一夜變天！多城二手房成交價“集體消失”，什麼信号？

智谷趨勢

2024-06-18 14:16釋出于廣東新中産的首席财富顧問

◎智谷趨勢（ID：zgtrend） | 瓜片

有沒有發現，房價下跌到今天，越來越多的資料，神秘消失了……

南京下架，鎮江下架，南通下架！

鄭州下架，合肥下架，長沙下架！

杭州下架，武漢下架，珠海下架！

近日，一大批全國知名城市，二手房成交價變成混沌狀态。

加上此前早已下架的北京、上海、深圳和西安等一二線城市，超過13座城市的貝殼二手房成交價“集體消失”了！聽說蘇州和廣州也在醞釀。有幾座城市，甚至連二手房挂牌的總數量也看不見了。

從大灣區到渤海灣，從長三角到大西北，一道無形的“資料鐵幕”，在一夜之間拔地而起，籠罩了整個樓市。

為什麼各大城市動作如此迅猛，幾乎像商量好一樣放下“鐵閘”？

為什麼樓市調控，終于走到了需要對二手房成交價“動刀子”的這一步？

為什麼全面遮蔽掉成交資訊，也許會成為樓市走向的關鍵轉折點？

這個動作的背後，大有深意。

二手房市場，是極為重要的“樓市風向标”。最近，風聲依然不太妙。

剛剛出爐的國家統計局房價指數顯示，全國70個大中城市裡的二手房市場“全軍覆沒”，無一城市環比上漲。

從一二線到三四線，沒有一個城市走出“獨立行情”。

據測算，5月份二手房價格指數環比下跌1.0%，連續14個月下跌，并且創下了近十年最大跌幅。

陰雲籠罩的樓市中，二手房成交價這個東西，漸漸變成了最不讨喜的“受氣包”。

由二手房成交價構成的整體資訊環境，已經成為阻礙樓市回暖的一大問題，這個“絆腳石”必須搬開了！

為什麼呢？

你想啊，同一個小區的成交價對比兩三年前，少則跌了幾十萬，多則跌了上百萬。

比如下面這個小區，同樣面積的3室2廳，隻是朝向和樓層略有不同。2021年成交價295萬，2024年成交價跌到130萬。

已經不是腰斬了，而是膝蓋斬。

沒買房的人來一看，心想再等等，萬一還沒跌到底呢？你不買我不買，明天還能降兩百。

買了房的人來一看，徹底心如死灰，一心隻想去提前還貸，月供和利息能少一點是一點。

非但沒能促進成交，反而加重了觀望情緒，順帶激怒了一部分業主。

你可能會問了，難道資訊透明不是一個健康市場必須具備的條件嗎？難道我買一套幾百萬的房子，連前面的成交價都沒有知情權嗎？

對此，答案可能很現實且無奈：

在以貝殼為代表的二手房價格平台上，為了扭轉房價整體走勢，調控的殺手锏正是——制造資訊差。

都不用追溯多遠，就在3年前，房價上漲勢頭烈火烹油之際，為了打壓二手房價過快上漲，包括廣深在内的不少城市也同樣使出了這一招，直接屏蔽了二手房成交記錄。

隻有當二手房成交價格被遮蔽，政府出台的二手房指導價，才能真正開始發揮作用，政策的引導才能逐漸落地。

否則，誰能打破房價上漲/下跌的螺旋？

要知道，在中國樓市，當房價出現單邊上漲/下跌的時候，其慣性之強，遠超一般人的想象。正如不斷自我強化的螺旋，好像根本看不到盡頭。

在樓市感受過這種上漲/下跌力量的業主，想必都有感受了。

需要指出的是，在這種上漲/下跌螺旋形成的過程中，房地産中介扮演了極為關鍵的角色。

這是因為，中國采用的是房産交易的居間經紀，中介一手托兩家，靠撮合成交來獲得傭金回報。這種模式，有兩個好處。

一是讓中介可以保持中立，既不偏向買家，也不偏向賣家。二是效率更高，不容易出現買賣雙方扯皮。

但是！

當房價出現單邊上漲/下跌的時候，居間經紀模式的弊端就暴露出來了。

就拿當下來說吧，為了撮合交易，一部分急于賺錢的中介，開始瘋狂“圍獵”不願降價的業主，甚至爆發了雙方的戰争。

前段時間，深圳某中介公司就被曝出一份“促成交的SOP（标準化流程）”，驚掉了不少業主的下巴。這套流程的宗旨就是：

尊重規律，把握人性，找準軟肋。

中介公司會直接要求中介們，在每個小區挑出一套房源“虛報低價”，并鼓勵同行間傳播。

為的就是，給業主們傳遞焦慮的情緒，讓業主主動降價。

一位自媒體部落客 @豬哥哥 曾針對此類二手房壓價行為，給出過非常有畫面感的描述：

（如同）十萬人參加一個沙灘音樂會，天空出現一片烏雲，少數膽小的人擔心下雨陸陸續續離場。此時，沙灘上有數千個聲音：等會要下雞蛋大的冰雹啦！

恐慌迅速蔓延，人群開始踩踏，降價也就變得無可避免，甚至進一步形成“暴跌螺旋”。

這對穩定房價，構成了巨大的挑戰。面對這一類亂象，官方當然不會袖手旁觀。

比如，前段時間，長沙市住建局牽頭會同多個部門，嚴查中介涉嫌惡意壓低二手房價格等違規違法行為。

北京日報也發文喊話：别用特例唱衰北京樓市。

這次“成交價消失”的背後，會不會也有官方的意思呢？你懂的。

可以确認的是，遮蔽二手房成交價，絕對是指向“穩房價”的一記大招，精準、高效、不講理。

讓二手房成交價“失蹤”，之是以至關重要，不僅是為了穩住二手房價格，還有很重要的一層意義：

穩住新房市場。

目前，中國樓市調控走到了哪一步？毫無疑問，開發商手上仍然有大量的新房，急于出貨，正在“以價換量”。

降價去庫存，是當下的主旋律。

今年前5個月，全國建立商品房銷售面積3.7億平米，同比下降20.3%，建立商品房銷售額3.6萬億元，同比下降27.9%。（資料來源：中指院）

盡管降幅在收窄，但複蘇還有很長的路要走，絕不是一朝一夕的事。

在這種形勢下，穩住二手房價格，就變得極為重要了。如果新房在降價去庫存的同時，二手房還跌跌不休，那就很容易出現一種局面：

降價競賽。

是以，這裡就出現了一個微妙的格局：如果二手房不能穩住，新房就無法回暖；如果新房不能複蘇，二手房也難以企穩。

我拿杭州給你舉個例子吧。前幾年，杭州“打新”狂潮洶湧，連房企董事長都跑去排隊打新了，簡直像瘋魔一樣。為什麼？還不是因為新房價格，跟二手房存在巨大倒挂。

2014年到2023年這十年裡，杭州的新房一直都是遙遙領先二手房。大部分年份新房比二手房多賣出近2倍，2014年和2021年甚至誇張到3.4倍和2.4倍。

也就是說，杭州新房市場的繁榮，是建立在二手房價格堅挺的基礎上。如果二手房不斷下跌，倒挂紅利消失，泡沫将會瞬間破裂。

那可是地動山搖啊。

今年年初，杭州貝殼研究院公布了一組資料：

2023年底，杭州十區新房成交均價提到了3.5萬/方，二手房成交均價卻下滑到了3.1萬/方。

杭州市區新房/二手月度住宅均價走勢，來源：杭州貝殼研究院

危險的信号出現，排隊搖号的人群迅速散去。去年杭州新房的成交量，相比2021年高峰期縮水近1/2。

今年，杭州二手房成交量，已經反超了新房。

這樣的局面，你說能讓它持續下去嗎？救市還怎麼玩？可把地方愁壞了。

下面幾組資料，足以說明情況已經多麼焦灼：

今年1-5月，百強房企實作銷售操盤金額14133.7億元，同比降低44.3%；

與此同時，近七成銷售百強房企尚未拿地，TOP5央國企拿地“大跳水”；

去年拿地金額和面積排全國第一的保利，從拿地TOP10消失；

是以，大家也不要嫉妒新房，ZF救新房也是為了救樓市，讓房地産運作回到正常軌道，那麼二手房的價格，也就回暖有希望了。

你說對吧？

就在幾天前，國常會定調房地産的下一步工作。通稿中明确表示，房地産業發展關系人民群衆切身利益，關系經濟運作和金融穩定大局，可見高度重視。

會議中有一句話非常值得關注：

要充分認識房地産市場供求關系的新變化，順應人民群衆對優質住房的新期待，着力推動已出台政策措施落地見效，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。對于存量房産、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、紮實推進。

你看，關于存量房産的大動作，這不馬上就推出來了嗎？

最近的樓市，傳來一系列重大的信号，顯示出微妙的變化，政策的調整速度、頻次，在逐漸加速，市場也開始作出了響應。

對二手房市場來說，一個積極信号是：全國各地的“老破小”，成交速度明顯加快。

位于北京、上海、廣州、杭州、南京、成都等核心城市的二手房，尤其是位于核心區、交通便利、總價低或有教育資源加成的“老破小”，正在被剛需群體迅速“掃貨”。

年輕人不是不買房，而是沒有看到上車的“成本效益”。樓市本沒有剛需，房價跌到位了，也就有了剛需。

這個漫長的冬天，總是要過去的。

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