圖檔來源：視覺中國
寒意未退的中國房地産市場，正展現出一幅“橫看成嶺側成峰”的圖景。剛駛出危險區的萬科依然看好房地産行業的未來，但包括李嘉誠五折抛售東莞樓盤和格力地産退出地産開發業務等在内的最新消息，卻又令其對市場相對樂觀的判斷蒙上一層陰影。
7月9日晚間，萬科披露了一份投資者關系活動記錄表，稱本輪政策對症下藥，直指痛點，效果明顯，“我們相信應對市場變化的政策工具是非常充分的，并且已經做好了準備”。同時，萬科認為相對于潛在總需求，目前房地産市場供給水準無論從總量還是結構方面都不充分，活下去并且能夠提供優質住宅的企業有機會。
據萬科測算，未來十年市場需求量完全可以保障每年10億～12億平方米的開工量，但2023年商品住宅新開工量隻有6.9億平方米，今年1～5月進一步下降25%，今年住宅新開工量預計不會超過5億平方米，人均量比一些發達國家目前水準還低。“從大陸城市發展階段和人民對美好生活的追求看，不可能長期保持現狀，行業隻要活下去就一定有機會，尤其是能夠提供優質住宅、滿足改善性需求的企業，優勢會更加明顯”。
對于市場關注的債務問題，萬科稱公司獲得了金融機構極大的支援，融資管道保持通暢。今年以來，公司合計新增融資、再融資超600億元，對應償還超過500億元，過程中主要金融機構都給予了公司極大支援。上半年公司完成了公開市場債務的安全兌付，下半年有關債務償還已有安排。
但萬科給市場帶來的并不全是好消息。當日晚間公布的業績預告顯示，預計上半年公司出現70-90億元的虧損，淨利潤同比下降171%至191%。這是自1991年上市以來，萬科首次在半年報中出現淨利潤虧損，也是首次成為全行業中虧損額最大的企業。
虧損的原因主要是三方面，一是高價地塊傳遞，由于上半年地産開發業務結算的利潤主要對應2022年和2023年銷售的項目，而這些項目大多是在市場高位時購入的高價地，導緻在市場低位時賣房虧損；二是資産賤賣，萬科為降低負債采取了堅決的行動，包括降價去庫存和大宗資産交易，有些交易價格甚至低于賬面值；三是主動計提減值，存貨跌價計提是會計處理資産減值損失的一種方式，萬科可能在這次财報中對存貨進行了較往年更多的計提減值。
盡管釋出了巨額虧損的預告，但萬科A股在業績預告披露後連續三個工作日上漲，部分或源于市場對其利空出盡的判斷。另一個因素則可能是萬科同步釋出的管理層集體增持計劃。按照計劃，萬科骨幹管理人員1862人計劃自籌2億元增持公司A股股票。這是萬科自2022年以來首次發出的管理層增持，萬科稱這是“表達與股東同呼吸、共命運的決心，提振市場信心”。
利空和利好交織混雜，不僅僅展現在萬科這家“優等生”房企身上，也是目前房地産市場整體的一個寫照。
克而瑞集團董事長丁祖昱近期撰文稱，一系列政策之下，重點城市出現止跌企穩信号，目前市場仍處于存量需求釋放周期，加之目前供應、成交基本也降至階段性低位，後期大機率延續企穩态勢。不過，他也指出房地産市場雖然出現一些積極信号，但是整體下行壓力不減。
與此相呼應的是，7月11日有市場消息稱，李嘉誠在東莞海逸豪庭項目打折賣房，該樓盤原價約為每平米2.4萬元，現在通過團購優惠降到每平米約1.4萬元，打了近5折。
海逸豪庭是和記黃埔早在1999年就拿下的項目，總占地約7000畝，其中2000畝是海逸高爾夫國際錦标級球場，曾被稱為亞洲最大高爾夫别墅群。該項目的“甩賣”在目前樓市寒冬下顯得尤為突出，但對李嘉誠來說，這并非罕見的操作，近兩年來他對上海和香港的住宅項目都曾大幅降價，隻是降幅較東莞海逸豪庭項目要小一些。
與一線城市相比，東莞樓市的下行壓力更大。據合富研究院資料，2024年上半年，東莞共成交8129套新房，同比下跌39%，為近6年來新低；同時，以價換量趨勢越發明顯，全市成交均價也從去年同期的3.22萬元/平方米下滑至2.66萬元/平方米，同比下跌17%。
實際上，長實集團去年淨利潤雖下降20%但仍有175億元，表明公司“不差錢”。李嘉誠大機率是基于對東莞樓市短期甚至中期内都不會好轉的判斷，選擇降價清庫存。而如此大幅降價抛售無疑會影響市場信心，導緻購房者觀望，進一步加劇市場的下行壓力。
但這不是李嘉誠所考慮的問題，在商言商，20多年前的拿地價足以保證他目前任何操作的利潤空間，這也是包括萬科在内的房企羨慕不來的。在房地産市場未來仍晦暗不明的背景下下，“打不赢就跑”成為越來越多房企的選擇，格力地産就是最新的一家。
成立于1999年的格力地産近期宣布退出房地産開發業務，計劃将持有的上海、重慶、三亞等地的房地産開發業務相關資産負債及對外債務置換出去，同時置入珠海市免稅企業集團有限公司（珠海免稅集團）不低于51%的股權。資本市場對此舉給出了正向回報，釋出重組公告後，格力地産股票漲停。
盡管房地産市場形勢依然是“亂花漸入迷人眼”，但值得一提的是，格力地産轉向免稅業務被認為與新一輪财稅體制改革有關，特别是消費稅改革的預期，這似乎恰好暗合了中國經濟的引擎從房地産轉向消費的趨勢。（财富中文網）
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