大河報·豫視訊記者 高鵬 韓懿亭
5月17日，中國人民銀行連發三文調整房地産政策：降首付比例、降公積金貸款利率、取消貸款利率下限。同日，國務院組織召開房地産工作相關會議，明确地方政府可結合實情酌情落實“以購代建”去庫存模式。
相關專家分析認為，今日全國出台四項重磅政策，是購房曆史上非常罕見的寬松，其能級超過過去所有的放寬政策，是曆史級的購房提振政策，影響深遠。
接下來新政會持續産生影響，對于本周的市場交易、下周的地産股、今年全年的樓市行情、購房者市場信心的提振、房企資金狀況的全面改善等都具有積極的作用，充分展現國家對于房地産市場的重視和支援，也充分展現購房市場向好發展的基礎正持續增加。
專家表示，目前這些政策短期對于樓市是有刺激作用的，能夠讓居民多買房，但長期是否根本性扭轉房地産目前的趨勢，這還有待觀察，又或者說，需要在收入端、社會保障上，下更大的力氣。
首套比例降至15%
5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局兩部門明确，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。
專家點評：
易居研究院研究總監嚴躍進表示，過去全國購房首付比例最低為20%，但是關于繼續降低，一直有反對或不同意見。但此次很顯然，房貸首付比例曆史性地做了下調，即降低至15%。
這是曆史最低的首付比例，既是按揭貸款曆史上的最寬松政策，也是最近幾年各類購房政策中最為寬松的政策。
此次政策市場回報非常強烈，和過去的限購放松、認房不認貸相比，首付比例的下調，其能級遠遠超過其他城市的政策，甚至可以了解為曆史上最寬松的一條政策。
這自然說明國家層面對于去庫存和支援合理住房消費需求高度重視，其對于房貸方面的拉動、對于剛需和改善型住房的快速釋放和規模性釋放等都具有非常重要的意義。該政策對于房地産市場和地産股等會産生非常重量級的積極影響。
盤古智庫進階研究員江瀚認為，這一政策降低了購房者的首付壓力，特别是首套房的購房者。同時，對于二套房的購房者，雖然首付比例有所提高，但相較于之前的政策，仍然處于較低水準。這有助于釋放購房需求，促進房地産市場的活躍。
公積金下調利率至2.85%
5月17日，央行釋出《關于下調個人住房公積金貸款利率的通知》，政策明确，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。其中5年期以上的首套住房公積金貸款為2.85%，二套為3.325%。
專家點評：
嚴躍進表示，據此公積金貸款利率和此前商業銀行貸款利率一樣，總體保持了持續寬松的導向。此次政策對于後續各地公積金貸款的申請、購房成本的降低以及支援住房消費提振具有積極作用。尤其是疊加房貸首付政策，對于後續購房者積極入市會産生實質性影響。後續“低首付+低商貸利率+低公積金利率”的購房模式會形成，全力助力今年房地産銷售市場的活躍，也有助于全面提振房地産市場的複蘇。
江瀚認為，這一政策降低了住房公積金貸款的利率，減輕了使用住房公積金貸款購房者的負擔。同時，也鼓勵了更多購房者使用住房公積金貸款，進一步促進房地産市場的穩定發展。
落實“以購代建”去庫存模式
5月17日，國務院保交房工作視訊會議召開。此次會議和近期傳言的收購新房充當保障房房源的内容高度吻合，也說明這是近期的一項重磅利好政策。
此次政策明确，相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。這是此次政策最核心的要點，也可以總結為“以購代建”。
專家點評：
嚴躍進表示，近期包括杭州臨安收購房源充當公租房、雲南大理收購房源充當保租房等，成為一項重點内容。其對于消化存量和補充增量等有積極的作用。
此次政策對于高庫存的城市是一個利好，高庫存的城市，可以利用該政策，持續推進“以購代建”工作，最大的利好在于有助于庫存房源的消化。
此類政策重心在于房企新房庫存，其是有助于房企銷售資料改善和資金狀況改善。近期的一系列資料顯示，無論是百城庫存資料還是全國70城的資料，都說明市場面臨壓力。此類政策疊加，即首付15%、公積金利率下調、以購代模組化式等，對于房企的資金面快速改善和向好發展等具有積極的作用。
諸葛資料研究中心首席分析師王小嫱認為，此條新政釋放出積極信号，對去化難的新房項目指出明路。從去化上看，今年商品房的去化周期創新高，根據諸葛資料研究中心監測資料顯示，4月去化周期為18個月，較上月延長0.8個月，新房市場去庫存壓力已然達到高點。政府收購商品房作為保障房力保商品房的去化問題，對商品房的傳遞也有一定積極作用。
去年，在各大保交樓專項債的推動下，竣工增速不斷走高，但進入今年，竣工增速連續3月維持在負值，保交樓跟民生息息相關，隻有按時傳遞新房，才會消除購房者的顧慮，促進房地産市場的平穩發展。
取消房貸利率下限
5月17日，央行釋出《關于調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》。此次政策明确，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。
其含義是，對于購房的房貸或按揭貸款，過去是有一個最低利率要求的，但現在這個利率下限取消了。通俗來說，過去有些城市最低利率為3.5%，但按現在政策，即便是定價低于3%都可以根據銀行自己來決定。這也是房貸利率市場化的重要展現。
專家點評：
嚴躍進表示，此類政策和過去其他城市的政策的差別是，過去是城市自己根據房價指數和一城一策的導向做的差别化政策，但是現在實際上是全國統一布局，是以是一次非常深入和系統的政策，對于全國房貸利率的持續下調、降低購房成本、明确市場預期、激活市場活力等都有積極的作用。
江瀚認為，取消房貸利率下限，這一政策意味着各地商業銀行在設定個人住房貸款利率時，不再受到全國層面的統一限制，而是可以根據當地房地産市場的實際情況和當地政府的調控要求，自主确定個人住房貸款利率。這有助于各地因城施策，更好地滿足當地居民的住房需求。
這一系列政策的出台，對房地産市場和購房者都将産生積極的影響。對于房地産市場來說，這些政策有助于釋放購房需求，促進房地産市場的活躍和穩定發展。對于購房者來說，這些政策降低了購房門檻和貸款成本，減輕了購房者的經濟壓力。
知名經濟學家盤和林認為，重振樓市是個系統性的過程。房地産購房需求，要看兩個方面，一個是購買能力，另一個是購買意願，而目前政策的刺激作用，主要是刺激購買意願，而方式主要集中在信貸層面，降低房貸利率，降低房貸首付，而購買能力更多是受到債務水準、人口結構、城市化程序和收入水準的影響，是以，目前這些政策，短期對于樓市是有刺激作用的，能夠讓居民多買房，但長期是否根本性扭轉房地産目前的趨勢，這還有待觀察，又或者說，需要在收入端，社會保障上，下更大的力氣。
來源：大河報·豫視訊 編輯：介明鋼