賈康：鞏固經濟向好局面中的财政、貨币政策與房地産調控

本文系賈康先生在經濟觀察報主辦的第21屆藍籌年會上的發言（2024.6.19）。

謝謝主持人，大家好！剛才陳淮教授就房地産主題，從常識到哲理、到基本思路談了很好的認識。我是按照主辦方給的題目，談一下主要從宏觀層面認識鞏固經濟向好局面中财政貨币宏觀調控兩大政策和房地産調控打通起來的認識。

首先，勾畫一下整個發展态勢。已經過去的2023年，我很看重它有在2010年以後整個中國宏觀經濟運作沒有完成一個下行過程、但有望以2023年作為一個“契機之年”去追求L型轉換的這樣一個重要意義。2010年大陸成功抵禦世界金融危機後，經濟運作又報出兩位數增長，而中央那時候特别地提出了穩字當頭、穩中求進的經濟工作總基調，以後實際運作中，我們在經曆經濟發展階段的必然轉換、應對中美關系交惡帶來的世界上最重要雙邊關系的變故、以及抵禦三年大疫沖擊，還要做出對自己“合成謬誤和分解謬誤”的糾偏等這一系列相關因素交織而成的運作過程中，實際上我們還沒有在2023年實作“認識、适應和引領新常态”所需對接的那個“L型轉換”。因為從2020年開始看，大陸經濟增長速度做修勻以後的“複合經濟增長”方面量值上的觀察，2020-2021年是從2019年的6.1%落到了5.2%，2022-2023年，又從前面的5%以上落到了複合平均增長速度隻有4.1%高一點兒，已經實際上滑出了現代化推進中“保證速度”的那個底線，就是滑出了中央所說的“經濟運作的合理區間”。但是2023年畢竟當年同比我們是站在了5%以上，經過努力達到的是5.2%，今年繼續提以5%左右作為引導性的宏觀經濟年度增長目标，而這方面前置了一個非常重要的變化：2022年11月，有中央所說的“防疫轉段”之後，我們有極大的機率不再出現疫情對于整個經濟社會生活嚴重的拖累，而宏觀政策又在強調發展硬道理、新質生産力支援高品質發展，以及堅定不移發展和壯大不止“56789”的民營經濟，還要有在這方面以新質生産力來努力實作的“數實融合”的更新，以及政策的加碼，等等因素合在一起，我覺得我們可以依托着中國經濟社會客觀的成長性，工業化、城鎮化仍然有相當可觀的發展縱深這種客觀條件，加上非常關鍵的主觀努力，去實作從2023年開始到今年已經延續一段時間的5%以上的這個由新入常的平台運作狀态。實際上，為貫徹“新的兩步走”現代化戰略部署，我們必須追求這樣一個宏觀方面的L型轉換，由新而入常。中央現在強調的反周期擴大内需和跨周期供給側改革統籌結合，是從當下一直看到2035，以及再往後的2049-50年，以中高速高品質發展去實作現代化戰略目标。

這個背景勾畫後，要再簡要讨論一下宏觀調控。在治理優化取向之下，積極财政政策上繼續強調的是擴張性的加力提效；所謂穩健的貨币政策它最關鍵的内容實際上落在保持流動性合理充裕。這兩大政策的配合，在财政方面我們特别看重的是超長期特别國債從今年開始，先發行一萬億元，以後還要有多輪的發行；在央行方面，實際上是在降息降準通道裡繼續操作，而5月份央行設定了3000億元的保障房再貸款，實際上說這是個引子錢，配合着現在總體要使經濟景氣提升的同時優化結構，在貨币政策這方面以3000億的保障房供給與房地産市場關聯，先把社會政策托底這個事情更好地落實。隻要在保障軌上更好地托了底，商品房軌道上面的運作狀态，就有了一個使它更加趨向于健康的配套條件。而且，還要有以再貸款帶動其他更多的資金合在一起，由收儲已經建成的、過去認為有庫存壓力的這部分房子，而有可能統籌考慮優化整體的使用結構，來促進大家都關心的房地産市場在經受前面一段時間出現種種問題之後總體運作上的築底回穩，和走向更好狀态的這樣一個連接配接。在貨币政策和房地産市場相對接的購房首貸利率這方面，也已經做出了非常明顯的向下調整和放開的安排。這些都屬于大政策在運作中稱得上亮點的所在。在财政政策助力總量擴張的時候，我們要特别注意它有突出重點、優化結構的這種功能。整個宏觀經濟調控裡，貨币政策畢竟更多承擔的是通過銀根松緊來掌握實施所謂需求管理的總量調控，當然它也可以在中國特别注重“定向寬松”的要領之下，所謂“靈活有效”的同時，考慮結構方面也産生促進優化的作用。但是畢竟貨币政策本身它基本的定位，還是首先做總量調控。是以，我要亮明一個觀點，就是議論多年、大家都關心的房地産業界的景氣水準的高低，有的一種說法就是由貨币政策決定的，而我認為這陷入了認識誤區。貨币政策本身不能單獨決定房地産市場的景氣水準，我們試想一下：從基本邏輯來看，前些年貨币政策曾經特别強調的是穩健概念之下要抽緊，而那時候我們感受得更多的是房地産市場動不動就往上迅速提高熱度，而這些年貨币政策特别強調流動性合理充裕，在2022年以來糾正“合成謬誤”的過程中，貨币政策對于房地産方面可是180度轉向以後暖風頻吹，不斷強調增加對于剛需和改善性需求的資金供應，不斷地在放松相關的貸款利率并在配套條件上去除行政手段的限制，但為什麼到現在為止，房地産市場總體而言的回暖還是低于公衆的一般預期呢？這個貨币政策到底對房地産市場總體的景氣水準起多大的作用呢？從這樣實踐中的觀察就可以看得出來，其實是多種因素決定着房地産市場的景氣變化，其中最根本的還是市場上的供求關系。貨币政策在這方面，作為調節總量為主的一個政策，它隻是起到一個背景環境的作用。在房地産市場已經出現供求關系重大變化之後，貨币政策繼續寬松也是可期的，但是不要以為有了貨币政策走向寬松這樣一個條件，我們房地産市場的景氣提升問題跟着就能順利解決。

把上面兩個層次做了認識勾畫以後，我要再專門談談對于房地産調控方面的一些看法。

首先，我們可以注意，中央在房地産市場風雲變幻、起起伏伏的過程中，從來堅持的一個基本判斷，就是房地産業是國民經濟的重要支柱産業。我們如果做客觀分析，中國總體的産業發展是伴随着全球人類文明發展主潮流的工業化和城鎮化的，這個工業化、城鎮化是一枚硬币的兩面。中國現在工業化我的基本認識是在從中期向中後期、向後期轉變的過程，“世界工廠”在制造業規模全球第一之後仍然是“大而不強”，“中國制造”必須更新為“中國創造”和“中國智能制造”、中國必須改變現在中央所說仍然是世界上最大的發展中經濟體這個“國際地位沒有變”的基本現實。往上的更新發展，就意味着對我們的工業化一方面要認識自己的短處，另外一方面要認識自己後面的潛力空間的發掘、推進的縱深還相當可觀，是世界上一個非常獨特的超大經濟體要完成自己成長過程的以工業化帶頭的這樣一種需求和供給的互動，而在實際生活中，這必然要表現為中國的城鎮化必須走完真實城鎮化水準的那個高速發展階段。這個高速發展階段，國際經驗表明是大約從30%到70%，有40個百分點的空間。中國改革開放之初，城鎮化水準隻有百分之十幾，現在有兩個概念：常住人口城鎮化率雖然已經到了65%，但那是嚴重摻水的，中國真實城鎮化水準首先要看47%的戶籍人口城鎮化率，這個戶籍人口城鎮化名額告訴我們，一大半中國人還沒有取得市民身份呢，前面已經進城、現在還相對穩定地在城市區域工作、生活、居住的所謂“農民工及其家屬”現在還有将近3億人，他們可能在這邊的中心區域已經有了十幾年、二十幾年，甚至三十幾年的居住和工作、生活的過程，就是苦苦拿不到城市戶口——北上廣深是最典型的，為什麼？就是我們真實城鎮化水準還托不起這樣的有效供給，不敢給他們真正的公共服務均等化的市民待遇。那麼需要什麼？需要補課。中國真實城鎮化水準，把47%往上提幾個點兒，我覺得也可以，因為畢竟那個常住人口城鎮化率包含着城鎮化方面值得肯定的進步因素。但是兩個名額中和一下，我自己一直是這個觀點：雖然沒有非常精确的論證，我認為一般人們也沒法做這種論證，但是可以概略地把中國的真實城鎮化水準看在55%上下。換一句話說，中國走完城鎮化高速發展階段，至少還有15個百分點，一年上不去一個點了（因為這是後半期了，以後上去的點，是越來越在幅度上減少的），即使就假設一年上一個點，那也是在“新的兩步走”2035基本建成社會主義現代化之後了。這個過程中工業化、城鎮化合在一起，我們已經有的最具代表性和支撐力的700個左右的中心區域（大中型為主的，城鎮化代表性區域），主導的趨勢一定是城鄉結合部還要外推，另外還要建很多的新區，還要更好發展都市圈、城市群，做好互聯互通，要有基礎設施一輪一輪的建設和更新換代，也伴随着産業一輪一輪的互動和更新，伴随着人力資本一輪一輪的培育。這裡面最有支撐力的支柱産業是什麼？顯然是房地産業加上建築業，我們可以把它廣義地認為是一個不動産形成的産業領域，它在整個中國GDP裡的比重，幾十個行業裡這兩個概念——統計上所說的建築業和房地産業，要占17%以上，它當然是國民經濟的重要支柱産業之一。那麼這裡面中央現在特别強調的“問題導向”之下，住房雙軌統籌，已經發力把保障房這樣一個社會政策托底的事情力求做實，使全體社會成員住有所居從托底開始，同時也當然就要通盤考慮怎麼樣形成房地産發展的新模式。這一支柱産業的新模式，就是追求前些年中央所說的“健康發展長效機制”，是長治久安所需要的這樣一個支柱産業對全局的貢獻。

跟着說，在回顧的視角上，看近十幾年的房地産運作中，相關調控已經随着整體局面的冷熱交替，像是有坐了幾次過山車這樣的變化。幾輪起落之中，我願意特别強調一下前面看得比較真切的2016年“9·30”新政之後，行政手段“治标不治本”的這個問題已經非常明确，人民日報的文章就以此為關鍵詞做了一個概括。治标不治本，當然在調控方面就不能給予高水準的評價，必須改變為标本兼治而追求治本為上。實際運作中我們看到有了“9·30”新政行政手段為主把熱度往下壓的過程之後，還在疫情中間2020年下半年，深圳就帶頭又出現了一個上升行情，當時又是來勢兇猛。到了2021年年初，已經有三條紅線，後面跟着的是所有的管理環節公權在手強調從嚴從緊防範風險，都在那裡表現自己貫徹中央政策方針，自己要火線立功展現政績，但是到了2021年的第四季度，卻以恒大事件為标志帶來整個房地産市場上帶有危機特征的不良局面。由财辦韓文秀副主任對這評價說，前面所有的努力看起來方向都對，合成的卻是宏觀上的負效應。這個合成謬誤的教訓值得我們總結。随後實際生活中就在糾偏，政策馬上180度轉變，之後暖風頻吹一直到現在。我們總體上應對這個“灰犀牛”前面這輪沖擊波，不是人們原來擔心的從過熱方面沖過來，而是從2021年第四季度幾乎是感覺要出現系統性風險的過度低迷的危機局面這個方面沖擊了我們。現在，我認為中央指導之下政策轉向之後，确實政策的效應在積累，現在應該有一個基本判斷，就是中國從全局來說有把握地講，房地産市場不會像有人現在仍然講的要崩盤，已經是在進入一個築底企穩的過程。而在冰火兩重天格局之下，一線城市為代表的景氣最有可能提升的地區，已經有了風向标式的回暖；全局而言，如果我們現在把保障軌的“托底”和市場軌的“築底”并行的這個狀态進一步優化，不僅不會崩盤，而且有望在引導一個波動中比較緩慢的回穩和回暖過程中，可以一步一步走向更加合意的中國房地産運作狀态。

現在一線和部分二線城市的回暖在名額上已經看得很清楚。舉一個例子：前面一段時間已經知道在杭州、甯波和廈門，同一天出現了開發商拿地的三城市新的“地王”——這些開發商可是按人們所說在前幾年的市場回調過程中極度謹慎了，他們如果不是對于整個地塊開發以後的市場前景有充分信心的話，不會下這麼大的決心去争這個地王。春江水暖鴨先知，這樣一些局部的表現，隐含着的是在房地産市場供求關系有重大變化之後，仍然有發展的後勁兒，這仍然值得我們看重，要利用我們成長性的潛力空間，去争取供需互動中有所作為，和作出更好局面的一步一步的開創。

但是要特别注意中央的這樣一個重要表述，就是我們這次會議大标題上展現的，房地産這個領域裡的供求關系，已經發生重大變化。也就是說，總體而言，原來的多年的賣方市場為主，已經演變為買方市場為主了。客觀上講，這樣一種狀态是更有利于作為買方的老百姓的，他們現在為滿足自己美好生活的需要，對自己看中、想去出手購買的住房，可以更從容地挑選和更從容地去讨價還價，這當然對于老百姓來說是很實惠的展現。老百姓在有這方面更相對有利的價格形成機制上有買方市場帶來的好處的同時，自己從微觀的角度來說，可能還得要研判大局。

中央說的房地産發展新模式和健康發展長效機制，我前面強調了“标本兼治”，而強調标本兼治後面跟着的是“治本為上”，這是我們改革深水區一個非常關鍵的命題。7月份要有中央全會，對三中全會大家期盼已久，估計會推出一個類似于十八屆三中全會那樣的全面改革權威性的指導檔案。這方面我們可以拭目以待：和房地産市場長期健康發展相關的土地制度改革、投融資制度改革、房地産稅制度改革等乃至全局的配套改革方面，三中全會将做出什麼樣的指導，顯然這是深水區啃硬骨頭的改革任務。比如說房地産稅，當下我不認為有正面來重點讨論它的時機，我們還必須有戰略耐心，在相對緩慢的冰火兩重天格局仍然延續的這樣的一種波動過程中，去完成中國房地産市場總體而言的回暖，那麼現在這麼敏感的、老百姓特别關心而絕大多數人出于必然有的“稅收厭惡”都不願意看到的對房地産稅改革更積極的推進，顯然在時機的掌握上，要特别慎之又慎。但我同時又認為，大方向上來說不能回避這個問題。如果作為研究者來說，自己的估計是三中全會作為全面改革配套考慮，對于房地産稅改革的方向仍然會給予肯定，這跟中央過去說明的逐漸提高直接稅比重，推進共同富裕的機制建設，以及和我們打造高水準市場經濟體制必須以房地産領域裡的配套改革對接分稅制在中國“地方”概念下的地方稅體系的打造、地方政府職能轉變所必須比對的制度性、機制性的這樣一種底盤上的條件建設來說，都息息相關。是以，後面的選擇，實際上是怎樣逐漸來形成推進房地産稅改革時機的問題。

作為研究者的建議，我想提這樣幾條：第一點建議是政府方面應該積極考慮審時度勢地在還保留着的行政性調控手段方面，要繼續做減法。現在主要就是北上廣深，聽說還有天津和海南三亞這樣的地方，仍然有限購限貸這樣的行政手段，而有可能的話，應該更積極地考慮對它做減法。在一線城市漸進地做減法，是可以了解的，還有這方面适當掌握“小步走”的必要，但是如果能一步步走到完全取消這些行政手段的限制，我覺得會使中國的市場經濟更加健康，何樂而不為？對這方面應該更好地積極考慮，因城施策，對接把房地産存量的統籌重組和住房增量的優化供給相結合，這是工作中現在的一個要領。

總體來說的很多的所謂庫存，有了資金方面的配套支援而做通盤的統籌之後，可以更好地提高綜合績效。有一些城市說了多年的保障房托底從原來做建立的“補磚頭”轉為不必建立的“補人頭”，此其時矣。很多地方有房源上很可觀的對應性，政府這方面的作為是不可缺少的，也是它的應盡職責。

第二點建議，作為開發主體的開發商，我認為應該積極優化适合發揮自身核心競争力的定制化方案，施展這方面自己的聰明才智。這麼複雜的各個具體地方政府轄區可能的開發項目，絕對沒有一個拿來就能套用的方案，機遇偏愛有準備的人，該出手時就出手，大前提是你有沒有可能把自己開發商的核心競争力，和那個自己對象化的特定的那個“線”，那個線上的那個“城”，那個城裡的特定“地段”，那個地段上的特定“類型”開發項目來對上，把你的核心競争力真正展現在這個定制化解決方案裡。這是别人都不可能替你做的。開發商也可以争取以購買服務的方式得到外部的智力支援，首先做好這種必須定制化的供給側解決方案，後面就是争取該出手時就出手，打開自己發展的新局面。

第三，如果作為消費者這個主體來說，我認為低中收入階層要積極對應保障房有效供給政策的進一步的落實。各地在公租房和共有産權房這方面的經驗，已經有不少的積累，現在可能還會有長租房概念之下實際在保障軌上的有效供給。大學剛畢業的年輕的白領，和所謂“收入夾心層”，他們應更多首先考慮這種政策性的長租房和共有産權房。最低收入階層，哪怕就是吃低保，也必須住有所居，而現在政府已經在積極地把這個底托得更實。這方面還要說到，有支付能力去做商品房市場交易的中等收入以上的群體，他們在自己要滿足美好生活需要這方面沿用所謂第一套房的剛需概念，和第二套以後的改善性需求的概念，都需注意把握一個我認為現在值得考慮的具體場景中公衆“買漲不買落”的臨界點問題。在一些高端，現在已經看到這個臨界點的出現是非常急速的，在深圳、在上海都出現了“日CD光牒”，中高檔的樓盤，幾百套一天搶光，為拿到購買資格，前面會有一系列的條件，不得已的話搖号，而每一個買主按照排号排到你，隻給50秒鐘時間，要自己做好充分的準備，50秒之内挑選出剩下的房子裡你具體要哪一套，就熱到這個程度。如果在具體實作消費者自己買房需要的時候，錯過了這個買漲不買落的臨界點，未來實惠上會受到更多的損失和制約。這也是一個經驗之談。

最後一條，我認為應該特别注意在中央指導之下，我們從長遠來看，還是要積極創造條件，尋求合适的時機，在深化改革中來穩定推進房地産稅改革和相關的配套改革。

這些看法請各位批評指正，謝謝大家！

專 家 簡 介

賈康，著名經濟學家，第十一屆、十二屆全國政協委員，第十三全國政協參政議政人才庫特聘專家，華夏新供給經濟學研究院創始院長，中國财政科學研究院研究員、博導。

1985 年開始在财政部科研所工作，曆任研究室副主任、主任、科研所副所長，于2001-2014年間任所長。在國民經濟、财政稅收、金融、公共事務等的理論、政策研究領域，有數十年的豐富工作經驗。

1988 年曾入選亨氏基金項目，赴美國匹茲堡大學做通路學者一年。

1995 年享受政府特殊津貼。

1997年評為國家百千萬人才工程高層次學術帶頭人。

多次參加國家經濟政策制訂的研究工作和主持或參加國内外多項課題，撰寫和出版數十部專著和 數百篇論文、數千篇财經文稿、訪談。

2002年6月24日受朱镕基總理之邀座談經濟工作。

2003年後，多次受溫家寶總理之邀座談經濟工作。

2006-07年，兩次受胡錦濤總書記之邀座談經濟工作(被媒體稱之為“中南海問策”）。

2013年後，多次應李克強總理之邀座談、或按全國政協安排向李克強總理建言經濟工作。

孫冶方經濟學獎、黃達-蒙代爾經濟學獎和中國軟科學大獎獲得者

2010年1月8日，中央政治局第十八次集體學習“财稅體制改革”專題的講解人之一。/

參加2016年5月17日習近平總書記主持的哲學社會科學工作者座談。

國家（“十一五”、“十二五”和十三五”規劃專家委員會委員。國家發改委 PPP 專家庫專家委員會成員。中國财政學會原副會長兼秘書長。國家發改委PPP專家庫專家委員會成員。北京、上海、福建、安徽、西藏、廣西等多地人民政府特聘專家、顧問或咨詢委員，北京大學、中國人民大學等多家高校特聘教授。

1995年享受政府特殊津貼。1997年被評為國家百千萬人才工程高層次學術帶頭人。孫冶方經濟學獎、黃達-蒙代爾經濟學獎和中國軟科學大獎獲得者。

2013年，主編《新供給：經濟學理論的中國創新》，發起成立“華夏新供給經濟學研究院”和“新供給經濟學50人論壇”（任首任院長、首任秘書長），2015年-2016年與蘇京春合著出版《新供給經濟學》專著、《供給側改革：新供給簡明讀本》、以及《中國的坎：如何跨越“中等收入陷阱”（獲評中國圖書評論學會和央視的“2016年度中國好書”）》，2016年出版的《供給側改革十講》被中組部、新聞出版廣電總局和國家圖書館評為全國精品教材。2021年與劉薇合著出版的《雙循環新發展格局》又被評為年度“中國好書”和全國黨建精品教材。根據《中國社會科學評估》公布的2006～2015年大陸哲學社會科學6268種學術期刊700餘萬篇文獻的大資料統計分析，賈康先生的發文量（398篇），總被引頻次（4231次）和總下載下傳頻次（204115次）均列第一位，綜合指數3429，遙居第一，是經濟學核心作者中的代表性學者。