“好比是给一个快结成冰的水加热，让整个行业和经济缓一口气。”
文 / 巴九灵
这场罕见的、中央级重磅会议已酝酿许久。
前有外媒吹风国内即将出台拯救房地产政策，后有1万亿元长期特别国债落地；从各地取消限购，到佛山发布13条楼市新政，再到杭州临安区政府下场收储……一切的铺垫都在告诉我们，5月17日，由国务院组织召开的房地产工作相关会议，将标志着中国房地产进入非常时刻。
央行来了，住建部来了，财政部来了，各地政府的一把手和国有银行行长都来了，许多外地的银行负责人于16日连夜赶往北京。这场会议，不仅关乎中国经济，也关乎每一个普通人未来财富与命运的涨落。
房地产如今的困境是：需求端，没人买。供给端，卖不掉。供需失衡，成交低迷，价格下跌，这是任何商品都难以逃脱的经济学规律，而房子凝结了中国绝大部分的财富，一旦持续下跌后果难以承受。
那么，在这场重要的会议上，各派高手出了哪些“招数”？下面我们一起边思考边看具体政策。
▶▷第一招：首套房首付比例下降到15%，二套房下降到25%。
解读：首付15%创造了历史新低，之前最低是20%。购房门槛大大降低，丈母娘这关算是过了。
疑虑：首付比例15%，意味着杠杆变成6.6倍。如果房子涨15%，本金会翻倍，而一旦跌15%，就会亏掉首付，血本无归。在居民杠杆率已经到极限、个人和金融风险加大的情况下，这项政策的意义到底在哪里？
▶▷第二招：首套个人公积金贷款利率下调到2.85%，二套房至3.325%。
解读：一般来说，房地产市场恢复的一个信号是大量刚需购房者入场。但从数据来看，刚需还在观望。如今公积金贷款利率下降其实是对刚需家庭的重大利好，2.85%的利率相当于商业贷款最高点时期的一半。如果夫妻双方都有不错的公积金贷款额度，还贷压力将大大降低。
疑虑：如今中国出现大量的改善型需求，楼市复苏需要由改善型需求来带动。但似乎首套房和二套房仍没有享受同样的利率，在这方面的利好似乎并不充分？
▶▷第三招：取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
解读：“取消下限”是什么意思呢？以前有一个基准，叫LPR，房贷利率就是在此基础上小幅浮动。最新首套房的利率下限是LPR-20基点，也就是3.75%。
下限取消后，商业银行可自主设定利率，意味着银行间将进行市场竞争。今天有银行给你报价3.5%，明天就有银行报3.3%，你不满意，只要没有存贷利率倒挂，房贷利率被你砍到3%以下也不是不可能。而这个现象早在二线以下城市出现了，最低已经降至3.25%。
肉眼可见的是，买房的融资成本大大降低，是重大利民政策。不过需要注意的是，央行强调各城还是要根据实际情况，自主决定是否设置利率下限。
疑虑：第一，市场化后，房贷利率是否“没有最低，只有更低”，最终变成零利率？第二，如果之前买了房，比如利率是4%，依然按照原有利率执行，会产生不公平的情绪。此时，很有可能想着赶紧提前把房贷还了。
那么，接下来会下调存量房贷款利率吗？毕竟老用户也是用户。
▶▷第四招：央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购库存商品房用于保障房和廉租房。
解读：前段时间中央政治局会议已经定调，供给端是“优化库存”。如今的方法是国家队下场买房。有点类似之前我们探讨的“住房银行”，即成立一个资金池，地方收购库存房建立保障房，最后实现“居者有其屋”。
疑虑：第一，一线城市商品房库存去化周期为19.2个月，二线城市为21.6个月，三四线城市为33.1个月，如果政策将去化周期压缩至18个月以内，大概需要约7万亿元的资金。可见3000亿元似乎还是少了点，如何解决资金问题？而当时探讨出的一个资金方案是：彻底改革公积金系统。
第二，收购商品房用于保障房，根据目前已收购信息来看，面积相对较小（如小于70平方米），刚需性较强，是城市“老破小”的替代品。当这些廉价的保障房大量流入市场，可能会打击刚需型住房。与此同时，公租房的租赁成本较低，对于一部分可买可不买的群体而言，买房就没有必要了。
会议的最后，是国务院副总理何立峰的讲话，内容涉及消化库存和保交楼。最重点的部分是首次提出了一个论断：“深刻认识房地产工作的人民性、政治性。”
浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示：“这一论断对外传递了非常明确的信号，实质上也是在为地方政府未来因城施策消除顾虑。也意味着政策还可以继续加码。”
结合上面所讨论的，我们把相应的问题也再列一列：
1.如今加大杠杆会加剧风险吗?
2.贷款利率及存量房贷利率会进一步下调吗?
3.买了房的应该提前还贷吗?
4.大量保障房的出现会不会冲击刚需房市场的价格?
5.如何正确的理解”人民性"重要论断背后的趋势?
6.新政将利好哪些群体和地区?
7.房价还会大涨吗?
8.以及我们最关心的问题：国家都喊话了，现在到底适不适合买房?
我们请了几位房地产领域的资深专家，一起来听听他们的独到见解。
全国房贷走向零利率可能性极小。
此前，全国采取的是首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，而首套房利率的下限则是以LPR为基准，下调降20个基点。
截至2024年4月末，全国343个地级及以上城市，已经有75个下调了首套房贷利率下限，67个取消了下限，央行在取消首套住房商业性房贷利率政策下限，是全国层面上的顺势而为。
作为参考，58安居客研究院数据显示，当前全国城市主流平均首套房贷为3.59%，二套房贷利率为4.16%。
而目前的政策之后，各地住房贷款利率都可以下调超过20个基点，尤其是二套房利率下限的下调更是超出市场预期。
单从政策表述来看，未来不排除会可能出现零利率购房，但实际层面来看，目前已经是房贷利率的历史性低点，房贷也是银行的优质资产，银行更有动力给到优质客户更低的房贷利率，但没有无底限降低的理由。
加上不少地方已经突破了首套房利率下限之后，本身短期内可以调整的空间亦有限，各级城市利率未来变化较大的可能是二手房层面，从加点到不加，甚至下调都有可能。
与此同时，利率的下调，不但不会引发“提前还贷”潮，反而会减少其还款的可能性，因为近两年，出现这一现象的一个重要原因在于，二套房的房贷利率明显高于不少经营贷、甚至消费贷的利率，如今利率差缩小了，购房者在这方面的冲动也就自然减缓了。
房地产市场进入非常时刻。三大风险并列（房地产市场风险、地方债务风险、金融机构风险），仅靠一城一策，地方政府的政策，已经无法稳定市场和预期。必须由中央出台一揽子政策。
信贷超预期，尤其是贷款政策，超过了2008年救市的水准。
第一，利率不设下限。不设下限打开了想象空间了，理论上来讲1%、2%，从此各个城市可以根据自己的实际情况，银行可以根据贷款人的实际情况进行灵活调整。
第二，2008年金融危机的时候，首套房和二套房的首付比例分别是20%和30%，现在是首套房15%，二套房25%。
这也是史无前例的。
有人或许担心，15%的首付加大了居民杠杆的问题。
从字面上看，是增加了杠杆，但实际操作上，由于利率也进入到了一个下降通道中，且因为银行、各城市之间的竞争，未来有些城市的利率可能会前所未有的低，那么就从某种程度上，消解了因为首付比例下降而带来的按揭还款金额增多问题。
简单而言，许多人会发现自己现在的月供，可能和过去几年首付30%，高利率时需要还的钱差不多。
不可否认，这其实在一定程度上加大了金融风险，但当下的情形，是需要激发有真实需求和购房能力的人加快进入房地产市场，从而缓解当前的低谷局面，好比是给一个快结成冰的水加热，让整个行业和经济缓一口气。
至于一些人担心的，是否会加热到“水开了”，这个其实并不现实，一方面，当下拥有真实需求的人数量依然有限，流量不大，目前的想法只是增加流速。
另一方面，现在不具备疯涨的底层基础，本次房地产市场的困境，既有房地产本身的原因，也有房地产市场以外的因素，如宏观经济、人们的体感（预期和收入）、地缘政治等。
内在原因的改善，能帮助水温烧到30度、40度，但能否达到70度甚至100度，受到更多因素的影响，当前很难判断。
更重要的是，会议上，高层将房地产市场上升到了前所未有的政治高度，首次提出“深刻认识房地产工作的人民性、政治性”这一论断，对外传递了非常明确的信号，实质上也是在为地方政府未来因城施策消除顾虑。
也意味着政策还可以继续加码。
从未来三年看，房贷利率还是会继续走低，就目前出台的政策，还不足以让全国楼市稳住回暖，但可以让核心地区的核心片区有所提振。
当前全国加权平均房贷利率还是相对偏高，有3.65%左右，因此未来，还会继续出台新的政策。我预判到了今年年底或者明年一季度，这个利率有望跌破3%，但这也不是终点。
待到明年下半年的时候，有望跌破2.5%，自此，中国的房地产市场将进入一个“超低利率时代”，其实我们从5月17日出炉的超长期国债发行的中标利率2.75%也能看出来这趋势。
而鉴于房贷利率的不断降低，未来的政策空间里，不排除会和首套房一样，设立一个存量房贷动态调整机制，可以搞第二轮、第三轮存量房利率额外打折，并惠及所有存量房贷款。
相较于下调利率的提振效果，3000亿元再贷款规模支持收储存量商品房做保障房所能带来的效果还比较有限。
我为大家算一笔账。
3000亿元的再贷款，年息是1.75%，期限为一年。此外，人民银行是按照贷款本金的60%发放再贷款，那么理论上各大银行可以往外贷出的资金是5000亿元。
假设收储的首付比例是20%，那么地方政府就可以用1000亿元的本金，加上5000亿元的贷款，总共收储的资金量就是6000亿元。假设收储的房子是1万元/平方米（以超大城市为基准打个六折），100平方米，共100万一套的话，那么总共的收储量规模大约为60万套。
这一规模，如果集中在超大城市、特大城市的话，还能产生一些作用，但如果覆盖全国，一方面，有许多中小城市其实没有那么多的保障房需求。
另一方面，目前大多数城市的租金回报率都不到2%。即便按照2%来计算，假设收购的时候房价打6折，回报率理论上可达3.33%，但保障房的租金水平只会比市场价更低，假如按照50%计算，回报率只有1.67%。
央行给这个金融机构的再贷款利率是1.75%，金融机构再给各个政府的贷款3.25%左右的利率，这个回报率要盈利很难。
因此地方政府做这个事情的本身就没有经济效益，相当于是资金沉淀到了地方政府，加重地方政府的债务负担，但会有社会效益，例如增加城市竞争力、吸引人才等，因此只有在财政收入比较高、债务压力比较低的大城市才有条件、也有动力进行。
综合而言，由于大城市、超大城市的对外吸引力很强，也有足够的人口增量和足够的住房需求，因此无论是利率等各项政策，还是保障房，对于它们而言是更大的利好。
过去这么多年，央行实施的都是“差别化住房信贷政策”，即惩罚性地让二套房付出更高的利率成本，为的是防止炒房，同时也误伤了大量改善型需求。
现在，形势早已变了，楼市复苏需要由改善型需求来带动。但愿央行所说的“取消全国首套住房和二套住房的房贷利率下限”，在落地执行过程中可以变成首套房和二套房同等享受低利率。
还有一个极其关键的举措，据财新网报道，住建部、金融监管总局、国有大行等各部委及机构已分别抽调各自房地产领域内的骨干人员，成立联合工作组。
确实，单靠住建部，难以有效承担起楼市复苏的任务。虽然住建部是个大部，但实际上权力非常有限。房地产最核心的四大要素——土地、规划、金融与财税，都不归住建部管辖；土地与规划归自然资源部，融资归央行、金融监管总局与证监会，财税归财政部与国家税务总局。
此前我们写过文章，建议成立中央住房委员会，以强大的协调权限，横向拉通住建、土地、规划、金融、财税、市场监督、统计等不同部门，进而更有效地着力构建房地产发展新模式。
现在，多部委成立房地产联合工作组，虽然离我们说的“中央住房委员会”仍有差距，但至少是一项积极进展，在很大程度上可以避免住建部因单部门作战而屡屡出现形势误判与动作变形的劣势。
本篇作者 | 徐涛 | 和风月半 | 责任编辑 | 何梦飞
主编 | 何梦飞 | 图源 | VCG