動，2006年項目開工。在明星建築師和景觀設計師的精心打造下，通過各種因素疊加、混搭，這段2.5公裡的被廢棄高架鐵路，被改成了極富生活氣息和“城市精英審美的自然主義趣味”的人行步道，于2009年開始相繼對公衆開放，改造工程于2014年完成。
高線公園一期保留了原有的鐵軌，二期沿線增設了新入口，每隔200米設定人行樓梯，每隔 800 米設定垂直電梯，改變了人進入公園的邏輯；三期環繞哈德遜鐵路站場，野花盛開。
高線公園深受遊客和當地居民歡迎，周邊新區和公園的組合，成為紐約市人口增長最快、最有活力的社群。
高線的開發表明，城市公共基礎設施的投資，能有效刺激經濟的發展，并拉動沿線地區房地産的開發。
而哈德遜站場上蓋房地産開發，因高線公園的成功開發而獲得了最好的開發時機。
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改造哈德遜園區與城市廣場
哈德遜碼頭區（Hudson Bay）東接曼哈頓中城區（Midtown Manhattan），西鄰哈德遜河，地理位置優越，交通便利。
項目原為工業用地，周邊居民較少，工業衰退後于1987年建成曼哈頓西部鐵路場站，并預留了一定的上蓋開發條件。它成為曼哈頓唯一一塊可供開發的大型片區。自2001年開始，紐約市即開始推動哈德遜舊工業用地的城市更新，按照規劃，這裡将成為市中心商業區重要的延伸區，逐漸發展為紐約的新城市中心。是以，曼哈頓西部鐵路場站被稱為全世界最值錢的車輛段。
2001年紐約市城市規劃屬釋出該區域總體規劃，這裡将建成公共交通導向、充滿活力、行人友好的混合功能區及城市公共連廊、就業及人口增量的新載體。
2005年哈德遜碼頭區分東、西兩區啟動改造，并開始土地征收，此後幾年方案幾經修改。
2009年瑞聯集團的改造方案獲得市議會準許，并對場站西部區進行控規調整，用途為住宅和商業。
2010年，瑞聯集團引入牛津地産集團共同開發，并取得了場站上空99年開發租約權。
2012年底改造工程啟動。
2019年一期A區（白地）完工。
哈德遜廣場項目占地11公頃，分為東（一期）、西（二期）兩大區。規劃建成包括辦公樓、酒店較高價的電梯大廈、休閑公園、商業綜合體、藝術中心等業态的系列建築群，其中包括10号、30号、50号和55号樓等四棟摩天大樓，建成後約可吸納55萬人辦公。一期工程商業占比80%，住宅為20%，二期工程以住宅為主，其中包括約400套可負擔住房。項目總投資200億美元，是繼洛克菲勒中心之後紐約市最大的房地産開發項目。
HudsonYards場站及上蓋建築位置示意圖
Hudson Yards東、西區平面圖
HudsonYards業态布局
Hudson Yards鳥瞰
Hudson Yards 30号及超高層觀景台
地标1：大型攀爬樓梯 VESSEL
地标2：可移動頂棚的大劇場SHED
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地鐵7号線延伸工程
哈德遜園區開發期間，紐約市城市規劃部門将地鐵7号線終點站由時代廣場(Times Square)延長至項目北側的34街。站點已于2015年開通營運，終結了時代廣場88年的終點站曆史，是1989年以來首個開通的新地鐵站，是舊場站的綜合開發及哈德遜灣碼頭倉庫區重新發展的關鍵推動因素。
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哈德遜園區城市更新發展啟示
①片區發展中權利（政策和政府投資）、技術（片區規劃和開發建設）、資本（開發商、投資人）三者缺一不可。
高線公園、地鐵7号線延伸項目等城市公共基礎設施的建設和投入（政府主導），是場站上蓋開發項目——哈德遜城市廣場的快速啟動和推進的關鍵環節。
哈德遜城市廣場項目是碼頭舊工業區搖身變為紐約新城市中心的重要因素（資本推動）。其以大體量、快速推進，被推崇為城市活化标杆項目，同時實作了經濟效益和城市空間更新。
廢棄的高架鐵路，被改造為世界聞名的集人文、藝術、景觀于一體的城市新公共空間；已建軌道場站建蓋闆開發摩天大樓、打造媲美埃菲爾鐵塔的紐約城市新地标VESSEL，無一不展現創新技術和理念對城市空間重塑的重要性（技術實作）。
②以複合業态打造了一個新目的地、城市未來街區。
哈德遜城市廣場項目包括商業、辦公、住宅、公共空間、市政設施等要素的城市綜合體，其規劃定位超越了一個地鐵站點影響圈層，以國際都市新商業中心吸引來自全球的資源要素。
③稅收增量融資創新。
哈德遜城市廣場對外公布投資額約為250億美元，啟動期的基礎設施改造更新費用由政府承擔。其中7号線延伸工程所需建設費，采用了“價值捕獲融資”工具，即以該片區新開發項目的預期稅收和收益來支撐基礎設施改進而發行的債券戰略。由紐約市政府負責前期開發收入不足的差額、項目建設和營運超額支出。
項目融資管道多元化。除了傳統的政府資金以及銀行、證券管道以外，還得到了喜達屋、寇馳、三井不動産（Mitsui Fudosan）等機構的支援，也是美國EB-5投資移民項目。
④多方利益平衡、合力推進。
哈德遜園區更新2001年啟動，經曆了片區規劃調整、土地性質變更審查、經濟可行性調研論證和方案征集、基礎設施更新等等系列繁複過程，并于2012年正式啟動哈德遜城市廣場建設。
如此大型片區項目，在紐約市已是高效率，作為舊城更新項目，如前所述，哈德遜城市廣場融合片區發展、提升區域價值、做大蛋糕的做法，吸引了多方利益主體的合力參與。
項目被作為“市政府一号工程”推進，并成立了由哈迪遜廣場開發公司委員會，由分管紐約市經濟發展和城市建設的副市長任主席，成員包括市規委會主席、市住房保護與發展部專員、市公園和娛樂部專員、市小企業服務部專員、市預算管理辦公室主任、市經濟發展公司總裁（EDC）、市審計長、市議會發言人、地區市議員、曼哈頓區區長、曼哈頓第四社群委員會主席等。協調項目融資、規劃、開發和建設的各個部門間合作，推進公共基礎設施建設、預算管理、土地征收等等。
⑤建築創意、技術與環境相融合，打造新業态、新空間。
可攀爬的藝術裝置VESSEL作為城市地标的同時注重公共空間與人的互動；頂棚可移動藝術中心THE SHED，将開放空間與文化藝術功能空間結合；紐約最高觀景台、靈動雙塔等打造城市新天際線；超級商業綜合體搭建獨特購物體驗平台等等。
文章來源：鐵路TOD綜合開發
城市設計聯盟
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