導語
近三年，受到市場走弱、現金流緊張等因素影響，房企投資意願十分低迷，投資規模也在逐年走弱。據CRIC統計，2024年前9月投資百強單月拿地金額平均值僅有696億元，與2021年高點相比大幅下降78%，銷售百強房企的拿地銷售比也從2021年的0.25下降至0.15。
此外，在房企中期業績會上，我們看到謹慎拿地、合理拿地是多數企業共識，低總價、低密度、小面積的宅地是企業關注的重點。
01
新增拿地百強月均投資金額不足千億
較2021年高點下降78%
自2020年末三道紅線政策出台以來，房企投資力度“一緊再緊”，投資規模“一降再降”，尤其是2021年下半年之後，投資規模大幅度收縮并維持在低位。
以CRIC監測的新增拿地百強房企為樣本，2021年月平均新增拿地金額為3159億元，2022年、2023年分别為1375億元和1290億元，與2021年相比已有大幅下降，但2024年前9月，平均月度投資額進一步下降至696億元，較2021年下降了78%，與2023年相比也有46.1%的降幅。
除單月投資額大幅下降外，每月拿地金額的百強門檻值也在持續下降：2021年末，全年投資金額百強門檻值為93.5億元，2022年和2023年末，投資金額百強門檻值降為37.9億元和30.8億元，還不及2021年6月末的水準。
02
百強拿地銷售比從0.25降至0.15
頭部房企始終保持領先
目前，絕大多數企業的投資政策都已從上行周期的“積極擴張”往“以銷定投”轉變，是以除投資金額絕對值外，企業拿地銷售比也在持續走低。從2017年到2024年9月，企業的拿地積極性持續下降：
2017年行業處于高速增長期，企業均以提升規模為最大目标，拿地銷售比高達0.58，投資态度積極；
2018年-2020年，土地價格已經升高，百強房企的拿地銷售比維持在0.35左右的水準；
2020年下半年三道紅線政策頒布以後，企業投資持續收緊，拿地銷售比持續走低，降至0.2左右的水準。
分梯隊來看，無論在哪一年，即使百強拿地銷售比整體持續下行，但頭部房企相對而言總是拿地最為積極的梯隊：
2017年、2018年、2022年和2023年全年，TOP1-10房企是拿地銷售比最高的梯隊；
2019年、2020年全年拿地銷售比最高的梯隊是TOP11-20房企；
2021年和2024年1-9月，拿地銷售比最高的梯隊是TOP21-30房企，但主要是受到其中個别房企的影響較大。
30強以後的房企在拿地銷售比中很少超越前幾個梯隊的房企，按照這一趨勢發展，土地資源（尤其是優質土儲）将更加集中于頭部房企，行業集中度将持續走高，一方面是未來可售貨值集中在央國企手中，另一方面小型房企的生存空間堪憂。
03
房企普遍提升投資項目利潤率的要求
拿地聚焦低密度、小體量、快周轉地塊
從CRIC的監測資料來看，房企近三年投資持續收緊已經十分明顯。而從房企的表述來看同樣印證了這一點：不少房企在2024年中報業績釋出會上，對投資拿地的相關表述均以穩健、謹慎為主，投資上“以銷定投”，城市布局上則聚焦一二線核心城市等。
雖然總體拿地趨勢較為相似，但從不同房企的表述中可以看出目前投資出現了一些新的特征，房企在投資收緊的過程中明确了更加符合企業特長、産品定位的項目類型，以便進行更加精準的投資。
對利潤率的要求更加嚴格：綠城要求利潤率兩位數以上、華潤要求稅後利潤率10%以上，龍湖要求毛利率達到15%-20%。展現在目前環境下，房企不能像過去一樣依靠債務驅動，需要依靠盈利驅動，要求投資更加精準、對項目盈利的要求更高。是以，2024年核心城市土拍中也能看到，即便是核心城市非核心闆塊的地塊，也會出現流拍甚至城投拖底的情況。
避免高溢價拿地：越秀地産在業績釋出會中提及，全年的投資目标400億元，上半年堅持以銷定投，盡量避免高溢價土地，下半年土地資源可能更優質，機會更多，企業今年投資還是以穩健為主。
重點關注低密度、低總價、小體量地塊：綠城、華潤今年拿地态度也保持謹慎，在項目的挑選上更加有針對性，綠城主要在一線和強二線進行投資，尤其是加大投資低密地塊，一方面目前市場中改善型産品的韌性更佳、另一方面則是綠城本身的産品力更加善于打造改善型産品；華潤則表示今年投資要量入為出，聚焦核心核心地段、小體量純住宅快周轉的項目，此類地塊在當下的環境中更加“安全”。
總體來說，企業投資低迷的情況已經從2022年開始延續至今，目前仍在築底的過程中，未來優質土儲資源加速向頭部房企集中，行業競争格局也将持續分化。
從投資态度的變化也可以看出，房地産市場的增量時代已經過去，未來主要将以盤活存量、新項目優中選優的發展方向為主，未來企業更關注利潤，而非此前一味追求規模。此外，在謹慎投資、聚焦高能級城市的投資政策上，房企需要找到自身的優勢項目類型，進行更加精準的投資。（來源：克而瑞研究中心）