98年房改以來，最大一輪救市，效果将如何？

老楊聊房

2024-05-19 22:05釋出于江西易居房地産研究院副院長 房産領域創作者

史詩級的救市政策終于來了。

5月17号，注定要載入史冊！

上午，副總理何立峰在電視會議上發言；中午央行出台三條房貸新政；下午國新辦吹風會，四部委對于房地産的政策新動向做了彙報。 而且後續還有四個部委細則出台。

自1998年中國住宅改革、實行房市場化以來，這是最大力度的一次救市！

就單日政策密集度來說，堪比2008年10月22日，強于2015年3月30日、2023年8月31日。

所有關注房地産發展的個人、機構、企業都感到非常興奮。資金湧入地産股，A股和港股的地産股大幅飙升，出現了漲停潮。

為什麼會出現如此猛烈的救市？ 

其實，道理很簡單，房地産太重要了！

從2003年國家首次提出房地産已經成為國民經濟的重要支柱産業以來，房地産在國民經濟中扮演着重要角色。

前些年房地産過熱，抑制樓市，調控房價，嚴令房住不炒，也很少提及房地産對國民經濟多麼重要。

但是過去兩年多，中國樓市出現了大幅降溫，很多城市的房價已經跌超30%，甚至50%了。房地産投資、房地産銷售嚴重萎縮，自然就對整個國民經濟、社會發展和家庭居民财富産生了重要的負面影響。

進一步細究，目前我們的經濟和社會發展面臨着内部和外部雙重壓力。

外部國際形勢嚴峻。美國持續的暴力加息，美元升值，人民币貶值，對大陸的金融環境産生了不良影響。

近期，美國又對中國的部分商品加征關稅，甚至把部分産品的稅率從25%暴增到100%，這标志着貿易戰的更新。

從大陸的内部環境來看，經濟、産業、找工作、收入情況等等，老鐵們已有很多切身感受了吧。

看一下剛公布的今年4月宏觀資料：

1-4月，全國工業增加值同比增長6.7%，看似比上個月4.5%的增速明顯提升，但是目前水準相比今年1-2月份的7%還要略低一點。

1-4月份全國固定資産投資增速隻有4.2%，相比1-3月份的4.5%是有所下滑。

4月份全國消費增速隻有2.3%，相比3月份的3.1%有所下滑。今年1-4月份是4.1%，近幾個月增速隻持續下滑。

4月份出口同比增速是1.5%，相比3月份略有回升。1-4月份同比增速是4.9%；同志們注意，這是以人民币計價的，如果是以美元計價，就弱多了。

再來看一下房地産資料：

1-4月份全國房地産開發投資增速同比下降9.8%，而今年1-3月份是同比下降9.5%，4月份更差了。

1-4月份全國商品房銷售面積同比下滑20.2%，而今年1-3月份同比下滑9.4%。

截于4月底，全國商品住宅待售現房，也就是已經竣工了，但還沒賣出去的面積是3.9億平方米，同比大增25%。

全國70個大中城市房價指數，4月環比3月跌幅進一步擴大；這與月初老楊公布的50城房價指數走勢相似。

通過上述資料，我們可以明顯感受到，宏觀經濟和房地産市場都處于偏弱狀态，尤其是房地産市場，各種資料都是大幅的同比下跌，多數4月份的環比資料進一步走弱。

在目前這種情況下，要想經濟穩增長，必須擴大内需。

要想擴大内需，必須遏制住房地産下滑勢頭，房地産是拖累宏觀經濟最大的後腿，必須要把短闆補上。

要想救樓市，必須去庫存。

要想有效去庫存，必須由政府出手收購存量商品房。

這次一籃子政策出台之後，我發現最大的亮點是房産去庫存出了重招。

央行出面輸血3000億再貸款，支援21家銀行，放貸給地方國企用來收儲存量商品房，用作保障性住房。

總體來看，這次大救市，有四個特征：定位高、政策全面、節奏快、力度大。

第一個特征：定位高。

17日上午，召開了全國切實做好保交房工作視訊會議。何立峰副總理提出：要深刻認識房地産工作的人民性和政治性，房地産關系到人民群衆切身利益和經濟社會發展大局。

人民性和政治性的提法是第一次！

人民生，其含義是房地産工作要放松調控，推進保交樓，促進樓市企穩複蘇，是為人民服務的重要内容。

而政治性，主要是講給各級地方政富、各個部門和各個條線的人說的。也即落實各項房地産措施的過程中，各地機關人員不能打折扣，要全力以赴落地。

由此我們可以推斷，這次政策落地的效果，要好于2022年的第一輪和2023年的第二輪。

第二個特征：政策全。

政策涉及到刺激購房需求、房産去庫存、處置和盤活存量土地、健全房地産融資協調機制等等。

第二輪救市，從2023年7月底到8、9月份，主要是以刺激購房需求為主的政策。

第一輪救市，在2022年8月份到11月份之間，主要是以金融16條救助房企為主。

第三個特征：節奏快。

這次救市，從4月30号政z局會議開始，到5月17号，也就是兩周多點的時間，從最高層到相關部委到地方政府，出政策非常快。

第二輪救市，是從2023年7月24日會議之後展開的，到8月底，也就是一個多月之後，管理部門才出台兩個政策。

第一輪救市，在2022年，政策出台的節奏更慢。

第四個特征：力度大。

比如房貸方面，首套房貸首付比例降到15%，二套降到25%；尤其是首套房貸降到了曆史最低，自從大陸實施住房按揭制度以來，從來就沒有低過20%的。

再如房貸利率，首套和二套房貸利率，國家層面都不再進行管制了，由地方層面和商業銀行自主協商制定每個城市的首套和二套房貸利率，這必然是要大幅下降的。

這是一個重大利好，可以節省很多利息。也可以避免誤傷。比如，兩個月前，石家莊就曾當過冤大頭。

過去兩年多，房貸政策經過了多次優惠，到此為止基本上降到位了。

又如房産去庫存，央行首次設立了3000億的保障性住房再貸款，真金白銀支援地方國企收購新房，作為保障房。

是以說，這次新政陣容強大，振奮人心，效果一定會好過第二輪和第三輪。

如果說遺撼，可能有兩點。

一是，首套住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住不低于25%。兩年前，老楊就建議了，如今終于姗姗來遲！亡羊補牢，為時未晚。

但這次稅收政策沒有調整，有點失望！或許需要再少幾隻羊，才會真金白銀的減稅。明年有盼頭兒⋯⋯

二是，再貸款3000億，規模有點小。上一次去庫存，主要是利用抵押補充貸款，定向支援各地棚改和貨币化安置，最終投了幾萬億。這次，3000億的規模有點偏小，建議先試行半年，然後再追加5000億。

本輪救市至此，已經曆時32個月，工具箱中，八成工具已用上了。

接下去，我估計還會陸續用上另外兩成工具。

其他，需要的，隻是時間而已⋯⋯

老楊感覺，未來幾周，高能級城市的房産成交量會有反彈；但價格繼續下跌；年内樓市見底的機率不是很大。

另外，還有個消息關注一下。

近日，大摩下調了地産股的看法！

我們剛出一堆利好政策，這貨就大潑冷水。

1000個人的眼中，有1000個哈姆雷特。

對于本輪房地産新政與未來樓市走向，想必亦如此。

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