傳存量房貸利率下調背景下，投資理财不如還房貸呼聲再起

圖檔來源：視覺中國

藍鲸新聞9月10日訊（記者 崔陸鵬）在市場傳聞有關方面正在考慮進一步下調存量房貸利率之際，存量房貸利率下調的可能性有多大，引發廣泛讨論。

針對前述存量房貸下調的傳聞，藍鲸新聞緻電多家銀行北京個貸中心，均被告知，目前不知情。

克而瑞集團董事長、上海易居房地産研究院執行院長丁祖昱稱，“随着新舊房貸利差的逐漸擴大，存量房貸利率仍有進一步下調的空間。事實上，‘517’新政以來，随着增量房貸利率下行，存量房貸利率下調呼聲再起。”

丁祖昱認為，如果能夠盡快調降存量房貸利率，可有效減輕居民的負債壓力，釋放購買力，進而提振居民支付能力和消費信心，刺激消費回升，為經濟增長提供動力。

購房人關心房貸加點是否将有調整

藍鲸新聞采訪北京、上海、深圳多位購房人發現，對于下調存量房貸利率，目前他們最為關注的房貸加點是否将有調整。

據了解，目前三地存量房貸加點介于30個BP至55個BP之間。北京購房人段武表示，“如果不取消加點，即使我的存量房貸随LPR下調後，也下調極有限。”

據廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉統計，2019年10月至2022年5月，北京、上海、深圳、廈門幾個重點城市首套房貸利率普遍在4.8%至5.2%之間，比現在增量首套房貸高出約150BP。

而根據人民銀行披露，2023年9月末存量住房貸款權重平均利率為4.29%；考慮存量房貸的重定價效應，若大部分存量房貸在2024年1月1日重定價，在2024年初重定價完成之後，存量住房貸款權重平均利率約為4.19%。

今年以來，貸款市場報價利率(LPR)經曆了兩次調整，2月5年期以上LPR單邊下調25BP(基點)至3.95%，7月再下調10BP至3.85%，累計已下調35個BP。

據藍鲸新聞了解，目前，多個城市新發放的首套住房貸款利率已降至3.2%左右，北京、上海、深圳目前三地存量房貸加點介于30個BP至55個BP之間。以北京為例，目前存量房貸利率多為4.3%-4.75%，新增商品房首套利率多在3.4%-3.5%，之前利息差已超過100個BP。另有部分城市首套房貸款利率降至3%以下，例如，在廣州，部分商業銀行首套房貸利率可低至2.89%，與公積金2.85%的利率幾乎持平。

目前市場巨大的利率差，使得更多人提前還貸。中金公司近期統計資料顯示，目前銀行按揭早償率仍位于14%左右的高位，并且可能存在使用消費貸和經營貸置換按揭的空間。

“投資理财買黃金不如還房貸。”這是陳名過去兩年最明顯的感受。陳名2022年在北京郊區購買了一套住宅，商貸90萬元，利率在當時的基準利率4.9%的基礎上上浮55個BP，為5.45%，貸款20年，等額本息月供6165.6元。經過幾輪LPR調整和去年存量房貸利率下調，至今他的房貸利率已下降至4.75%。“上半年我銀行理财産品的平均收益率才2.8%，利差接近2%。”基于此，近期，陳名東拼西湊将房貸餘款近60萬元一次性還清了。

在上海，去年剛剛購買新房的張娜則在“螞蟻搬家”式的提前還貸。去年3月，她與丈夫共同購買一套價值600餘萬元的婚房，200 多萬首付款，此外商業貸加公積金貸款 400 萬，貸款年限 30 年，商貸利率為4.55%，月供 2.1 萬元。“跟現在3.5%的利率相比，太高了。”張娜稱，再貸款前他們就與銀行協商過可提前還款，“現在隻要能預約上，有結餘就提前還。”

多地再啟“商轉公”，核心城市少有開展

雖然存量房貸利率是否會下調目前不得而知，但近期，山東青島、江西贛州、吉林長春、安徽宣城等多個城市住房公積金中心釋出“商轉公”政策，借款者可根據相關規定，将部分（或全部）商貸轉換成公積金貸款，由此降低買房人還貸壓力。

以山東青島為例，假設商貸利率為3.95%，公積金貸款首套利率為2.85%，選擇等額本息貸款60萬元、期限30年，“商轉公”後，公積金貸款月供比商業貸款減少365.88元，一年可節省4390元，30年可節省13.17萬元。

據藍鲸新聞不完全統計，截至目前，全國已有超30個城市陸續執行或優化“商轉公”政策。

不過，目前大部分一、二線城市尚未開啟該業務。究其原因，或與資金池存在缺口有關。

杭州住房公積金管理中心在問政平台咨詢回複前述問題就表示，公積金資金使用率持續處于高位，還需通過融資來解決流動性問題，暫不具備開展此類業務的能力和條件；南京住房公積金管理中心此前也表示，住房公積金資金使用率仍在高位運作（100%以上），是以目前不具備探索開展“商轉公”業務的條件，以保證正常的公積金貸款業務不受影響。

亦有觀點認為，可通過“轉按揭”來降低存量房貸利率。所謂存量房貸轉按揭，指的是在取消房貸利率下限的基礎上，進一步放開銀行機構對于存量房貸的競争，進而實作存量房貸利率的下調。

中指研究院市場研究總監陳文靜則認為，目前各地存量房貸利率執行情況不一，下調存量房貸利率的方式中，在目前的市場環境下，借款人與原商業銀行内部置換或原商業銀行直接下調存量房貸利率的方式或許更為合适，而通過不同銀行之間轉按揭的方式，或造成更大市場競争，對預期的穩定将形成擾動。

文中陳明、張娜、段武均為化名。