新并購王世茂：銷售目标2100億，挺進TOP10

鳳凰網房産 作者：王亞靜

重回銷售前十與并購項目10%的淨利潤率，是世茂房地産内部的最新目标與最低要求。

成功打造出世茂濱江花園、世茂深坑酒店等網紅作品的許世壇，内心有一股豪氣。在出任世茂房地産總裁的第一年，他就将公司的銷售目标定為2100億元，并且要進入TOP10行列。

為了實作彎道超車，許世壇決定走向收并購的道路。在2018年業績會上，許世壇稱，世茂房地産2019年70%以上的土儲都會來自并購。

這并不是一句空話。資料顯示，2019年3月至今，世茂房地産豪擲200億，相繼從泰禾集團、萬通地産、明發集團、粵泰股份等多家房企手中，接盤20餘個項目。

另據許世壇透露，“世茂還有一些收購合作的項目，不過還沒公開”。

公開資料顯示，今年一季度世茂房地産完成了近1000億的貨值儲備，其中有接近85%是通過收并購獲得。

在追逐規模的路上，許世壇正在展現自己的渴望。

“合作項目淨利潤率要達到10%以上”

6月24日，深圳的土拍市場上演了一場土地争奪戰。這是近20年來，深圳土地市場最大數量的一次宅地供應，吸引了80餘家房企。

在這場舉牌超過300次的“史詩級土拍”中，成交總價近乎達到最高限價224億。相比中海、龍光、廣州越秀等中标房企，近期風頭正盛的世茂“低調”的像個配角。

按照許世壇的說法，當下是收并購的好時機。“公開招拍挂的土地有點貴，看不太懂，有點驚訝。”

若抛開招拍挂市場，世茂可能是今年地産行業并購最為“激進”的企業。資料顯示，2019年3月至今，世茂豪擲200億，相繼從泰禾集團、萬通地産、明發集團、粵泰股份等多家房企手中，接盤20餘個項目。

針對開展合作一事，世茂相關人員告訴鳳凰網房産，鑒于2018年第四季度及2019年第一季度國内流動性較緊, 有很多好的合作機會出現。“有些合作項目從春節前就開始醞釀，地價相對有優勢。”

同策研究院首席分析師張宏偉同樣透露稱，“聽說世茂收并購的一些項目，包括泰禾的一個項目，去年年底之前就談好了，隻不過在今年完成簽約，最終公告而已。”

據不完全統計，世茂房地産今年一季度完成了近1000億的貨值儲備，其中有接近85%是通過收并購獲得。世茂表示，截至目前，公司通過項目合作擷取的貨值已大于1000億（權益前）。

按照世茂的說法，公司計劃今年将銷售額的近40%或回款額的近50%用于土地投資。按照2100億的銷售額計算，世茂今年的購地金額将達840億元。

在張宏偉看來，通過收并購擴大土儲是一個明智的選擇。他表示，現在公開市場拿地價格高，投資回報也不賺錢。今年如果通過招拍挂拿地開發賣的話，肯定是不賺錢的。加上現在有些企業資金面比較緊張，出售一些資産的話對于收購方來講還是有成本效益的，算下來還有點兒利潤。“其實，一些大型企業都在找這種方式（收并購）布局，隻是最近世茂可能更明顯一點”。

上述人士透露，“公司選擇合作項目時，主要會聚焦項目品質、利潤率及銷售周期，淨利潤率需要達到10%或以上。”

“對于世茂來說，類似收購也展現了其曲線擴張的導向。”财經評論員嚴躍進表示，自從2017年世茂邁進千億等級後，此類企業就會不斷在此類業績規模擴張上尋求新動力，而且企業也明确了2019年是其并購年，是以并購的動作會更加積極。

實際上，今年的房地産市場仍然艱難。有媒體報道稱，部分房企因拿地激進，出現一些高價地，已經引起監管機構的注意，央行與證監會将收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS産品。

報道點出了旭輝、中鐵建、金地等房企，盡管這些企業否認收到任何書面通知，但是融資市場在5月份“降溫”的态勢十分明顯。同策研究院監測資料顯示，2019年5月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民币共計367.99億元，同比下降52.07%。其中，公司債降幅最大，共融資95.85億元，較上月的473.13億元下降79.74%。

重回前10

壓力重重之下，世茂展開空前的并購背後是對規模的渴望。

許世壇為公司定下的2019年目标是：銷售目标到2100億元，并且要進入TOP10行列。那麼，世茂距離預設的目标究竟有多遠？

6月5日，世茂房地産披露了未經稽核營運資料。資料顯示，截至2019年5月31日止五個月，世茂累計合約銷售總額約為人民币 719.6億元，累計合約銷售總面積為402.72萬平方米，較去年同期分别增長39%及25%。

但從排行榜來看，世茂距離TOP10的距離仍然不小。無論是按照今年前5月的權益金額還是操盤金額計算，世茂房地産均在榜單中位列第15名，與位列第10名的房企金額相差超過100億。

不過，在2018年的銷售額排行榜中，世茂以1761.2億居于第11名，與前一名龍湖相差245.5億，與後一名招商蛇口相差不到50億。

對于2019年的預期，上述知情人士稱，“公司2100億的目标是按照去化率60%做出的保守估計，2018年世茂的實際去化率是65%，2019年預計會有所提升。”

與之相較，前一名龍湖2019年的目标暫定為增長10%，據此計算，約為2200億元。

在房地産行業，土地儲備的多寡往往決定着今後房企的規模大小。在什麼地方布局，拿地的成本高低，會影響着一家房企到底能走多遠。

據此來看，截至2018年12月31日，龍湖土地儲備合計6636萬平方米，權益面積為4559萬平方米，土地儲備的平均成本為5218元/平方米，項目擷取的區位既聚焦一二線城市，也圍繞都市圈内城市群周邊适度布局。

在被視為“兵家必争之地”的粵港澳大灣區，龍湖布局了廣州、珠海、香港等6個城市，總土儲約有252.18萬平方米。若按照平均成本計算，龍湖在粵港澳大灣區的土儲貨值僅為131.59億。

同期，世茂權益前土地儲備約5538萬平方米，權益土儲面積超過3700萬平方米，總貨值超過9000億元，平均樓面價為5386元/平方米。在粵港澳大灣區，公司目前的土地儲備貨值達2000億元。

不過，世茂2017年的土地投資主要集中在一線和二線城市，三四線城市僅占投資金額的12%，但2018年三四線城市投資比例升至約50%。

若據此來看，世茂和龍湖分别有着自己的優勢和劣勢。面對“實力玩家”集中的局面，世茂若想占據一席之地，顯然并不容易。

對世茂而言，未來任重道遠。如果許世壇的2100億銷售目标在2020年實作，房地産銷售十強或将再次出現世茂這一名字，據上一次出現在這個名單裡，世茂已經闊别了5年。