2024網易經濟學家年會·夏季論壇将以“智造聚力 質煥新生”為主題，邀請頂級經濟學家、各領域傑出學者進行深入交流。
中國正處于向高品質發展轉變的關鍵時期，挑戰與機遇并存。在此背景下，網易經濟學家年會·夏季論壇推出“思辨之夏”特别節目，通過與業界知名經濟學者的深入對話，讀懂中國經濟大勢，用思辨之尺丈量中國經濟的巨大韌性和潛力。
第三期： 專訪複旦大學經濟學院院長張軍：房地産是經濟收縮的受害者而非原因以下為完整版視訊：
60S要點速讀：1、房地産是經濟收縮的受害者而非原因。是以如果整個經濟無法回到一個相對正常的軌道，房地産不可能有較大改觀。
2、目前我們的政策思路就是平衡短期和中長期，以時間換空間，在逐漸解決短期問題的同時，也不會犧牲長期發展。這是一種中國經濟的新常态，大家要慢慢去适應和調整。
3、目前經濟的主要問題，不是流動性傳導不暢的問題，而是很多部門缺少支出意願的問題。中國處在一個特殊的發展階段，中等技術大部分已經普及、門檻較低，内卷嚴重，産能建設迅速；而技術突破更新并非易事，更新速度的提升所面臨的障礙越來越大。這導緻未飽和的可投資空間不足。
正文： 一、關于樓市定位： 房地産好了，經濟才能好？ 還是經濟好了，房地産才能好？ 房地産是經濟收縮的受害者，而非經濟收縮的原因。是以，如果整個經濟難以回到一個相對正常的軌道，房地産很難有較大改觀。
因為經濟收縮之後，需求側會随之收縮，房地産行業也随需求收縮，導緻銷售困難和如今行業普遍性的債務壓力。而經濟收縮與之前3年的疫情大流行的沖擊有關，不主要是房地産行業造成的。實際上，房地産行業過去很多年一直在調整中，在去庫存。
那麼，為什麼很多人認為房地産在拖中國經濟的後腿?在中國，30%-40%左右的投資都與房地産有關系。是以，當房地産行業不景氣的時候，全社會的固定資産投資也會比較低迷。回看近兩年的經濟恢複情況，房地産是固定投資中唯一下降的部門，是以，可以說房地産是一個拖累經濟的部門，但是往回看，你就會發現，房地産本身也是整個經濟收縮的受害者。
近2個月，中央政府針對房地産行業，出台了很多政策，包括“517新政”，取消了過去的很多限制性政策等，從政策層面幫助和支援房地産行業的恢複。但是，需要注意的是，國家出台的部分政策，是有條件地救助房地産。比如白名單制度，尤其是針對一些财政較困難的地方政府——若地方政府可以承諾未來幾年不再搞“大開發”，它可以獲得央行提供的一些緊急流動性的支援，或者專項債支援等。這相當于一個自選項，地方政府可以自行權衡，若選擇這個政策包，就必須要承諾“金盆洗手”。這是用一個軟政策，來處理硬問題。
這看上去是一個平衡術的問題。一方面，房地産需要穩定，進而減少其在經濟恢複過程中的拖累效用；但是另一方面，需要強調的是，未來我們不可能再靠房地産支撐經濟發展。這是目前房地産政策的一個基本思路——處理問題的時候，不會過于激進，而是選擇溫和地出招，以免讓局面演化到不可收拾。
是以目前我們在房地産方面的應對之策，不能簡單地用“要不要救市”或“要不要救房地産”來概括。現在不是“救不救”的問題，而是針對現實中的實際困難，有條件地解決問題。這類似于90年代IMF（國際貨币基金組織）援助南韓。上世紀90年代末，東南亞金融危機從東南亞擴散至亞洲，其中南韓受波及最嚴重，于是南韓選擇向IMF求援，IMF提出援助條件——南韓要進行一定的經濟改革，比如财政金融緊縮、經濟金融自由化、金融市場開放等。最後，南韓接受了這種有條件的援助。
在我看來，目前，我們政府以及有關部門可能也有類似的思路。
二、關于未來房價： 漲還是跌？目前，房價并非隻由房地産自身的供求來決定，很大程度上要看整個經濟的恢複狀況。
我們最近做過一個研究，我們根據2019年以前的情況，對中國居民收入的增長情況進行了一個趨勢外推，即如果沒有疫情大流行，中國居民的收入增長情況。我們發現，目前經曆了疫情之後的真實居民收入情況，距離趨勢線推導出來的資料（收入情況），低了四到五個點。這意味着，三年的疫情大流行，對居民收入的沖擊遠未恢複。
除此之外，我們發現，在居民收入中，受沖擊較為嚴重的是與房屋相關的收入。
比如租金收入。有些人可能原本将房子出租給農民工或者其他外來就業人員，但是由于疫情沖擊，很多人離開了原本就業的城市，導緻這部分的租金收入受損；或者有些人雖然還留在原本就業的城市，但是可能遭遇了失業、再就業的過程，導緻工資收入降低，進而導緻租房消費降級，是以，租金收入随之下降。
除了與居住相關的收入受損，還有家庭的經營性的收入下降，也很大程度上導緻了租金收入的下降。比如，我曾經打車，遇到一個司機，她曾經在廣東某燈具城有兩家燈具店，花了幾百萬裝修，但是疫情三年關門，虧損嚴重。現在，她在開專車，她的先生在做其他工作，以此來彌補虧損。她說自己不可能再回去那個燈具城了。
這些變化都很微觀，但是卻涉及千家萬戶，是以整體受沖擊的總量很大。很多人的收入都仍未回到從前。工資收入在疫情之後，有一定恢複，但是距離之前的趨勢線，仍然有一定的偏離。
家庭支出的增長，必然受收入影響。事實上，從資料來看，家庭消費開支中，居住相關的支出是下降最明顯的。從這一點來說，支出的資料情況，與收入資料表現也是相契合的。
是以，盡管房地産相關的政策出台了很多，但是所有目前看都不足以使房地産回到從前。因為整個經濟的市場狀況發生了很大的變化。
可見，房地産的問題并不是孤立的，表面上看，它似乎在拖累經濟的恢複，但是需要強調的是，它并非經濟收縮的原因，更是一個結果，它受到的沖擊是非常大的。
三、關于财政、貨币政策： 該不該更積極、寬松？前幾天，我與日本學者辜朝明對話，辜朝明反複強調，當私人部門不願意花錢的時候，政府部門應該加大花錢的力度。至于花錢做什麼，他并未給予正面解答，隻是強調，先花錢，等經濟穩住了，再去考慮其他事情。
其實，相當一段時間以來，“政府花的錢夠不夠”，是一個備受關注和有争議的話題。甚至在正常貨币政策工具還比較充足時，很多人提出“量化寬松”的必要性。
在我看來，政府花的錢多或錢少，并非關鍵，關鍵花在哪裡。如果主要花在基建投資領域，不向家庭傾斜，對經濟走向再平衡恐怕幫助不會太大。
“量化寬松”相當于孤注一擲，在正常貨币政策缺少實施空間的時候才會考慮。我曾問辜朝明，日本實施“量化寬松”是否出于被迫，辜朝明表示，當時日本已别無選擇，正常貨币政策基本失效了，不得不那麼做。事實上，“量化寬松”無法讓日本經濟更好，它隻是防止日本經濟更糟。但是，它帶來了日本政府國債規模的高企，約等于GDP 的兩倍，如何壓縮或處理這些債務，是另一個難題。
對于中國政府來說，貨币和财政政策上保持相對寬松和積極有力，但也避免過于激進，不搞急轉彎，也許是對的。中國需要處理好
短期經濟的穩定和長期經濟的高品質發展之間的平衡。畢竟中國經濟仍有5%左右的實際增長，潛在增長率不低，短期來說，挑戰很多，房地産是其中之一，需要謹慎化解；長期來說，需要對未來的很多新興産業進行提前布局。
這個格局恐怕就是中國經濟的新常态。大家要慢慢去适應和調整。
事實上，我們已有很多結構性的貨币政策，在釋放流動性，比如補充抵押貸款、借貸便利等，定向地進行流動性支援。但是，在我看來，目前經濟的主要問題，不是流動性傳導不暢的問題，而是很多部門
缺少資本支出意願的問題。
我曾前往地方調研，通過與地方政府官員的深入溝通，我發現，地方政府拿到包括專項債在内的金融支援并不難，但是前提是手裡有項目。現在的問題是，很多地方政府手裡并無合适的、可做的項目，這導緻其資本支出意願不強。
那麼，為什麼會無項目可做？目前，中國處在一個特殊的發展階段，中等技術大部分已經普及、門檻較低，内卷嚴重，産能建設迅速；而技術突破更新并非易事，更新速度的提升所面臨的障礙越來越大。這導緻未飽和的可投資空間不足。
這就說明，政府再把支出的重點放在投資上，是不合理的，也是不必要的。現在要轉變思路，将更多支出調整到家庭方面，加大對家庭的轉移支付，支援家庭的消費支出，提高家庭的實際收入。為什麼政府支出的方向未來要逐漸轉向家庭？我們看看家庭現在的焦慮和教育内卷就明白了。内卷是個警鐘，提醒我們現在需要高度關注家庭非常焦慮的問題，這些問題都是過去我們在經濟發展中關注不夠的家庭問題，今天變成了社會最重要的問題，特别是包括生育、育兒、考學、就業、醫療和養老等。要知道，教育内卷很可怕，會進一步降低生育率。這些問題會影響長期的經濟發展，今天必須要政府花錢來解決。
是以，家庭消費支出問題對經濟來說變得越來越重要。投資當然也主要，但現在面臨的是怎麼克服投資過多造成的不平衡問題。
從制造業的産能來說，中國在全球的份額很大，面臨結構更新，而更新往往需要先走出去，我認為中國正在進入這個階段，會有十年以上的出海期。事實上，比較來看，中國的海外直接投資一直處于低位，若累積的直接投資分攤到人頭，我們大概隻有新加坡的1/14或1/15左右。是以，我認為，未來十年，我們在海外的直接投資會有一個快速的提升。
企業出海并不容易。通過我調研歐洲的情況來看，中國企業出海面臨的最大的挑戰是某些海外國家對中國的“雙标”問題，尤其是在法律層面。
是以，我們應該有意識地加大對海外律師團隊以及遊說組織的投入與建設。因為這類問題靠單個企業往往是很難解決的。
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