开发商交付房屋不符合约定的仍应承担瑕疵交付的违约责任

导语：开发商逾期交房的，应按照房屋买卖合同的约定承担违约责任。实践中，很多开发商为了不承担或少承担逾期交房的违约责任，将本不符合交付条件的房屋强制向购房人交付。对于这种情况，购房人是可以拒绝收房的，并要求开发商承担逾期交房的违约责任，直至房屋完全符合交房的条件止。

一、 案情简介

2014年5月14日，肖先生与黄石市三江房地产开发有限公司（以下简称“三江公司”）签订《黄石市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），购买三江公司开发的三江共和城小区的房屋一套，合同约定三江公司应在2015年10月30日前将符合交付条件的房屋交付购房人肖先生。然而，因三江公司自身的原因，直至2017年10月12日，三江公司才向肖先生临时交付房屋钥匙，房屋所在小区消防、绿化等工程至今尚未通过验收，并不符合双方商品房买卖合同约定的交付条件。像肖先生这种情况的，小区里面比比皆是，2019年11月，肖先生等四十人向黄石市黄石港区人民法院提起诉讼，要求开发商三江公司支付逾期交付房屋的违约金以及瑕疵交付房屋的违约金。

二、 裁判情况

法院经审理后认为，肖先生按照合同约定支付了全部的购房款，三江公司应按照合同约定的时间将符合交付条件的房屋交付给肖先生。但三江公司直至2017年10月12日才向肖先生交付房屋钥匙，已经构成逾期交付房屋，应按照双方合同的约定承担违约责任。此外，三江公司虽然于2017年10月12日向肖先生交付了房屋钥匙，但由于案涉房屋所属工程项目至今尚未通过消防及绿化验收，转移占有的案涉房屋不符合约定的完成消防专项验收及园林绿化工程按设计要求建成的交付条件，故三江公司于2017年10月12日向肖先生交付房屋的行为不符合合同约定的交付条件，属于瑕疵履行，应承担瑕疵履行的违约责任。但双方签订的合同中对该瑕疵履行的违约责任并无约定。依据《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第三款的规定，建设单位将未达到交付条件的新建物业交付买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。

法院最后判决三江公司于判决生效后十日内支付肖先生逾期交房违约金79244.46元及瑕疵履行期间的违约金（从2017年10月13日起按照肖先生每月房屋物业费的标准计算至案涉房屋符合合同约定的交付条件之日止）。

其他三十九位购房人的同样的诉讼请求，也都获得了法院的判决支持。

三、 法律评析

开发商逾期交房的，应按照房屋买卖合同的约定承担违约责任。实践中，很多开发商为了不承担或少承担逾期交房的违约责任，将本不符合交付条件的房屋强制向购房人交付。对于这种情况，购房人是可以拒绝收房的，并要求开发商承担逾期交房的违约责任，直至房屋完全符合交房的条件止。如果购房人迫于无奈收房了，也并不意味着购房人认可了开发商的交房行为，对于开发商瑕疵交付的行为，购房人依然可以向开发商主张瑕疵交付的违约责任，直至房屋完全满足交付条件。建议购房人在签订房屋买卖合同时，明确约定瑕疵交付的违约金的标准。如果没有约定，法院将依据《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第三款规定，按照物业费的标准计算违约金。

陈欢

2021年6月30日

作者简介：陈欢律师，北京盈科（武汉）律师事务所合伙人、北京盈科（武汉）律师事务所房产法律事务部副主任、北京盈科（武汉）律师事务所青工委副主任、武汉市律师协会房地产专业委员会委员、武汉市律师协会公共法律服务工作委员会委员、武汉市中级人民法院 调解员武汉市人大常委会特邀律师。