房産案例：同居期間買房登記一人名義分手後房屋分割糾紛

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原告訴稱

張某上訴請求：1.請求撤銷一審判決，改判李某賠償張某損失360萬元；2.由李某承擔本案全部訴訟費。

事實和理由（兼針對李某上訴的答辯意見）：一審法院既然認定張某系以李某名義購買涉訴房屋，就應判令李某賠償張某全部房屋價款。涉訴房屋的首付款和大部分銀行貸款均由張某支付，房屋财産證明也寫明涉訴房屋每月均由張某還款，其上有李某本人的簽字。張某提起本案訴訟未超過訴訟時效。張某要求賠償360萬元是合理的，一審法院判決賠償數額過低，請求二審法院依法改判。

被告辯稱

李某上訴請求：請求撤銷一審判決，改判駁回張某的全部訴訟請求。事實和理由（兼針對張某上訴的答辯意見）：一、一審判決認定張某以李某名義購房沒有事實和法律依據。1.本案涉訴房屋的首付款由李某支付，張某提供的首付款銀行取款憑條的付款金額及時間與發票及合同記載全部不符。2.涉訴房屋的實際購房人是李某而非張某。張某在一審中自認其無法提供收入證明故以李某名義購房，其購房首付款也是向其母所借，在購買涉訴房屋期間張某沒有經濟能力購房并取得銀行貸款。借名買房的常理是由實際購房人承擔購房費用，而本案的購房首付款、契稅、住房公共維修基金、2008年之前的購房貸款均由李某負擔而非張某。故張某所稱的借名買房不符常理和事實。3.《房屋财産證明》并非李某的真實意思表示。

二、一審法院确認張某的起訴沒有超過訴訟時效缺少法律依據。本案屬合同之訴，而非侵權之訴。張某最遲于2014年8月就知道涉訴房屋已被轉售，但其在2019年11月14日才向法院主張其權利被侵害，已超過法律規定的訴訟時效。三、一審法院并沒有對涉訴房屋進行司法評估和鑒定，判決李某賠償張某的損失221萬元沒有法律和事實依據。

法院查明

張某向一審法院起訴請求：1．判令李某賠償張某損失360萬元；2．判令李某承擔本案訴訟費。

一審法院認定事實：張某與李某原系戀人關系，張某主張雙方于1994年開始談戀愛後于2006年七、八月分手，李某主張雙方于2003年開始談戀愛後于2007年七、八月分手。

涉訴0102室房屋于2011年1月7日登記在李某名下，于2011年1月31日轉移登記至周某亮名下，于2014年3月18日轉移登記至孫某華名下。

2005年11月22日，李某與出賣人A公司簽訂《北京市商品房預售合同》，約定李某以總價525223元購買A公司開發的涉訴房屋。2005年12月2日，李某與A公司簽訂《<北京市商品房預售合同>補充協定》，約定李某向A公司補交房款40000元，變更後首付款金額為205223元，貸款額為320000元。A公司于2005年12月2日向李某出具了票面金額為205223元的房款發票。李某稱《北京市商品房預售合同》《<北京市商品房預售合同>補充協定》的原件在張某處，張某認可但稱找不到了。

2006年3月13日，李某與銀行及A公司簽訂《私人購房借款合同》，約定李某向銀行借款320000元用于購買涉訴房屋，還款總期數為240期，首期還款日為2006年4月13日，以後每期還款日為每月的第13日。該合同原件由張某持有。李某稱當時雙方生活居住在一起，張某拿走李某的購房合同及借款合同是正常的，李某多次要求張某返還但張某未予返還。李某于2010年12月22日一次性還款244253.83元，還清了涉訴房屋貸款的本息。李某于2011年1月5日繳納契稅7870.78元，于2011年3月23日繳納供暖費9892.05元，于2011年3月23日繳納物業費、衛生費共計7107.95元。張某認可李某還支付了涉訴房屋的專項維修資金10494元。張某同意從其訴請中扣除李某支付的上述費用。

關于涉訴房屋的首付款，張某主張由其支付，并送出了工商銀行彙款憑證、中國銀行存折及取款憑條予以證明。張某稱其母親向其中國銀行賬戶彙款170000元，其将中國銀行的存折交給A公司的業務員并告知其密碼，由其直接從存折支取。工商銀行彙款憑證顯示2005年11月30日張某中國銀行賬戶收到彙款170000元，中國銀行存折及取款憑條顯示2006年1月23日取款176486元，系林某文代張某取款。張某表示除了該部分錢款，首付款其餘部分是其将現金給付李某，由李某支付給A公司，至于李某是如何支付的其記不清了。李某認可上述證據的真實性，不認可關聯性和證明目的。李某稱首付款由其支付，其中30000元為刷卡支付，剩餘部分為現金支付。李某送出銀行存款單及交易流水，證明李某于2005年11月10日向其交通銀行卡中存入30500元，于2005年11月22日pos刷卡支付首付款30000元。張某認可該證據的真實性，不認可關聯性、證明目的，但同意從其訴請中扣除30000元。經一審法院向A公司核實，其答複因記賬憑證丢失，無法調取涉訴房屋首付款支付情況及憑證，且因人事變更，無法核實林某文曾經是否為其員工，現林某文非其員工。

張某送出存款回單及存款憑條一組，證明張某償還了涉訴房屋的貸款。張某表示其還貸款到2011年3月，是其将償還的款項存入李某名下還貸賬戶中，2011年3月找不到償還貸款的銀行卡且其無法向該賬戶存款，就未再償還貸款。李某認可證據的真實性、關聯性，不認可證明目的，稱戀愛期間是雙方一塊居住，張某向還貸賬戶存錢是張某給付李某的房租，分手後張某向還貸賬戶支付的款項亦是其居住涉訴房屋的租金；分手後至李某出賣涉訴房屋期間，張某給付的租金足以支付涉訴房屋的貸款，且張某在2011年後未繼續向該賬戶還款足以證明其在2011年就知道涉訴房屋被出售。

張某送出交納水電費、物業費、瓦斯費的收據、發票、繳費通知單一組，證明截止到2011年3月涉訴房屋的上述費用都是張某交納的。李某認可證據的真實性、關聯性，稱李某2008年出國，涉訴房屋由張某居住，是以隻能是張某自己交費，但不能證明張某享有房屋所有權。

關于涉訴房屋居住情況，李某表示：涉訴房屋購買後雙方共同居住，雙方于2007年七、八月分手後李某從涉訴房屋搬出；李某2008年出國，2010年回國發現涉訴房屋仍由張某居住；後李某将涉訴房屋出賣給周某亮，周某亮讓張某搬走，張某不搬走，周某亮就換鎖并處理了張某的物品，此後張某未在涉訴房屋處居住。李某稱張某于2011年3月19日就涉訴房屋事宜找過李某，但雙方協商未果，後張某于2014年8月再次找李某，但李某未與其見面，李某在屋内，張某在屋外，之後雙方沒有見過面，直至本案訴訟。

張某表示：雙方分手後其一直居住在涉訴房屋；因為老家有工程，張某于2010年10月回老家，後于2011年3月回到涉訴房屋居住1個月又回老家；2011年10月回涉訴房屋時發現涉訴房屋租出去了，且張某物品不見了，當時張某就聯系李某但聯系不上，不得已又回老家，發現張某丈夫得病就忙着治療，未來得及處理房屋的事。張某稱其丈夫于2013年去世，去世後其精神狀況不好，沒有及時處理涉訴房屋事宜；2014年通過派出所找到李某住處，但李某不開門，雙方未能見面；2017年其委托律師查詢涉訴房屋的情況，通過小區物業和中介才知道涉訴房屋于2014年已經出售給孫某華；張某因丈夫去世後精神恍惚無法決定是否起訴，直到2019年11月14日才起訴。李某表示其于出售涉訴房屋前一個月告知張某其要出售房屋并要求張某搬走，但就此未送出證據證明。

李某送出其與周某亮于2010年12月20日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》《補充協定》、二手房定金确認函，證明李某于2010年12月20日将涉訴房屋出售給周某亮。李某表示其實際獲得售房款1710000元。《北京市存量房屋買賣合同》中顯示房價款為500000元，二手房定金确認函顯示房價款為1730000元。張某不認可該證據的真實性。

張某送出《房屋财産證明》，證明李某确認涉訴房屋的産權歸張某所有，債權債務由張某負責。《房屋财産證明》内容為：“2005年11月購房合同，所購買的房屋為，此房屋的實際産權人為張某……房屋購買時的首付款及其後每月房貸還款人均為張某，由于購買上述房屋時張某與李某……處于戀愛關系，李某所在公司可提供收入證明，是以合同簽訂人及手續辦理人為李某。現提供以下證明：上述房屋的産權為張某所有，與李某本人無任何關系，上述房屋的債權、債務全部由張某承擔，上述房屋的處置權歸張某所有，與李某本人無任何關系。證明人：李某，2008.1.28”。張某表示該證明中除李某簽名外，其餘部分由張某所寫，之是以簽訂該證明是因為雙方分手後說好房屋過戶，但一直聯系不到李某，後來找到李某，李某表示沒有時間過戶，故出具了該證明。訴訟中，李某先表示該證明并非其簽署，并就該證明中的簽名是否為其本人簽名申請鑒定，後李某認可系其簽名，并撤回鑒定申請。李某表示雙方在戀愛關系存續期間以及戀愛破裂後張某曾逼迫其在多份空白紙上簽字，且張某曾向其出示過記載李某将涉訴房屋贈與給張某的協定，張某對此予以否認，李某就此未送出證據證明。

一審法院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的後果。本案中，李某主張《房屋财産證明》中的簽名系其在空白紙上所簽訂，但李某就此并未送出證據予以證明，一審法院對此難以采信，據此一審法院認定《房屋财産證明》對李某産生法律限制力。按照李某所述的雙方分手時間，在雙方分手後的三年多時間内，實際系張某在居住使用涉訴房屋，支付涉訴房屋的相關費用，并償還了貸款，雖然李某表示張某償還貸款系支付使用涉訴房屋的租金，但李某并未送出證據證明雙方就租賃房屋形成合意。結合《房屋财産證明》的内容以及李某認可張某持有購買涉訴房屋的《北京市商品房預售合同》《〈北京市商品房預售合同〉補充協定》及《私人購房借款合同》原件，雙方分手後張某償還貸款的事實，一審法院對張某主張其以李某名義購買涉訴房屋予以采信。

訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。本案中，李某主張張某就涉訴房屋事宜于2011年3月19日找過李某，張某對此不予認可，李某就此未送出證據予以證明，一審法院對李某的該主張難以采信。雙方均确認2014年張某找過李某，但雙方并未見面，在李某并未舉證證明在本案訴前其明确告知張某已将涉訴房屋出售他人且不同意賠償張某相關損失的情況下，李某以張某提出本案訴請超過訴訟時效，依據不足，一審法院不予采信。李某将其認可歸屬于張某的涉訴房屋出售他人，且并未将相應售房款給付張某，侵害了張某的财産權益，張某有權要求其賠償損失。關于張某主張的賠償數額，一審法院将根據本案查明的情況，結合張某自願扣除的費用，依據誠實信用原則對張某的訴訟請求酌情支援，其訴訟請求過高部分不予支援。

本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法送出了證據。本院組織當事人進行了證據交換和質證。李某向本院送出了以下證據：1.李某賬戶的交易流水明細，用以證明2005年11月22日李某通過POS機支付購房定金3萬元；2.A公司發票及《北京市商品房預售合同》補充協定，用以證明涉訴房屋首付款共計205223元由李某交納；3.李某2006年3月至2007年9月的銀行流水，用以證明李某自2006年4月到2007年9月一直償還購房貸款，并非由張某支付；4.物業公司給李某開具的物業費、供暖費、衛生費發票，用以證明李某支付了涉訴房屋自2006年至2010年的物業費、供暖費、衛生費，其為涉案房屋的所有權人；5.李某2005年建設銀行流水及2005年北京銀行的薪水收入存折，用以證明李某在2005年的薪資收入足以支付購房首付款。

針對李某送出的證據，張某發表質證意見稱：上述證據均不屬于新證據，張某不予質證。在不予質證的前提下，張某發表以下意見：證據1與本案無關，3萬元未顯示與購買涉訴房屋有關；證據2李某在一審期間已送出過；證據3無法證明李某支付了購房貸款，實際是張某按月将錢轉賬至李某的銀行還款賬戶，每月轉賬數額大緻與銀行扣款金額一緻；關于證據4，該發票僅是一年的費用，張某一審送出的物業費發票可以證明其自2005年至2011年3月在交納物業費，由于沒供暖是以張某未交過供暖費；證據5與本案無關，對該證據真實性不認可。張某未送出新證據。

本院審理查明的其他事實與一審法院查明的事實無異。

裁判結果

一審判決：一、李某于判決生效之日起7日内賠償張某損失221萬元；二、駁回張某的其他訴訟請求。

二審判決：

駁回上訴，維持原判。

房産律師點評

本案的争議焦點有二：一是《房屋财産證明》的效力認定問題；二是李某應向張某支付的賠償金額的認定問題。

關于争議焦點一。對于《房屋财産證明》的形成過程，李某與張某存在重大分歧。李某稱，該份證據系其在空白的紙上簽名，其他内容系張某後續自行書寫，故其不認可《房屋财産證明》的内容，也不同意一審法院關于涉案房屋屬于張某的認定。張某認可該份證明中除李某簽字外的其他文字系由其書寫，但其表示該份證明的形成系其與李某經過協商後雙方一緻認可而非李某所述的先簽字後由自己形成的證明内容。

經詢，雙方對于《房屋财産證明》上李某簽字的時間、地點的陳述基本一緻，故對于該份證明認定的關鍵在于李某是否系在空白紙上簽字。法院認為，張某提供了《房屋财産證明》并就财産證明簽署的時間、地點、形成過程進行了陳述，李某對于在張某所稱的時間、地點簽過字并不否認，隻是對于其簽字時《房屋财産證明》是否已寫明内容提出異議，故應由其舉證證明其簽字時紙張上系空白狀态。

李某在法院審理中提出對于《房屋财産證明》其簽字内容及張某所書寫的内容的形成時間進行鑒定，但該項鑒定申請李某在一審法院審理期間就該抗辯意見提出時未向法院提出鑒定申請，且依照現有鑒定水準尚難以達到鑒定目的，故其在法院提出的鑒定申請，法院不予準許。除此以外，從《房屋财産證明》上李某簽名的位置看，李某的簽名屬紙張的中間偏下的位置，與《房屋财産證明》中張某所書寫的内容基本銜接吻合；退一步而言，即使李某所述為真，其作為一名完全行為能力人應當知曉在空白紙張上簽名可能存在的巨大風險，在此情況下其仍簽署了自己的姓名，在其不能舉證證明《房屋财産證明》系在其簽名之後書寫的情況下，由此産生的不利後果應由其自行承擔。綜合以上分析，法院認為一審法院認定《房屋财産證明》對李某産生法律限制力是正确的。

在法院審理中，李某送出了賬戶流水明細等用以證明涉案房屋的首付款、房屋貸款均系由其支付，但是根據張某在一審法院審理期間送出的證據張某也償還了涉案房屋的部分貸款，且雙方均确認購買涉案房屋時雙方系處于戀愛關系，并不能簡單以支付賬戶的歸屬作為實際支付主體的判斷，而對于《房屋财産證明》的效力法院已有認定，故李某在法院所送出的證據不能作為涉案房屋權屬的認定依據。

關于訴訟時效問題，李某在法院審理中陳述其在2008年後雙方未見過面，也未曾以其他方式聯絡，可以推定李某在其将涉案房屋出售後未将相關事實告知張某，亦未向張某明确表示售房款項不予給付的意思表示，故李某雖在二審期間送出了調取出警記錄的申請，但該申請與待證事實不具有直接關聯性，法院不予準許。在李某不能舉證證明張某知道或應當知道權利被侵害的情況下，李某認為張某的起訴超過訴訟時效缺乏事實及法律依據。

關于争議焦點二。李某上訴稱其将涉案房屋出售時的價格僅為173萬元，而一審法院判決其賠償數額遠高于該數額，缺乏事實依據。應指出的是，根據法院在争議焦點一中的論述，涉案房屋的相關權益應屬張某所有，但李某未經張某許可将該房屋出售且在出售後未及時将相關情況告知張某，其應向張某賠償出售房屋所取得房屋價款，同時該價款的認定還應考慮其在出售房屋至訴訟期間的利息損失。一審法院以李某所述的涉案房屋出售價格為基礎，扣除張某認可應予扣除的費用，同時考慮利息問題酌定李某向張某所支付的價款并無不當。張某要求按照起訴時的房屋價格進行認定缺乏事實及法律依據，法院不予支援。

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