謝逸楓：國家隊下場！史詩級最強救市，房地産春天将至！

謝逸楓

2024-05-17 18:09釋出于廣東中國城市房地産研究院院長 房産領域創作者

文/謝逸楓

今天，中國房地産迎來重大轉折點時刻，國家隊下場，連發四大王炸救市大招，迎來史詩級最強救市。預示着房地産拐點（上行）信号，房企最危險最艱難時刻已經過去了，今年金九銀十必火爆，市場春天将至。

如筆者之前一直呼籲，國家應該及時出手，才能拯救房地産，才能讓穩住股市、債市、樓市，讓經濟企穩。國家必須出大招，才能讓房地産轉危為安，化解房價下降、債務、保交樓、信用風險，振興房地産市場。

去年以來到5月17日前，筆者為政府提出一系列穩房價、保交房、去庫存、化債務風險政策，包括取消全國首套房、二套房貸款利率下限與公積金貸款首套、二套降利率的及首套房首付15%、二套房首付20%的政策。

最重要的是允許、鼓勵、正常地方政府收購、收儲房企的閑置存量住宅用地、商品房庫存用作保障性住房。今天的全國切實做好保交房工作視訊會議、央行、金融監督管理總局正好落實了房地産救市政策。

頗為失望的首先是沒有看到一線城市、天津、珠海、海南發出全面取消限購等限制措施政策。其次是沒有看到财政、稅收部門對于契稅、印花稅、增值稅的首套房免征、二套房減半、三套房遞減的稅收政策。

預計本月内或年内，一線城市、天津、珠海、海南七個地方政府會發出全面取消限購等限制措施政策。今天或者本周内，财政、稅收部門發出契稅、印花稅、增值稅的首套房免征、二套房減半、三套房遞減的稅收政策。

預計今天或者本周、月内，降準，同時PSL額度增加、專項貸款與專項目借款、特别國債、企業債、加快财政補貼與撥款及擴大房地産項目白名單規模擴大的政策落實，支援三大工程、房地産新一輪去庫存的政策落地。

筆者預計，剩餘三大王炸救市大招，相信很快來臨。一是一線城市、天津、珠海、海南七個地方會發出全面取消限購等限制措施政策。二是契稅、印花稅、增值稅的首套房免征、二套房減半、三套房遞減的稅收政策。

三是降準，PSL額度增加、專項貸款與專項目借款、特别國債、企業債、加快财政補貼與撥款及擴大房地産項目白名單規模擴大的政策出台。是以，隻要七大王炸救市大招一旦全面落實，執行到位，今年金九銀十必火爆，市場春天将至。

房地産市場企穩複蘇走勢的路線、途徑來看，第一步是房地産依然是支柱産業的塑造，激發購房熱潮，深晚搶房、排隊買房頻現，讓市場重新回到火爆的場面。第二步是實作全國熱點城市的銷售成交、土地市場火熱，日CD光牒、地王頻現。

第三步是實作全國熱點城市的房價上漲，越來越多的城市房價上漲。70城房價名額跌幅停止下跌，二季度、上半年房價名額收窄，三季度、四季度、全年房價名額繼收窄，甚至上漲。

第四步是全國房地産市場的資料名額，例如二季度、上半年房地産市場名額跌幅停止下跌，跌幅收窄，金九銀十樓市火爆，三季度、四季度、全年房地産市場名額繼續收窄，有的名額轉正增長。

筆者認為，七大王炸救市大招全面落地之後，未來的房地産政策，隻要以地方的救市政策為主，中國房地産政策正式見底，市場會在二季度或三季度，最遲年底見底，企穩複蘇，到2025年将有望反彈。

短期之内，全國城市主要以去庫存、保交房、化風險為主，房價平穩向上的走勢不變。一旦政策刺激持續加碼與供求關系轉為供應緊，需求松及大量資金入币，多重因素下，會刺激房價上漲。

最後需求購房的朋友，可以考慮入市購房，不要錯過最好的購房時機，否則今年不買房，五年又白忙，真的會成為現實。因為房地産政策底、市場底已經快到了，房貸首付、利息、稅收全面下降。

從購房資格、入市門檻、購房成本來看，已經超過1998年、2008年、2014年。從房價成本效益來看，超過前三輪，已經是房價最低谷了。是以，建議有條件的，盡管購房，自住、投資的都可以。

四大王炸救市大招之一：國家隊下場

會議提出，繼續堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，紮實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。

商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。要繼續做好房地産企業債務風險防範處置，紮實推進保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。

筆者認為，這就是國家隊下場，政府掏錢去庫存，幫助房企化解債務、保交樓。目的是落實4.30提出“統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施”，總體的方向是正确的，最大考驗是地方财政，因為地方債務限額已現天花闆。

一是地方政府收購、收回已出讓的房企閑置存量住宅用地，這個政策的落實，在于資金來源與收購、收回的土地如何解決。最大的問題是資金落實及來源，除了4個一線城市、部分27個二線城市及少量三線城市外，其他城市資金無力支撐。

地方政府資金來源的途徑來看，基本上為土地出讓金收入、财政補貼、地方專項債與專項基金，國資與城投企業債、銀行貸款。是以，關鍵是國家的資金支援，财政補貼、PSL、再貸款、專項貸款、專項借款、特别國債。

總體來看，僅僅4個一線城市、部分27個二線城市及少量三線城市為主，不會是全國性的地方統一、大規模的收購、收回已出讓的房企閑置存量住宅用地，因為資金太龐大，地方财力有限，地方債務限額達到天花闆。

房企閑置存量住宅用地規模、金額來看，非常龐大。特别是三四五線城市與一二線郊區閑置存量住宅用地，開發難度大，涉及的土地出讓金額大。是以，地方政府必然設定條件，并且以項目作為收購、收回目标。

如果閑置存量住宅用地是在一二線城市中心區、核心區、市區，及重點三四五線的中心區、核心區，房企肯定不會同意地方政府收購、收回。最為尴尬的是房企因貸款、借款，可能閑置存量住宅用地抵押給了機構、公司。

可以預判，盡管地方政府收購、收回已出讓的房企閑置存量住宅用地，能否大規模、大面積實施，才是重點。否則，單靠地方政府收購、收回已出讓的房企閑置存量住宅用地的政策，無法解決房企債務問題。

二是商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房，這個政策的落實，最大的問題在于資金落實及來源與收購、收回的商品房如何轉變為保障性住房，并且不會虧損能有微利。

目前商品房庫存轉為保障性住房的處理方式，共有房、人才房可以出售，可以迅速的回收資金，而公租房與保租房隻能自持，收租金與财政補貼為主。是以，最大的問題是地方政府資金落實與來源。

除了4個一線城市、部分27個二線城市及少量三線城市外，其他城市資金無力支撐。地方政府資金來源的途徑來看，基本上為土地出讓金收入、财政補貼、地方專項債與專項基金，國資與城投企業債、銀行貸款。

是以，關鍵是國家的資金支援，财政補貼、PSL、再貸款、租賃住房貸款擴大、專項貸款、專項借款、特别國債。從目前地方收購、收儲的商品住房庫存項目案例來看，大多處于政策出台階段，已經實施的不多。

目前從地方收購、收儲的商品住房庫存城市來看，分别為安徽滁州來安縣、溫州蒼南縣、青島膠州市、蘇州、濟南、福州、長沙、天津、呼和浩特、南陽、洛陽、連雲港、杭州臨安區、合肥、重慶、大理。

總體來看，基本上為二線城市與少部分三四線城市為主，不會是全國性的地方統一、大規模的收購、收回商品房庫存轉為保障性住房，同時收購、收回商品房庫存轉為保障性住房的數量有限，對于去庫存不是很明顯。

地方政府對于商品房庫存項目轉為保障性住房設定非常嚴格的條件與要求，部分的房企商品房庫存很難達到标準，同時收購、收回商品房庫存價格不低，需要龐大的資金，地方财力有限，地方債務限額達到天花闆。

收購、收回商品房庫存的主體來看，主要是國企平台，以轉為保障性住房的公租房、保租房、人才房、共有房為主，其次是為新市民住房。從部分房企符合轉為保障性住房的項目來看，規模、金額來看，非常龐大。

特别是一二線城市的郊區與三四五線城市的商品房庫存，項目銷售難度大，涉及的收購、收回金額大，存在交通不友善、配套不全、價格不低的情況，加上地方政府設定條件嚴格，實施操作起來難度不小。

如果商品房庫存是在一二線城市中心區、核心區、市區，重點三四五線的中心區、核心區，房企肯定不會同意政府收購收回，因為地價與開發成本高，打七折、8折賣房，沒有利潤，虧血本，除非給出的價格讓房企不虧損。

最為尴尬的是房企因貸款、借款，可能商品房庫存的房子抵押給了機構、公司，這樣的話，增加政府收購收回的難度。可以預判，盡管地方政府收購、收商品房庫存轉保障性住房，能否大規模、大面積實施，才是重點。

否則，單靠地方政府收購、收回商品房庫存項目轉為保障性住房的政策，無法解決房地産去庫存的問題。因為庫存面積非常龐大，達到7.45億平方米，其中住宅庫存面積3億多平方米，剩餘的為寫字樓、營業用房，其他不可銷售面積。

四大王炸救市大招之二：購房者加杠杆

今天，央行、金融監督管理總局發文，要求對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。

筆者認為，這就是國家給居民加杠杆（給購房者加杠杆），支援、鼓勵買房消費，去庫存，幫助房企化解債務、保交樓，振興房地産市場的強烈信号。目的是落實4.30提出“統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施”。

總體的方向是正确的，因為地方政府、企業已經無法加杠杆，加不動了，債務已經達到天花闆。隻要居民才能加得動杠杆，居民存款的貸款的好幾倍。還有就是國家，因為國家在銀行存款40萬億元多，可以加杠杆。

通過房貸首付的調整，下降購房門檻，提高購房者購房入市門檻與購買能力，降低收入減少的壓力，可以完全釋放市場大量的首套、二套，刺激多孩家庭的三套購房需求，是促進房地産去庫存、振興市場的複蘇企穩的最好政策。

首套房商業住房個貸款最低首付款比例不低于15%，二套房商業住房個貸款最低首付款比例不低于25%，最大考驗是銀行對于首套房、二套房的首付15%、25%政策落實，執行力度，是否設定嚴格的貸款條件。

從金融謹慎與信貸風險及個人信用、住房位置的綜合情況來看，銀行肯定會對首套房、二套房的首付15%、25%政策，設定條件的。一旦這個居民加杠杆的房貸政策很好的落實、執行，對于去庫存、房地産市場春天來臨，會是一大助力。

四大王炸救市大招之三：購房降成本

今天，央行發文，要求取消首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。根據轄區内各城市房地産市場形勢及當地政府調控要求，自主确定是否設定轄區内各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水準（如有）。

銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制确定的利率下限（如有），結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理确定每筆貸款的具體利率水準。此前相關規定與本通知不一緻的，以本通知為準。

筆者認為，這就是國家給居民購房降成本（給購房者降成本），支援、鼓勵買房消費，去庫存，幫助房企化解債務、保交樓，振興房地産市場的強烈信号。目的是落實4.30提出“統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施”。

總體的方向是正确的，因為居民加杠杆（購房者加杠杆）之後，必須下降購房成本，大大減輕購房支出的壓力，通過房貸貸款成本的下降，可以刺激居房入市，用于購房消費，不是存在銀行吃點小利息。

通過房貸首付調整、利率下限取消的，可以快速提高購房者購房入市門檻與購買能力，降低收入下降的壓力，全面釋放市場大量的首套、二套住房需求，集中刺激購房熱情。促進房地産去庫存、振興市場的複蘇企穩。

從金融謹慎與信貸風險及個人信用、住房位置的綜合情況來看，銀行肯定會對取消首套房和二套房商業性個人住房貸款利率政策下限政策，設定條件。一旦房貸政策很好的落實、執行，對于去庫存、房地産市場春天來臨，會是第二大助力。

四大王炸救市大招之四：購房降成本

今天，央行發文，5月18日起下調個人住房公積金貸款利率0.25%，5年以下（含5年）和5年以上首套...率分别調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套...利率分别調整為不低于2.775%和3.325%。

這個下調個人住房公積金貸款利率，總體方向與邏輯及作用，與取消首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限一樣，都是降低購房成本，提高購房者購房入市門檻與購買能力，減輕收入下降的壓力。

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