21世紀經濟報道記者 李果 成都報道
10月27日，地産咨詢機構世邦魏理仕在成都釋出《CBRE城市更新白皮書》，并舉行研讨會對“十四五”時期的城市更新發展作解讀與交流。
其背景，是在城鎮化率突破60%後，城市發展從過去大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重階段，2021年，“城市更新”還首次被寫入政府工作報告。
世邦魏理仕西南區董事總經理謝淩對21世紀經濟報道記者表示，城市更新将是超大城市治理過程中的重要課題。有别于過去熟知的人口管理、公共服務均等化等，城市更新可解決老城區的人口與産業空心化問題，重塑老城區的競争力，進而推動整個城市競争力與治理能力的提升。
<h4>城市更新内涵發生巨大變化</h4>
中國區戰略顧問部負責人陳學海認為，相比西歐國家，中國的城市更新經曆了三個階段。其中第一階段經曆周期最長，從1949年至2011年，其主要特征為以經濟建設為中心，城市更新以促進經濟發展作為首要目标。服務社會主義工業化建設，加快城市化程序，以實作城鎮化率的快速提升。其中，城市的更新又可細分為“城市重建”、“城市複興”、“後工業化時代的城市再發展”與“完善消費型城市的功能”幾個時期。
第二階段為2012年至2019年。随着國内經濟結構開始轉型更新，中國用不到10年的時間完成了城市更新從“量”到“質”的初步探索，生産關系和生活方式的轉變為城市更新賦予新的内涵，城市更新由注重拆舊建新的“空間更新”，向内容的更新邁進。
第三階段則從2019年延續至今。陳學海認為，随着國内城鎮化率突破60%，進入“城鎮化”下半場之時，中國的城市更新也将服務于全面建設社會主義現代化國家目标，開展以人為核心，更為多樣化、多元度，更大範圍内統籌的綜合更新。
陳學海表示，中國城市更新的發展演化和國家系列政策的出台密切相關，如土地使用權有償轉讓、住房商品化改革等系列政策的出台推動着我國城市更新發展階段、發展模式的轉變。另一方面由于中國各城市的城鎮化程序階段和速度不同，經濟發展基礎與人民物質精神需求側重也存在較大差距，各地在國家政策基礎上分别針對地方特色制定實施方案，以實作本市發展，展現了中國城市更新的地域性特色。是以，在城市更新實施過程中，無論是地方政府還是城市營運商，不能盲目照搬其他城市經驗。
“居住在城市裡的人，如何與城市更新發生關系，這是需要解決的問題，過去城市居住者是在被動等待拆遷而獲得生活品質提升的機會，但舊城拆遷并不能解決産業和人口的空心化。”世邦魏理仕成都戰略顧問部董事劉寅認為，“城市更新，需要生産和生活方式的并重，通過生産的多元化塑造，提供更多的就業機會，同時通過醫療、教育等公共資源人均占有率的提升，滿足城市的更多元化的需求。”
<h4>城市更新是城市治理的一環</h4>
9月25日，2020/2021中國城市規劃年會暨2021中國城市規劃學術季在成都召開。住房和城鄉建設部副部長黃豔在會上表示，城市更新不是廣義上的城市建設行動，而應了解為城市治理行動。
在8月末，住建部也發文稱，實施城市更新行動要防止大拆大建，并要求保持老城格局尺度和延續城市特色風貌。
這被認為是中國的城市更新已經走向新時期的重要信号，目前，國内超大城市中的上海、北京、深圳、成都等已經率先投入城市更新項目的實操落地，并形成相應個性化的發展模式。
根據《CBRE城市更新白皮書》，中國的幾個超大城市都進行了城市更新的先期探索。如上海側重于社會關系的引導、更新與管理，實作更新機制與路徑的引領創新；北京以“嚴控增量、盤活存量”為指導思想，形成頂層設計與基層建立的“多元共治”；深圳強調柔性更新，通過激勵政策機制創新引導市場化運作，實作多元主體充分參與等。
成都的城市更新以“惠民增綠、合夥營運”為特征，堅持以人為本的更新原則。2021年，成都釋出了建設幸福美好生活十大工程和十大民生實事等政策檔案，把群衆建議群衆智慧作為城市有機更新中各項政策制定、項目實施與推進的重要依據，強調共建共治共享，推動“幸福成都”更有溫度、更有質感、更有内涵。
謝淩表示，成都以“留改建”結合及培育新産業與新業态的方式，最大限度保留城市基因與煙火氣，提振城市發展動能。
另一方面，城市更新也改變了過去開發商“快進快出”的營運模式，而地方城市也在“拆與建”的傳統模式之間，增加了對開發商的“項目營運”能力考核。
是以相對于舊城改造，開發商進入“城市更新”的門檻在不斷提高，由此政府也将面臨城市更新過程中的巨大資金支出問題。
劉寅表示，未來城市更新的資金方或發生變化，除政府資金、具備營運經驗的傳統房地産外，不強調資金高周轉的險資或也将進入這一領域。
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