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大家好，我是蔡照明。跟蔡照明學買房，我們幫買房人說話。這一期我們來聊一個娛樂八卦的問題，就是明星李亞鵬為了4000萬的欠款要給别人下跪的事。
這麼光彩照人的大明星，你也有今天，是以大家聽了覺得這瓜很大、很過瘾。
順着這條瓜藤，大家不斷地來八卦，先八卦一下王菲到底會不會替李亞鵬還這個債，再往下扒，發現李亞鵬之前幹過不少生意，好像開過飯店什麼的，似乎都黃了，進一步得出他經商才能不行，是以有了這個房地産項目必敗的邏輯。
如果這個瓜我們吃到這種程度，确實是沒什麼營養，對我們買房人來說。我們今天來看一看，是不是李亞鵬的經商才能不行，還是這個項目，誰去做都做不好；進而我們可能會推導出一些有價值的結論，就是這一類的文旅地産對我們買房人來說，到底能不能買。舉一反三，看看我們的買房投資中，是不是存在類似李亞鵬的判斷問題。
如果是這樣的一課，就非常值得了，李亞鵬的獻身說法也值了，他也會感到欣慰的。
這樣，李亞鵬對社會的巨大貢獻就是兩次了。第一次是他成立嫣然天使基金，上帝借着這對患兒的明星父母，祝福了天下的兔唇患者。為此，我曾寫過一篇《她真的就是天使》，大家可以去搜來看看。大意是，李嫣的到來，讓中國所有的兔唇患者有了尊嚴和被愛護，這不是天使，是什麼？
我和李亞鵬本人不熟，但有三位好朋友也是他的朋友，是以我的這個講述，要過這個人情關。不可能去胡編，不可能太過。
李亞鵬是西北人，應該說在娛樂圈還是非常講義氣的，朋友還是很多的。再加上他的學識文化，相對來說在明星當中還是出類拔萃的，是以在娛樂界還是有非常大的号召力，屬于有能量的，可以跨界跨的比較多的。在這開發項目之前，其實李亞鵬當時已經在麗江的束河古鎮給他們做形象代言，我記得每年有個叫COART藝術節，李亞鵬去主持還邀請很多明星去，和當地政府的關系也搞得很好。後來當地政府為了把城市名聲做得更大，就在對面給了他一塊地讓他把想法做出來。不是給，但也有點是半買半送的，408畝也才一個多億，其實非常便宜了。一套别墅賣500萬，30套就回來了。是以面對這樣的機會，我估計沒什麼人能抵住這種誘惑是吧？
這樣的誘惑，翻譯成我們買房人的語言，就是，你看到在一個風景區，你很喜歡的地方，一個小别墅才100萬，你不動心嗎？你想你自己要建成本都不夠。
是的，麗江這麼漂亮一個地方，又是他自己那麼喜歡的。每年身邊的大把明星去參加這種藝術節，大家肯定都是表達了同樣的心聲：覺得到這個地方生活，感覺簡直是人生達到一個新的境界，換了一種人生高度——肯定大家都這樣去說。是以李亞鵬才特别有信心的，拿了這麼一塊地，要開發雪山藝術小鎮。
很多人可能覺得是李亞鵬不懂地産，沒有經商才能等等，才導緻雪山小鎮的開發失敗。恰好李亞鵬當時請去操盤的是我的一個朋友，很早就是萬科的高管，清華畢業的，應該說是非常專業的吧。記得他去之前或者之後，我們還有過一次交流，我當時不看好這個地方，至于為什麼不看好，我們後面再來分析。簡單說，就是很早之前一位知名的朋友在麗江轟轟烈烈地策劃了個地産項目，我去看過，但事實沒有成功，後來我就關注麗江，自己也參與了幾個其他地方的文旅地産的開發前期，算是對此有些認知。反正我給他澆了一瓢冷水，澆完後還覺得很不好意思的，是以至今記得。
但很快就驗證了我沒有與時俱進，好消息不斷，當時明星蜂擁，這樣還沒開盤，李亞鵬的朋友們，什麼趙薇、胡軍、楊坤等等，已經買了30多套房子了。
形勢很好，既出乎我的預料，也還沒有太超出。因為所有樓盤開始時，老闆身邊的朋友都是這樣說的，“老闆你這個項目好，到時給我留一套”，很多搞創新的老闆，被這樣的朋友給誤導了。
但是後面就慢慢的，就變得沒有聲音了。再聽到就是李亞鵬把這個項目轉讓給陽光100了。
這裡就到了回答大家的第一問題了。
如果說李亞鵬不懂房地産開發，那麼轉讓給了懂地産的陽光100，應該說項目就可以起死回生了吧？陽光100是從北京走出的，在外地三四線城市已深耕多年，是所謂的萬通六君子中，最務實做地産的。
結果他去接手，那又怎麼樣呢？這兩天媒體報道，好像說去年隻賣了26平方米的房子。别墅都是100多，190到300平方的，那就是一套沒賣出去，估計就是一個小店鋪之類的。聽說當時陽光100接手後，一反李亞鵬高大上的做法，開始滿城發傳單掃街，結果還是賣得不好。看報道，目前還是一種停滞的狀态。
說明了什麼？說明即使李亞鵬的經商才能再好，他也是挽救不了這個項目，我覺得這裡是特别值得買房人深思的。
補充一下，陽光100為何要買這個項目？是為了做白衣騎士？不是的。你看看交易對價，陽光100購買麗江雪山藝術小鎮項目51%的股權，項目總作價3.8億元，支付對價1.938億元。項目剩餘土地至少是308畝，根據麗江土地出讓資訊，該區域地塊市場價每畝100萬元以上。——基本就是賣地了。
陽光100這個投資行為，如果翻譯成我們買房人，又會是什麼情況呢？
就是你看到有一個人賣房子，有些什麼産權或者扯皮小問題，房子就便宜拿出來賣，你左算右算都太便宜了，就抵制不住誘惑，就買了。買了就知道，劇情沒改變，隻是悲劇的主角換成了你。
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那麼這個項目到底有什麼問題，這麼多牛人救不過來？
既然不是專業問題，那是位置問題？是産品問題？是營銷問題？是前期投入問題？
我看到各個專家都在那假說。
第一個你看這個地方在束河古鎮對面，是吧，能看到雪山，環境各方面都好，地面也比較平整，做地産，沒什麼硬傷。
第二個營銷，他有那麼多明星資源，整個中國的文青和小資人群還是很受他們影響的，李亞鵬當時别說在整個娛樂圈，在文化圈都有強大的号召能力，他怎麼就賣不好，怎麼就不行了？現在倒回去看，他的營銷也是成功的，畢竟賣出了一批當時算很高價的别墅。至少比陽光100後來成功。
第三，可能還有很多人會覺得産品不行，是吧？
我剛才說了，作為一個190~300這麼一些别墅産品，應該也是比較正常的一個産品。裡面做的比較有文化藝術氛圍的街區設計，隻是加分，不會減分，但是整個産品還是比較正常的，沒有違反大的地産開發這些規律。當然像現在綠城去做100平米以下的帶院子的别墅，也許能破局，但那才是不正常的。
第四，還有業内專家出來說，是李亞鵬一開始投入資金不夠，操作這麼大一個盤，一開始隻拿出35個億肯定是不行的，是玩不轉這麼一大盤的。姑且認為是你說的35億，我想說的，如果他當時拿出更多的錢，他現在要下跪還債的就不是4000萬了，可能是4個億。投入多少，可能都要虧進去。
到這裡，我們就講到一個關于文旅地産的一個本質性的問題，我暫且認為是必然性的問題。
我們在我的專欄課程裡面【蔡照明的買房方法論】專門講過這個問題，大家可以去學習一下。這裡就簡單講一個結論：
旅遊城市能帶旺的是酒店、客棧，帶不旺住宅地産開發。
麗江這個地方，在李亞鵬去的之前十幾年，就有人懷着同樣的心情去開發過住宅，後來不停有人去，前赴後繼，包括專做旅遊地産的華僑城、融創等大牌地産企業都去了，我敢說，沒人能逃脫這個律。至少到目前為止，我沒有聽說有誰做成功的。其他的類似地方，結果也類似。你們聽說的，名滿天下的某文化名盤，顯然是成功的，但如果以賺錢程度，我估計都不如北京的五環内搞一棟普通住宅賺的多，我說的是一棟，一片對一棟。
一開始我也不太明白，這麼漂亮的地方，大家去了都不想走的地方，為什麼做了房子它就是賣不掉？搞地産就是不旺？
除了上面說的旅遊對應的是酒店，常住對應的是住宅外，其實文旅地産有一個通病，或者說怪癖，大家認識還不夠。你也簡單了解，文旅地産就是一個大怪物，喜歡栖息在風景好的地方，但飯量巨大，喜歡連着吃，一旦眼前的食物斷了，馬上以死抗争，很難救過來。
這還要回到我們課程的系統性認識裡，一個地産項目火，必須具備哪些條件？
這個參見【蔡照明的買房方法論】的地産市場的底層邏輯部分。簡單說，一個大盤項目要想火，必須形成低開高走的價格走勢，必須形成一個持續的人流，必須形成一個正向的風火輪。而旅遊地産，因為客戶分散在全國各地，往往沒法組織起這樣的源源不斷的客流，往往開盤火一陣之後，就斷流，後面就接不起來。
即使像李亞鵬這樣具有這麼強大影響力的人，他也很難形成這麼一個吸引全國客源的雨水收集系統，也僅僅影響他周邊的一些朋友，且影響一個階段。
大家可以想象，一個項目如果一開始賣得好，但後面沒有持續客源了，那就意味着什麼？這個項目就變成無源之水，就變成一個空中樓閣，最後懸停在空中。别說不接地氣了，那會是上氣不接下氣，家底不厚的，很快就斷氣。是以麗江雪山小鎮就遇到了這樣的情況。
具體我們再來微觀分析下。如果一個旅遊地産，沒有建立起引水工程，沒有源源不斷的客源，前期買房的，他感覺不到房子大賣房價大漲。一方面前期買房的如果沒賺到便宜，後期也沒有人跟着去追，是以它就很難形成一個正向的循環。另一方面，一個負循環悄悄開始：前期買的看房價沒漲，就不高興，挑開發商毛病，而他們是對項目最有話語權的一波人往往一言九鼎，往往這就阻擋了後來者進入；沒有後來者，各項設施都沒法繼續投入，前面買的更生氣，負循環會一直下去。是以一個項目到了這個程度，看起來沒多大毛病，沒有緻死的病因呀，但各種負面就是這麼連帶着，最後醫生也找不到原因，就說是多器官功能衰竭而死。
是以我們看到，李亞鵬這個雪山小鎮，陽光100接手時肯定想，沒大毛病，可以救活，但是就是越救越往死裡去。
是以判斷一個旅遊地産能不能買，不是看它環境有多美麗，裡面的設施多麼文藝，而是看它後面的引水工程能建起來。是以買旅遊地産的首先要看他的營銷。當然了，這裡還有個大機率，就是如果連開盤都火不了的，往往也很難翻身了。這是因為旅遊地産不是剛需，不是剛需，需要的就是客戶信心；如果一開始這個信心系統就坍塌，那麼後面想建立起來，就更難了。
是以，我們判斷這個文旅項目能不能做旺起來，還要繼續看。一方面，如果項目緊挨着一線城市，有個巨大的外溢客群，這樣的引水工程就好建些，另外就是它自己的分銷系統是不是鋪到很多城市落地。如果以為靠廣告狂轟濫炸、靠媒體炒作就能搞起來的，多是沒操作過類似樓盤的外行。因為你不可能請到超過李亞鵬當年的明星陣容和媒體關注量。下一場雨，無濟于事；對文旅大盤，需要的是穩定的流量，必須有個引水工程。
如果這些東西你看不出來，你不懂，開發商容易忽悠；最簡單辦法到當地看看，它有沒有一個成型的二手房市場。當地如果連二手房的交易都沒有，這樣的大盤往往是不可能升值的。如果你是作為消費品，你就覺得我就喜歡李亞鵬，我就是喜歡明星，當消費品你就買了，自己去住，這樣是可以的。如果你把它當成一個投資品，還等待它有上面說的一個正循環，可能性是比較低的。
特别是在當下，因為整個中國的高鐵高速公路全部都打通了，你會看到原來藏在深山老林裡的很多的這些風景都呈現在了面前了，你會覺得好像去了很友善了。好像當地美景你可以一下可以攬入懷抱了，是以往往一沖動就會買了，但這樣的時候千萬要小心了。
這裡翻譯成，對買房人有營養的一句話，就是我在【跟蔡照明學買房】專欄裡面講過一句話，美景是有毒的！就指這一類風景特别好、小城特别美，但對于單純的投資它是有危險的一類文旅項目。它能咬傷李亞鵬，咬傷陽光100，那麼你也特殊不到哪去。
好，本期我們就講到這裡，我們從李亞鵬娛樂事件，然後我們看出來樓盤失敗的必然性，進而我們對這一類文旅地産的投資，我們要腦中要敲響警鐘。感謝收看這一期的跟蔡照明學買房，我們隻幫買房人說話。
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