開發商傳遞房屋不符合約定的仍應承擔瑕疵傳遞的違約責任

導語：開發商逾期交房的，應按照房屋買賣合同的約定承擔違約責任。實踐中，很多開發商為了不承擔或少承擔逾期交房的違約責任，将本不符合傳遞條件的房屋強制向購房人傳遞。對于這種情況，購房人是可以拒絕收房的，并要求開發商承擔逾期交房的違約責任，直至房屋完全符合交房的條件止。

一、 案情簡介

2014年5月14日，肖先生與黃石市三江房地産開發有限公司（以下簡稱“三江公司”）簽訂《黃石市商品房買賣合同》（以下簡稱“合同”），購買三江公司開發的三江共和城小區的房屋一套，合同約定三江公司應在2015年10月30日前将符合傳遞條件的房屋傳遞購房人肖先生。然而，因三江公司自身的原因，直至2017年10月12日，三江公司才向肖先生臨時傳遞房屋鑰匙，房屋所在小區消防、綠化等工程至今尚未通過驗收，并不符合雙方商品房買賣合同約定的傳遞條件。像肖先生這種情況的，小區裡面比比皆是，2019年11月，肖先生等四十人向黃石市黃石港區人民法院提起訴訟，要求開發商三江公司支付逾期傳遞房屋的違約金以及瑕疵傳遞房屋的違約金。

二、 裁判情況

法院經審理後認為，肖先生按照合同約定支付了全部的購房款，三江公司應按照合同約定的時間将符合傳遞條件的房屋傳遞給肖先生。但三江公司直至2017年10月12日才向肖先生傳遞房屋鑰匙，已經構成逾期傳遞房屋，應按照雙方合同的約定承擔違約責任。此外，三江公司雖然于2017年10月12日向肖先生傳遞了房屋鑰匙，但由于案涉房屋所屬工程項目至今尚未通過消防及綠化驗收，轉移占有的案涉房屋不符合約定的完成消防專項驗收及園林綠化工程按設計要求建成的傳遞條件，故三江公司于2017年10月12日向肖先生傳遞房屋的行為不符合合同約定的傳遞條件，屬于瑕疵履行，應承擔瑕疵履行的違約責任。但雙方簽訂的合同中對該瑕疵履行的違約責任并無約定。依據《湖北省物業服務和管理條例》第四十三條第三款的規定，建設機關将未達到傳遞條件的建立物業傳遞買受人的，應當承擔相應的責任，并承擔前期物業服務費用。

法院最後判決三江公司于判決生效後十日内支付肖先生逾期交房違約金79244.46元及瑕疵履行期間的違約金（從2017年10月13日起按照肖先生每月房屋物業費的标準計算至案涉房屋符合合同約定的傳遞條件之日止）。

其他三十九位購房人的同樣的訴訟請求，也都獲得了法院的判決支援。

三、 法律評析

開發商逾期交房的，應按照房屋買賣合同的約定承擔違約責任。實踐中，很多開發商為了不承擔或少承擔逾期交房的違約責任，将本不符合傳遞條件的房屋強制向購房人傳遞。對于這種情況，購房人是可以拒絕收房的，并要求開發商承擔逾期交房的違約責任，直至房屋完全符合交房的條件止。如果購房人迫于無奈收房了，也并不意味着購房人認可了開發商的交房行為，對于開發商瑕疵傳遞的行為，購房人依然可以向開發商主張瑕疵傳遞的違約責任，直至房屋完全滿足傳遞條件。建議購房人在簽訂房屋買賣合同時，明确約定瑕疵傳遞的違約金的标準。如果沒有約定，法院将依據《湖北省物業服務和管理條例》第四十三條第三款規定，按照物業費的标準計算違約金。

陳歡

2021年6月30日

作者簡介：陳歡律師，北京盈科（武漢）律師事務所合夥人、北京盈科（武漢）律師事務所房産法律事務部副主任、北京盈科（武漢）律師事務所青工委副主任、武漢市律師協會房地産專業委員會委員、武漢市律師協會公共法律服務工作委員會委員、武漢市中級人民法院 調解員武漢市人大常委會特邀律師。