公募解讀地産新“組合拳”：貨币化安置超預期，四季度地産表現值得期待

10月17日，國新辦舉行新聞釋出會介紹促進房地産市場平穩健康發展有關情況，五部門有關負責人齊亮相，推出增量舉措，落實存量政策，打出一套組合拳，推動房地産市場止跌回穩。對此，公募機構如何解讀？

多家公募機構表示，重點關注此次會議中所提及的兩項新增内容，第一個增加，是通過貨币化安置（重新提及該詞）等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造；第二個增加，年底前将“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億。

中歐基金表示，“采取貨币安置的方式将更有利于群衆和自己意願選擇合适方式。而新增白名單貸款金額有助于保持房企現金流穩定，促進房地産市場長期健康發展。”

“本次會議超預期的點在于采用貨币化安置方式”

鑫元基金解讀道，“結合今日釋出會上給出的幾項數字，以及提出的‘四個取消、四個降低、兩個增加’，我們發現了最大亮點在于重提貨币化安置、“白名單擴容”以及前置貸款發放。”

鑫元基金指出，在上一輪周期的2014年至2015年，貨币化安置的推出效果可謂立竿見影。此次時隔十年後，在2024年還剩不足3個月的時間節點，重新提出貨币化安置“新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造”，效果力度與年初提出此類計劃相比，顯著不同，可謂重磅。

“相較于2015年的房地産熱度和當下的市場情況，當年的棚改貨币化安置的套數（500-600萬套）和今年新增100萬套這個體量，不可同日而語，2024年底前對于中高能級城市地産需求的拉動效果，還需保持冷靜地跟蹤觀察。”鑫元基金表示，但可喜的是，市場此前更多着眼于财政專項債的收儲，是以本次會議重提使用貨币化安置這個工具，還是略超預期的。

興銀基金同樣認為，本次會議超預期的點在于采用貨币化安置方式，有利于消化存量商品房庫存，有利于居民按自己的意願選擇房子，減少過渡時間。

鑫元基金進一步，本次會議提出要求在年底前将“白名單”貸款審批和投放規模擴容到4萬億元（未來3個月内新增近2萬億元），并将商品住房項目貸款全部納入“白名單”。此外，住建部還提到了對于有困難的開發商可以緩交土地出讓金等措施，讓他們更快符合“白名單”标準。

“可見，高層推出此次‘白名單’擴容的目的旨在大範圍驅動因拖欠施工方工程款而導緻的停工爛尾樓項目盡快複工并早日傳遞。”鑫元基金稱。

與此同時，興銀基金也表示，“白名單”力度加大，有利于緩解銷售放緩導緻的房企流動資金緊張，以及部分已售在建項目難以按期傳遞等問題，促進房地産市場平穩健康發展。

本次會議中，金融監管總局還提到了“商業銀行和房地産項目公司在協商一緻的情況下，可以将全部貸款提前發放給房地産公司開立的項目資金監管賬戶”，财政部也提到普宅/非普宅認定标準的取消，房地産增值稅調減也在抓緊履行相關程式。

對此，鑫元基金相信，當上述兩項措施未來進入到執行階段後，會直接利好房地産企業的現金流量表修複和财務狀況改善。

興銀基金認為，重點關注保交房攻堅戰：一手抓“白名單”，一手抓項目進度，對于資不抵債項目加快破産重整或清算。“毋庸置疑，在金融、财稅和土地政策的大力調整完善之下，一定能更快實作市場止跌回穩。”

綜合來看，興銀基金表示，本次五部門聯合發聲，政策力度大，政策覆寫面廣。對房地産止跌回穩充滿信心。接下來是要齊心協力把組合拳打好、狠抓落實，讓這些政策效果能夠充分顯現，能夠讓大家享受到政策紅利。

具備基本面以及強邏輯的公司或逐漸展現優勢

中歐基金表示，此次提出的新增實施100萬套主要針對條件成熟、通過加大政策力度可以提前幹的項目，主要采取貨币安置的方式，将更有利于群衆和自己意願選擇合适方式。而新增白名單貸款金額有助于保持房企現金流穩定，促進房地産市場長期健康發展。同時，其他協同政策的配合更加精準有效促進房地産市場回穩。

博時基金表示，此次釋出會公布的政策是9月末啟動的一攬子增量政策的重要組成部分，“房地産市場止跌回穩，對于穩定對中國經濟的信心，意義重大。近期一攬子增量政策密集釋出，市場預期活躍、多變，這是預期重大變化時期市場的正常表現。9月末以來，全國房地産市場尤其是代表城市二手房市場成交改善，購房成本進一步降低，後續交樓、房企信用的問題得以緩解、解決，将有利于進一步提振新房市場。”

“目前穩定房地産政策方向明确，措施切中肯綮，随着政策逐漸落地、見效，在中期将直接有利于地産以及相關金融、實業鍊條的表現，并通過提振整體經濟信心的方式進一步有利于整體中國資産。”博時基金稱。

“9月下旬以來，有關地産政策組合拳精準有力，有效回應市場關切。此次新聞釋出會更展現出本次政策核心變化在于維護資産價格。”中歐基金指出，今年上半年，房地産政策主要邏輯轉向需求側，但當時并未聚焦維護資産價格，并且沒有給出資産價格的目标。

中歐基金表示，而自9月下旬以來，政策主要強調維護資産價格，并明确給出了維護資産價格的目标，包括股權價格（創設證券市場互換便利工具和股票回購增持再貸款）和房産價格（要求房地産止跌回穩），并且央行、财政部、住建部、自然資源部等多部委協同合作，也意味着政府開始聚焦修複居民資産負債表。

另外，中歐基金進一步指出，相關部門協同一攬子政策措施，專項債供需兩側共同發力，财政支援政策有望跟進，四季度房地産表現值得期待。接下來具備基本面以及強邏輯的公司或逐漸展現優勢，總體來看，在萬億成交水準市場仍存在結構性機會。