湖印宸山法拍房實景
低密合院的消息有多久沒聽到了？
昨日，杭州一套号稱“接棒江南裡”的純低密合院在阿裡資産成功拍賣，熱度相當高，以2100萬元成交。
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近幾年，杭州的純低密新社群相當少，大部分的合院都藏在一幢幢高層裡，如杭鳳府小區，不隻有合院，還有高層和洋房，錢塘雲莊、理想臻品、鳳起潮鳴等，均包含高層房源。
而拍賣的這套房子所在的湖印宸山，是一個純低密社群，容積率低至0.17-0.34。像這樣的低的容積率地塊在杭州已經有十多年沒出現過了，哪怕是在臨安、富陽也不多見。
湖印宸山
湖印宸山位于杭州臨平區星橋闆塊，坐落在天都公園旁邊，周邊配套完善。
據了解，湖印宸山所在的地塊是多年前廣廈集團拿的地，後來由藍綠雙城接手打造。占地約328畝，打造了267戶合院，大量的空間都留給了配套和自然景觀，房子采用了宋代中式合院的設計元素，建築設計由GOA操刀，景觀設計由藍綠景觀操刀。
拍賣的房子位于湖印宸山55幢102室，是小區第一排湖景樓王位置。從實地來看，由于園區綠植茂盛，這套房子所在的高度部分湖景視野會被綠植所遮擋。不過，整體居住環境是相當不錯，這套房子的隔壁正在裝修，南面花園裡中式涼亭已經建起來了。
湖印宸山法拍房實景
房子建築面積312.47㎡，精裝修，南北雙花園。地上兩層，地下一層，地下室約136㎡，全明，屬于陽光層，可直通南院。花園面積400多㎡，全部的使用面積高達800多㎡。
起拍價僅500萬元，還包含三個車位和地下室以及室内軟裝等。
超低起拍價吸引了36000餘人次圍觀，1400多人設定提醒，報名人數蹭蹭漲，開拍前就已有6人參拍，開拍後攀升至10人，競價也相當激烈，經85輪報價，最後以2100萬元成交，折合單價約6.7萬元/㎡。
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“這樣的價格相當具有成本效益，房東都不一定願意出售。”
豪宅中介透露，該房東在杭州有多套房子，這套全款購入，本來打算用來自己居住，都配置了部分軟裝，如今計劃有變，想着挂拍阿裡資産，看看這套房子到底能拍到多少價格。“這套房子在二手房市場也有挂牌，挂價3000萬元。”
顯然，拍賣的價格并不符合房東的心理預期，甚至落差明顯。
對比當年的開盤價，2100萬元的價格甚至連本金都虧了。
來源：透明售房網
根據當年的備案價顯示，這套房子于2021年2月銷售，備案單價68354,67元/㎡，包含6000元/㎡的裝修，總價2135.878萬元。據了解，這僅僅是房子的價格，不包含地下室、花園以及車位。
豪宅中介透露，房東當年購買地下室、花園共計花費約300萬元，辦理産證等稅費花了約50萬元，房子的總成本約2500萬元。也就是說，這套房子如果按照2100萬元的價格正常過戶，房東虧了近400萬元。
“這些隻是看得見的成本，這套房子位置不錯，當年沒有内部關系很難買到。”湖印宸山案場從業人員說道。
湖印宸山一期二期于去年精裝傳遞，目前二手房市場挂牌的并不多，僅4套在售，挂牌價1468萬元至3000萬元不等，面積183-312㎡。
湖印宸山
曆史成交僅一套，于上個月底成交，是一套177㎡邊套戶型，總價1550萬元，折合單價約8.7萬元/㎡。
“小區目前多數業主還在裝修，僅4戶已入住。”案場從業人員表示，這樣的低密産品裝修周期很久，即使開發商精裝修傳遞，但大部分的業主會把裝修全部敲掉按照自己喜歡的風格重裝。
另外，湖印宸山三期四期預計今年傳遞，但還有約20套毛坯新房可售，面積156-306㎡，但此時的銷售價格已經遠遠超出了當年的備案價。比如一套39幢102室的房子，建築面積268.54㎡，透明售房網備案價為1220.8萬元，毛坯單價45460元/㎡，同樣不包含地下室、花園以及車位。
案場銷售人員表示，這套房子所在的坡度較高，視野相當高，房子整體橫向面寬達19米，雖然是中間套，但站在花園裡也能看到園區湖景。“這套房子花園約283㎡，地下室約167㎡，車位包含2個，目前整包價格2519.9萬元。如果是貸款購入的話，隻能地上房子部分做按揭，像地下室、花園、車位的價格要一次付清。”