“好比是給一個快結成冰的水加熱，讓整個行業和經濟緩一口氣。”
文 / 巴九靈
這場罕見的、中央級重磅會議已醞釀許久。
前有外媒吹風國内即将出台拯救房地産政策，後有1萬億元長期特别國債落地；從各地取消限購，到佛山釋出13條樓市新政，再到杭州臨安區政府下場收儲……一切的鋪墊都在告訴我們，5月17日，由國務院組織召開的房地産工作相關會議，将标志着中國房地産進入非常時刻。
央行來了，住建部來了，财政部來了，各地政府的一把手和國有銀行行長都來了，許多外地的銀行負責人于16日連夜趕往北京。這場會議，不僅關乎中國經濟，也關乎每一個普通人未來财富與命運的漲落。
房地産如今的困境是：需求端，沒人買。供給端，賣不掉。供需失衡，成交低迷，價格下跌，這是任何商品都難以逃脫的經濟學規律，而房子凝結了中國絕大部分的财富，一旦持續下跌後果難以承受。
那麼，在這場重要的會議上，各派高手出了哪些“招數”？下面我們一起邊思考邊看具體政策。
▶▷第一招：首套房首付比例下降到15%，二套房下降到25%。
解讀：首付15%創造了曆史新低，之前最低是20%。購房門檻大大降低，丈母娘這關算是過了。
疑慮：首付比例15%，意味着杠杆變成6.6倍。如果房子漲15%，本金會翻倍，而一旦跌15%，就會虧掉首付，血本無歸。在居民杠杆率已經到極限、個人和金融風險加大的情況下，這項政策的意義到底在哪裡？
▶▷第二招：首套個人公積金貸款利率下調到2.85%，二套房至3.325%。
解讀：一般來說，房地産市場恢複的一個信号是大量剛需購房者入場。但從資料來看，剛需還在觀望。如今公積金貸款利率下降其實是對剛需家庭的重大利好，2.85%的利率相當于商業貸款最高點時期的一半。如果夫妻雙方都有不錯的公積金貸款額度，還貸壓力将大大降低。
疑慮：如今中國出現大量的改善型需求，樓市複蘇需要由改善型需求來帶動。但似乎首套房和二套房仍沒有享受同樣的利率，在這方面的利好似乎并不充分？
▶▷第三招：取消首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。
解讀：“取消下限”是什麼意思呢？以前有一個基準，叫LPR，房貸利率就是在此基礎上小幅浮動。最新首套房的利率下限是LPR-20基點，也就是3.75%。
下限取消後，商業銀行可自主設定利率，意味着銀行間将進行市場競争。今天有銀行給你報價3.5%，明天就有銀行報3.3%，你不滿意，隻要沒有存貸利率倒挂，房貸利率被你砍到3%以下也不是不可能。而這個現象早在二線以下城市出現了，最低已經降至3.25%。
肉眼可見的是，買房的融資成本大大降低，是重大利民政策。不過需要注意的是，央行強調各城還是要根據實際情況，自主決定是否設定利率下限。
疑慮：第一，市場化後，房貸利率是否“沒有最低，隻有更低”，最終變成零利率？第二，如果之前買了房，比如利率是4%，依然按照原有利率執行，會産生不公平的情緒。此時，很有可能想着趕緊提前把房貸還了。
那麼，接下來會下調存量房貸款利率嗎？畢竟老使用者也是使用者。
▶▷第四招：央行宣布設立3000億元保障性住房再貸款，支援地方國有企業收購庫存商品房用于保障房和廉租房。
解讀：前段時間中央政治局會議已經定調，供給端是“優化庫存”。如今的方法是國家隊下場買房。有點類似之前我們探讨的“住房銀行”，即成立一個資金池，地方收購庫存房建立保障房，最後實作“居者有其屋”。
疑慮：第一，一線城市商品房庫存去化周期為19.2個月，二線城市為21.6個月，三四線城市為33.1個月，如果政策将去化周期壓縮至18個月以内，大概需要約7萬億元的資金。可見3000億元似乎還是少了點，如何解決資金問題？而當時探讨出的一個資金方案是：徹底改革公積金系統。
第二，收購商品房用于保障房，根據目前已收購資訊來看，面積相對較小（如小于70平方米），剛需性較強，是城市“老破小”的替代品。當這些廉價的保障房大量流入市場，可能會打擊剛需型住房。與此同時，公租房的租賃成本較低，對于一部分可買可不買的群體而言，買房就沒有必要了。
會議的最後，是國務院副總理何立峰的講話，内容涉及消化庫存和保交樓。最重點的部分是首次提出了一個論斷：“深刻認識房地産工作的人民性、政治性。”
浙報傳媒地産研究院院長丁建剛表示：“這一論斷對外傳遞了非常明确的信号，實質上也是在為地方政府未來因城施策消除顧慮。也意味着政策還可以繼續加碼。”
結合上面所讨論的，我們把相應的問題也再列一列：
1.如今加大杠杆會加劇風險嗎?
2.貸款利率及存量房貸利率會進一步下調嗎?
3.買了房的應該提前還貸嗎?
4.大量保障房的出現會不會沖擊剛需房市場的價格?
5.如何正确的了解”人民性"重要論斷背後的趨勢?
6.新政将利好哪些群體和地區?
7.房價還會大漲嗎?
8.以及我們最關心的問題：國家都喊話了，現在到底适不适合買房?
我們請了幾位房地産領域的資深專家，一起來聽聽他們的獨到見解。
全國房貸走向零利率可能性極小。
此前，全國采取的是首套住房貸款利率政策動态調整機制，建立商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限，而首套房利率的下限則是以LPR為基準，下調降20個基點。
截至2024年4月末，全國343個地級及以上城市，已經有75個下調了首套房貸利率下限，67個取消了下限，央行在取消首套住房商業性房貸利率政策下限，是全國層面上的順勢而為。
作為參考，58安居客研究院資料顯示，目前全國城市主流平均首套房貸為3.59%，二套房貸利率為4.16%。
而目前的政策之後，各地住房貸款利率都可以下調超過20個基點，尤其是二套房利率下限的下調更是超出市場預期。
單從政策表述來看，未來不排除會可能出現零利率購房，但實際層面來看，目前已經是房貸利率的曆史性低點，房貸也是銀行的優質資産，銀行更有動力給到優質客戶更低的房貸利率，但沒有無底限降低的理由。
加上不少地方已經突破了首套房利率下限之後，本身短期内可以調整的空間亦有限，各級城市利率未來變化較大的可能是二手房層面，從加點到不加，甚至下調都有可能。
與此同時，利率的下調，不但不會引發“提前還貸”潮，反而會減少其還款的可能性，因為近兩年，出現這一現象的一個重要原因在于，二套房的房貸利率明顯高于不少經營貸、甚至消費貸的利率，如今利率差縮小了，購房者在這方面的沖動也就自然減緩了。
房地産市場進入非常時刻。三大風險并列（房地産市場風險、地方債務風險、金融機構風險），僅靠一城一策，地方政府的政策，已經無法穩定市場和預期。必須由中央出台一攬子政策。
信貸超預期，尤其是貸款政策，超過了2008年救市的水準。
第一，利率不設下限。不設下限打開了想象空間了，理論上來講1%、2%，從此各個城市可以根據自己的實際情況，銀行可以根據貸款人的實際情況進行靈活調整。
第二，2008年金融危機的時候，首套房和二套房的首付比例分别是20%和30%，現在是首套房15%，二套房25%。
這也是史無前例的。
有人或許擔心，15%的首付加大了居民杠杆的問題。
從字面上看，是增加了杠杆，但實際操作上，由于利率也進入到了一個下降通道中，且因為銀行、各城市之間的競争，未來有些城市的利率可能會前所未有的低，那麼就從某種程度上，消解了因為首付比例下降而帶來的按揭還款金額增多問題。
簡單而言，許多人會發現自己現在的月供，可能和過去幾年首付30%，高利率時需要還的錢差不多。
不可否認，這其實在一定程度上加大了金融風險，但當下的情形，是需要激發有真實需求和購房能力的人加快進入房地産市場，進而緩解目前的低谷局面，好比是給一個快結成冰的水加熱，讓整個行業和經濟緩一口氣。
至于一些人擔心的，是否會加熱到“水開了”，這個其實并不現實，一方面，當下擁有真實需求的人數量依然有限，流量不大，目前的想法隻是增加流速。
另一方面，現在不具備瘋漲的底層基礎，本次房地産市場的困境，既有房地産本身的原因，也有房地産市場以外的因素，如宏觀經濟、人們的體感（預期和收入）、地緣政治等。
内在原因的改善，能幫助水溫燒到30度、40度，但能否達到70度甚至100度，受到更多因素的影響，目前很難判斷。
更重要的是，會議上，高層将房地産市場上升到了前所未有的政治高度，首次提出“深刻認識房地産工作的人民性、政治性”這一論斷，對外傳遞了非常明确的信号，實質上也是在為地方政府未來因城施策消除顧慮。
也意味着政策還可以繼續加碼。
從未來三年看，房貸利率還是會繼續走低，就目前出台的政策，還不足以讓全國樓市穩住回暖，但可以讓核心地區的核心片區有所提振。
目前全國權重平均房貸利率還是相對偏高，有3.65%左右，是以未來，還會繼續出台新的政策。我預判到了今年年底或者明年一季度，這個利率有望跌破3%，但這也不是終點。
待到明年下半年的時候，有望跌破2.5%，自此，中國的房地産市場将進入一個“超低利率時代”，其實我們從5月17日出爐的超長期國債發行的中标利率2.75%也能看出來這趨勢。
而鑒于房貸利率的不斷降低，未來的政策空間裡，不排除會和首套房一樣，設立一個存量房貸動态調整機制，可以搞第二輪、第三輪存量房利率額外打折，并惠及所有存量房貸款。
相較于下調利率的提振效果，3000億元再貸款規模支援收儲存量商品房做保障房所能帶來的效果還比較有限。
我為大家算一筆賬。
3000億元的再貸款，年息是1.75%，期限為一年。此外，人民銀行是按照貸款本金的60%發放再貸款，那麼理論上各大銀行可以往外貸出的資金是5000億元。
假設收儲的首付比例是20%，那麼地方政府就可以用1000億元的本金，加上5000億元的貸款，總共收儲的資金量就是6000億元。假設收儲的房子是1萬元/平方米（以超大城市為基準打個六折），100平方米，共100萬一套的話，那麼總共的收儲量規模大約為60萬套。
這一規模，如果集中在超大城市、特大城市的話，還能産生一些作用，但如果覆寫全國，一方面，有許多中小城市其實沒有那麼多的保障房需求。
另一方面，目前大多數城市的租金回報率都不到2%。即便按照2%來計算，假設收購的時候房價打6折，回報率理論上可達3.33%，但保障房的租金水準隻會比市場價更低，假如按照50%計算，回報率隻有1.67%。
央行給這個金融機構的再貸款利率是1.75%，金融機構再給各個政府的貸款3.25%左右的利率，這個回報率要盈利很難。
是以地方政府做這個事情的本身就沒有經濟效益，相當于是資金沉澱到了地方政府，加重地方政府的債務負擔，但會有社會效益，例如增加城市競争力、吸引人才等，是以隻有在财政收入比較高、債務壓力比較低的大城市才有條件、也有動力進行。
綜合而言，由于大城市、超大城市的對外吸引力很強，也有足夠的人口增量和足夠的住房需求，是以無論是利率等各項政策，還是保障房，對于它們而言是更大的利好。
過去這麼多年，央行實施的都是“差别化住房信貸政策”，即懲罰性地讓二套房付出更高的利率成本，為的是防止炒房，同時也誤傷了大量改善型需求。
現在，形勢早已變了，樓市複蘇需要由改善型需求來帶動。但願央行所說的“取消全國首套住房和二套住房的房貸利率下限”，在落地執行過程中可以變成首套房和二套房同等享受低利率。
還有一個極其關鍵的舉措，據财新網報道，住建部、金融監管總局、國有大行等各部委及機構已分别抽調各自房地産領域内的骨幹人員，成立聯合工作組。
确實，單靠住建部，難以有效承擔起樓市複蘇的任務。雖然住建部是個大部，但實際上權力非常有限。房地産最核心的四大要素——土地、規劃、金融與财稅，都不歸住建部管轄；土地與規劃歸自然資源部，融資歸央行、金融監管總局與證監會，财稅歸财政部與國家稅務總局。
此前我們寫過文章，建議成立中央住房委員會，以強大的協調權限，橫向拉通住建、土地、規劃、金融、财稅、市場監督、統計等不同部門，進而更有效地着力建構房地産發展新模式。
現在，多部委成立房地産聯合工作組，雖然離我們說的“中央住房委員會”仍有差距，但至少是一項積極進展，在很大程度上可以避免住建部因單部門作戰而屢屢出現形勢誤判與動作變形的劣勢。
本篇作者 | 徐濤 | 和風月半 | 責任編輯 | 何夢飛
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