Reddy.com的雷建平9月16日報道
最近，聯合辦公的祖先WeWork在準備上市時被風吹亂了。WeWork不僅面臨虧損，而且軟銀削減了投資，最近WeWork的估值暴跌，主要股東軟銀集團呼籲暫停上市。
國内聯合辦公行業，去年也曾是一場風波，其中，今年管理空間遭遇重大調整，CEO、CFO、COO等集體離職，Ukip工場也進行了裁員，資本市場對聯合辦公領域的興趣正在減弱。
另一方面，聯合辦公企業Dream Plus則走了不同的路線，在行業寒氣的環境下，Dream Plus依然保持着穩健健康的發展态勢，在過去的一年裡已經進入了四個新城市。
其中，2019年3月至4月，Dream Plus陸續進入西安、南京、杭州，逆勢擴張，連續開通三個城市。其中，夢加在西安布局近7萬平方米、夢加西安徐彙中心空間超過33000平方米，成為西北地區最大的聯合辦公空間。
Dream Plus創始人王曉璐近日在接受 Reddit.com 采訪時表示，在經濟形勢下，真正優秀的企業更可能脫穎而出，Dream Plus雖然沒有2018年那麼快速擴張，但在開拓新空間、開拓新空間方面依然穩健。
"我們在北京開了一個新空間，租了出去，給了我們很大的信心。成都的營運也運作順利，成都空間一直盈利。"
王曉璐表示，新入駐杭州、南京、西安這些地區總部更多的城市，很多情況與成都相似，夢想加可以複制過去的經驗，少走彎路，這使得夢想加信心在今年不太好的經濟環境下擴大。
此外，當經濟形勢不好時，卻給了夢想增加更多的選擇房産的機會，合作的方式，讨價還價的能力比以前更強，也是夢想擴張的好時機。
面積是二維的，而場景是三維的
WeWork目前面臨很多問題，許多人認為WeWork是第二個房東，被高估了。
王曉璐看到的是，wework的招股說明書提到會員1044次，但隻有6次提到代表面積的平方英尺，94次提到産品作為産品。
王先生說，這背後是邏輯上的改變。也就是說，傳統的企業銷售鍊上區域，被轉換成辦公産品，服務使用者。"回顧估值，不僅通過改變産業鍊，而且通過改變定價邏輯，不是更合理嗎？"
這不僅是視角的改變，也展現了聯合辦公重塑傳統商業市場的核心邏輯，從關注領域或資源，到關注人和使用者。區域間分散業務，确實是第二房東，也是傳統房地産思維路徑。是以，在傳統思維中，很多人質疑"以使用者為主的包裝理念，能否給機關面積帶來溢價"。
WeWork或Dream Plus不僅提供空間，還提供以使用者為導向的産品。該産品包括實體空間、辦公硬體和軟體、系統以及服務和體驗增強功能。
王曉璐指出，無論是WeWork的"空間即服務"，還是夢工廠的"OaaS、Office即服務"，都強調以産品為基礎的服務形成，但Dream Plus将更好地發揮智力積累和中國本土優勢，抓住在中國市場與之競争的機遇。
王曉璐說，這個區域是二維的，而場景是三維的。用二維透視看三維事物一定是不可了解的，公衆在二維平面上看到的是較小的投影，卻看不到在三維面上向上延伸的無限可能。
是以，要區分第二房東模式和非兩房東模式，就要了解第二房東不做什麼——品牌、産品、使用者服務。
王曉璐說，"幸好我們有這樣的同行，幸好在這條路上沒有多少中國同行，也好在夢想加上成立之初就與WeWork一樣（以使用者需求為導向）但差異化（智能驅動，基于本地使用者需求）的路徑。"
将模式複制到 4 個新城市
Dream Plus在成長過程中獲得了許多融資，包括2017年11月，它獲得了由Link Ocean Investment，Pleasant Capital and Investment領投的十億美元B輪以上融資，而Platinum Tao Group董事長兼Gull Group Investment創始合夥人Zhenn Nanxuan正式成為dream plus董事會成員。
2018年3月，Dream Plus完成了來自Ocean Link，The Giants子公司M31 Management和Pleasure Capital的3億美元B系列融資。
2018年8月，Dream Plus從General Atlantic Atlantic，Ocean Link，M31 Capital和Perilon Evergreen獲得了1.2億美元的C輪融資。
本輪融資，打造了國内聯合辦公及辦公服務行業最大的單筆融資紀錄，Dream Plus也成為唯一完成C輪融資的辦公服務闆塊品牌。
标準化也是Dream Plus的核心功能之一，它使Dream Plus能夠以可控的成本和持續時間建立更健康，更标準的辦公空間和大規模複制，使更多的辦公室從業人員能夠在更健康的辦公環境中工作。
而有了大規模的資金支援，Dream Plus本身也有強勁的擴張需求，再加上北京、成都積累了大量的一線和新城市發展經驗，Dream Plus今年拓展了四個新城市：上海、南京、杭州、西安。
截至目前，Dream Plus布局營運面積達30萬平方米，在北京、成都、上海、杭州、西安、南京等城市核心商圈布局營運41個空間。累計業務包括中糧集團、百度、蔚來汽車、亞航、鉑濤集團、Drops、今日頭條、快遞、OPPO、學習、天網、Airbnb、tower.im、VIPKID等近1000個團隊。
Dream Plus還向華潤集團、龍湖集團、鉑濤集團、萬科集團、中信集團、鹽福集團、光大安石資産管理公司、FireCoin Network、Flash Silver、蛇口招商局等企業出口整體解決方案辦公。
現在夢想着為新開通的城市增設，已成為當地的"網紅"項目。據王曉璐告訴 Reddy.com，夢加在現有城市和新城市擴張過程中，不少客戶也跟着夢加來到了這些新城市。這些企業的特點是一般使用夢想加産品，在感覺滿意的情況下，向其他新城市擴張，或者會使用夢想加空間。
當然，Dream Plus一直強調無利可圖的擴張是徒勞的，但也一直保持着相對健全的營運，而在北京、成都這兩個已經營運多年的城市也實作了單店盈利。王曉璐的邏輯是，熨燙也需要是自己的，最重要的是一個非常健康、可複制的商業模式。
除了四個新城市，Dream Plus也保持了克制。王曉璐表示，我們在這四個新城市不是像水一樣走開，而是希望深耕城市，有長遠的發展。
以下是對Dream Plus創始人王曉璐的采訪：
雷迪觸控網創始人雷建平現場采訪王曉璐
雷建平：最近WeWork送出了招股說明書，國内外對WeWork上市這件事很關注，你覺得WeWork上市怎麼樣？
王曉璐：WeWork是聯合辦公行業的第一個先驅，從2010年、2011年開始做這個事情，發展到現在，世界上有非常大規模的群衆。
Dream Plus也是在2014年準備的，成立于2015年，部分靈感來自WeWork。我們一直在關注WeWork的發展，我認為WeWork一直在做一件好事。
如果WeWork上市，這對我們整個團隊來說都是一個巨大的信心提升，我們對聯合辦公更有信心或更興奮，我們正在考慮如何在中國做好。
雷建平：WeWork招股說明書顯示，公司虧損特别嚴重，您如何看待WeWork相對較大的虧損？
王曉璐：WeWork已經進入了全球擴張和多業務擴張的階段，WeWork在銷售、客戶、營銷和擴張成本上投入了更多。
Dream Plus更關注中國市場，依然立足于中國市場，紮根于中國企業。中國的競争比海外更激烈，我們覺得盈利能力尤為重要，如果不盈利，也不是一個非常成熟、非常健康的商業模式。
是以夢加非常注重盈利的現狀，也一直把盈利作為自己商業模式的重要考核名額或重要名額。
相比WeWork的虧損狀态，無論是網站攀升期，還是網站營運效率，夢想加起來要好得多，我們可以在北京和成都做單店盈利。
更多的是提供會員服務
雷建平：我仔細研究了WeWork的财務報表，WeWork的虧損增加和weWork全國各地的租金上漲有很大關系，很多人說這個行業是第二個房東行業，你怎麼看？
王曉璐：我想，很多人都這麼認為是正常的，夢想加上自己有幾種不同類型的場地，對于自雇場地來說，就是房租和物業費，租金和物業成本平均占網站總收入的50%~60%。
從這個角度來看，很多人很容易了解你是第二個房東企業。在成本結構方面，确實，這個區塊也占了很大的比例。
但我們從第一天起就不這麼看。我們一直一緻認為，現在是為企業做商務服務，多是提供空間服務，為企業打造辦公場景，通過我們良好的服務幫助企業解決非常瑣碎、麻煩的問題，為他們提供良好的辦公成長環境。我們可以在那裡獲得正常的商業利潤。
我認為這肯定不是第二房東的生意，而且從我們投資能源的角度來看，在資源端沒有投入太多與住房相關的精力，在目前的市場從增量到庫存，從庫存到不斷變化的企業需求，我們也在産品上， 服務、場景搭建在上面花費了大量的精力。
Dream Plus确實有一些獎勵，包括我們的許多客戶長期與我們在一起。對于企業來說，在選擇了夢想加服務之後，很難回到原來的傳統方案，無論是企業是擴大租金還是其他城市選擇寫字樓，還是繼續續租，都是跟我們一起延續的。客戶對我們服務和模式的認可也讓我們更有信心把事情做好。
此外，除了自雇空間，我們還有定制輸出業務，這種能力也是"兩個房東"所不具備的。從空間尋址、設計、施工到智能系統再到營運服務，我們可以為有需要的企業定制它。
例如，龍湖地産、潤速等企業都是我們的智能定制客戶，順豐快遞、12棟文化建築等企業選擇我們的空間定制服務。定制業務是我們現有業務的延伸和補充，使我們能夠更好地為各種不同類型的企業提供辦公服務。
雷建平：WeWork提到會員，提到1044次，但提到面積隻有6次，或者作為工作站的産品提到94次，你說這代表了格局的變化，為什麼要提這個？
王曉璐：兩點，一是我們希望通過我們的作業系統、服務能力和我們最重要的，有強大的科技資訊工具和系統幫助我們實作服務于人。
原來很多寫字樓，都是為企業使用者提供非常簡單的服務。但現在在夢想加空間裡，我們希望不僅能夠為這個企業提供簡單的服務，為他提供一個服務場景，還能服務于企業中的每個人，他們的個人需求，他們的辦公需求，他們白天的飲食的某些方面。
這塊也是服務形式上的一次改變，從原來的隻為企業服務，到現在服務一個企業的同時，服務于每個人内心。當然，這背後的驅動力是許多技術的力量。
另一方面，對于企業和這些人來說，從一次性的購買流程，轉變為會員購買的方式，可以繼續為我們提供與會員費相關的辦公服務，成為我們的長期合作夥伴。
你還問過為什麼WeWork不是第二房東，這與第二房東有根本的差別，因為第二房東更關心這個地方，房子或空間，裡面的經營情況如何。
我們自己的夢想加上關注網站的ping效應、網站的營運，更關心的是每個企業都可以成為我們的會員，每個人都成為我們的使用者，這些使用者和商家會員可以配合我們的長期穩定，我們為他們提供長期可持續的辦公服務，這也是與第二房東有着非常本質的差別。
WeWork仍然是一家價值數十億美元的公司
雷建平：關于WeWork估值的讨論很多，比如"金父"軟銀将WeWork的注資從160億美元下調到20億美元，WeWork的估值一直在下降，weWork的估值變化又如何呢？
王曉璐：我認為WeWork創造了一個非常好的商業模式，滿足了大量企業的需求，确實是一個剛需要的産品，剛需要的解決方案。
此外，聯合辦公市場太大，未來增長潛力巨大，WeWork的收入正在增長，去年是十億美元，今年可能超過30億美元，但仍是年增長率的兩倍，
即使是現在，WeWork也隻是市場的一小部分。如果我們假設聯合辦公将在未來占解決方案的10%至20%，那麼未來增長的潛力是巨大的。
現在Dream Plus已在北京、上海、杭州、南京、西安和成都六個城市成立，我們的整個營業面積已達到30萬平方米，但占我們總市場佔有率的比重，也是0.2%~0.3%。
假設我們去新城市，都是巨大的發展，至少是發展潛力的5到10倍。我認為市場容量和市場潛力是巨大的，是一個經過驗證的成功模式。
但WeWork在擴張的步伐上暴露出一些問題，發展模式粗糙，各方面成本都非常高。夢想加更加強調精細化營運，成本控制和操作标準更加嚴格。此外，就中國市場而言，我們從産品到文化都立足中國，我們更深入地了解當地客戶的需求。
即使在估值下調之後，WeWork的市值仍超過100億美元，我們并不看好WeWork的470億美元估值，但WeWork創造的市場及其帶來的新模式的價值。
無利可圖的擴張是徒勞的
雷建平：總體來說，過去一年左右，包括目前國内經濟形勢不是很好，聯合辦公行業也經曆了很大的調整，您如何看待現在國内行業的調整？
王曉璐：我們一直在談論盈利能力，健康網站營運的形成，以及保持非常健康的商業模式的重要性。我們當時說過，無利可圖的擴張是徒勞的。
在過去的一年裡，整個行業發生了很多變化，這證明了我們當時的判斷，即該場地是有利可圖的。這也表明，聯合辦公行業必須有一個非常健康的商業模式。
今年很多企業都存在這些問題，尤其是經濟環境變差，資本市場變差，融資跟不上，會導緻整體經營形勢越來越緊張，問題很多。
我認為鐵也需要做自己的，最重要的是要說這是一個非常健康、可以複制的商業模式。
說實話，今年的環境不是特别好，特别是企業的需求受到經濟環境波動的影響，對我們的影響更為直接。相對而言，我們一直緻力于為企業提供更好的産品和服務，是以企業在這次經濟低迷時期，還是堅定地跟我們在一起，因為我們提供了更多剛需的服務，這些企業的經濟狀況更差還是繼續發展。
企業要開發必須有一個辦公解決方案，肯定會選擇成本效益更高的解決方案來幫助他們做聯合辦公服務。我們也幫助很多傳統企業，這些傳統企業在向新經濟轉型的過程中，需要一個良好的環境，不同的辦公氛圍，幫助他們做好整個企業轉型的發展，在這種情況下，企業也更傾向于選擇夢想加聯合辦公空間等。
對于聯合辦公企業來說，健康與現場的模式非常好，是能否長期可持續發展的重要一點。因為循環很正常，總有好時光，總有壞時光。但如果有好的效果，它可以是長期在行業的基礎上。
此外，今年的市場低迷，但讓我們有更多的機會獲得更多優質的物業資源，更好的寫字樓也會找到更多像我們這樣的優質營運商，幫助他們在困難時期做一些推廣。
今年有四個新城市進入
雷建平：夢想加在北京朝陽門這個聯合辦公空間相當滿，沒感受到行業的影響，如何做到這些空間飽和率比較高？
王曉璐：一方面，除了北京、成都這兩個城市，我們原來開發，繼續努力，今年還進入了四個新城市，分别在上海、杭州、南京和西安，這四個城市也開辟了我們的新空間。
今年我們花了很多心思在新城拓展這塊，類似于我們在北京和成都驗證的經驗，現在夢想着把新城打造成當地的"網紅"項目。
此外，在現有城市和新城市擴張的過程中，我們以前很多在北京和成都的客戶，也跟着我們到了很多新城市，租了大量的場地。這些企業都用過Dream Plus産品，對案例感到滿意，去其他新城市，或者擴張，或者會使用Dream Plus空間。
是以現在我們已經去了幾個新的城市，我們發現有很多全國性的公司，他們的分支機構或區域總部遍布夢想加上聯合辦公空間。我們選擇的城市也更集中在區域總部，如西安、杭州和成都。
今年的夢加客戶，确實有不少公司裁員，可能管理不善，存在一些問題，我們的解決方案是更好的服務這些客戶，讓他們在這段時間裡能繼續在夢想加空間工作，而不是去選擇别的地方。這件作品也穩定了大量的客戶。
一方面，我們要去新的城市，另一方面，在原來的城市也開了很多新的場館，銷售，同時穩定了現有客戶，讓這些客戶向我們介紹更多的新客戶進來。
有信心逆勢擴張
雷建平：夢想加給我的感覺是整體是穩定的，原來隻在北京和成都，但是在今年的經濟形勢相對不太好的時候，為什麼突然擴張4個城市，如何在擴張和現金流之間保持平衡？
王曉璐：首先，Dream Plus還完成了2018年夏季國内聯合辦公行業最大的一輪融資，我們也有強勁的擴張需求。此外，我們在北京和成都的一線和新一線城市發展方面積累了豐富的經驗。
說實話，我們剛去成都的時候，我們的第一個場地并不是特别順利，後來我們改變了政策和空間更新，成都接下來的幾個場地都非常成功，這給了我們很大的信心。
我們将這些模型複制到相同的城市，如杭州，南京和西安。當我們到達這些城市時，與成都的情況會相似，彎路少了，讓我們對今年太好的經濟環境更有信心擴大。
雷建平：你說的彎路和坑是什麼意思？
王曉璐：比如在成都，我們剛到第一個工地，很多産品是為客戶設計的，和當地的不是很比對。其實，二線城市和一線城市在需求端和使用習慣上還是有很大差別的，是以我們做了很多地方需求貼近客戶實際需求調整後，再幾個站點會很好。
雷建平：Dream Plus一直強調，它有一套産品邏輯和系統，很容易傳播到這些城市，甚至出口，你能談談它在支援夢想加這些不同城市擴張中的作用嗎？
王曉璐：首先，我們在選址上肯定有很多經驗，幫助我們更好地選擇城市，選擇城市的哪些區域，哪些類别的建築符合我們的需求，滿足客戶的品質需求。
我們也有一個非常好的設計硬體系統，今年5月我們也成為亞洲第一個獲得WELL認證的聯合辦公空間。
獲得健康建築領域被稱為"奧斯卡"的WELL認證
我們把這個健康認證體系放到我們自己的每一個場地去，我們的場地特别健康，裝修可以直接搬進去，而且不是一般的健康标準，而是符合國際WELL認證水準的這一層空間，我們在材料的選擇上做了很多工作， 選擇，空間布局。
此外，我們正在考慮如何提高我們的營運效率和營運服務的能力，以達到我們今天的程度。
環境蕭條，卻是夢想和發展的好機會
雷建平：今年整體感覺，資本行業對聯合辦公這塊有點冷淡，如何看待資本市場的變化？
王曉璐：今年整體經濟環境，包括寫字樓市場相對低迷，但發展機會特别好。一方面，真正優秀的企業能夠在這樣的環境中脫穎而出，夢想加号雖然沒有去年擴張那麼快，但在開設新場館方面依然穩紮穩打，開設新空間仍然營運得比較好。
我們在北京開了一個新的空間，全租，經營都比較好，給我們自己的信心。
另一方面，當經濟和寫字樓市場不好的時候，我們有更多的機會選擇房産，我們有更好的機會選擇很多更好的房産，而合作的方式、談判談判能力比去年和前年都要強。
是以我認為今年是我們起飛和起飛的更好時間節點。
雷建平：Dream Plus今年的企業戰略會怎樣？
王曉璐：一方面，我們更加注重城市密度的覆寫，希望在每一個城市都能深耕，成為當地第一個這樣的聯合辦公品牌。我們首先在北京，成都，現在我們是當地市場的第一個辦公品牌。
我們過去一年去了四個新城市，我們并沒有像水一樣進入這四個新城市，而是希望在這個城市深耕，有一個長遠的發展。
另一方面，需要做一些事情來不斷改進産品的這一部分。今年，我們所在的公司和使用者數量增加了近三倍，我們不斷更新和調整産品和市場的連續性，以滿足客戶的需求。
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