前言
近年，房地産行業處于周期性調整，企業利潤空間持續收窄。2023年，在“保傳遞”的共識下，行業整體營業收入略有上升，但利潤規模延續負增長趨勢，且連續兩年表現為淨虧損，各項利潤率名額繼續下探，降至曆史最低水準。
目前，市場仍在底部盤整，疊加低毛利項目銷售資源進入傳遞結轉期，可以預計行業盈利仍将繼續承壓。4月16日，萬科A亦在互動平台上表示今年的結算毛利率預計還會有一定壓力，這也是大多企業面臨的現狀。面對多重負面因素疊加影響，企業還需積極調整，加強把關投資、管理、産品等環節，通過結構性調整拓展利潤空間。
01
行業利潤規模收縮
半數企業利潤率水準不樂觀
1、淨利潤、歸母淨利潤連續虧損，利潤持續承壓
近年來，地産行業降杠杆的調控政策持續發力，伴随市場信心不足、購買力下降以及行業預期下行，房企銷售去化受阻，盈利能力受到影響。根據CRIC監測情況顯示，從2021年開始行業銷售規模增速放緩，甚至部分房企業績出現負增長，行業整體結算規模也開始收縮，前期高成本項目接連計入結算，行業整體成本持續上升。
從截至目前已披露2023年年報的企業資料來看，2023年行業典型上市房企1整體實作營業收入44578億元、營業成本38743億元，較去年分别同比提升2.6%、5.8%，營業成本的增速高于營業收入，企業營業收入和營業成本增速的中位數分别為-0.1%和4.7%。
從利潤增速來看，行業利潤增速從2018年出現下行趨勢，2021年出現負增長，2022年規模房企整體的淨利潤首次出現淨虧損。2023年行業利潤規模延續負增長趨勢，且繼續表現為淨虧損。具體來看，2023年行業典型上市房企整體實作毛利潤規模5436億元，企業毛利潤增速的中位數為-23%。淨利潤合計表現為淨虧損1097億元、歸母淨利潤虧損1458億元，企業淨利潤和歸母淨利潤增速的中位數分别為-36.0%和-33.9%。
2、成本、減值壓縮利潤空間，行業利潤率下行
從企業各項利潤率名額來看，2023年行業典型上市房企整體的毛利率、淨利率水準均延續2019年以來的下行趨勢。具體來看，2023年行業典型上市房企的毛利率中位數較上年末降低3.2個百分點至11.5%，淨利率較上年末進一步降低5.5個百分點至-4.5%。2023年行業整體利潤率持續下行探底，企業各項利潤率名額降至曆史最低水準。
綜合來看，近年來行業整體利潤空間收窄、多數典型上市房企利潤率水準顯著下降主要有以下幾方面原因：
第一，從成本端看，規模房企在行業上行階段擷取的高地價地塊持續結算，拉升了結轉出清的成本水準；
第二，從營收端看，房企銷售的持續承壓，過高的銷售價格不利于加速項目去化，“以價換量”已成為房企保證項目去化的正常手段，營收規模增長動力不足。
第三，從資産縮水的角度看，近年來房企持續對存貨以及投資物業等計提大量減值準備，也在一定程度上侵蝕行業利潤水準。
3、酒店營運複蘇勢頭強勁，超8成企業投資物業收入增長（部分略）
疫情得控，消費市場逐漸回暖，包括酒店、商業等業務在内的商業地産營運也穩步修複，房企投資物業收入（包括租金收入及酒店營運收入）也在逐漸複蘇。
根據CRIC統計情況來看，2023年典型上市房企整體投資物業收入1267億元，同比增長24.4%。從企業具體表現來看，實作同比增長的企業占比超8成，華潤置地、富力地産、招商蛇口等房企增幅都表現可觀。
02
9家房企淨利虧損超百億過半數房企利潤率三名額同降
1、超四成房企營收毛利同降，六成企業淨利潤虧損（部分略）
從企業具體表現來看，2023年在行業典型上市房企中實作營收同比增長的企業占到近五成。但受結算結構影響以及結算項目利潤率的不斷走低，毛利潤、淨利潤的表現并不盡如人意，在營收同比增長的企業中近1/3房企毛利潤（剔除稅金及附加）和淨利潤同比下滑，其中部分房企出現毛利虧損的情況。
“減收減利”現象較為普遍，營業收入與毛利潤同時降低的企業數量占比為44.6%，萬科、招商蛇口、龍湖集團、中國金茂、金地集團等中大型房企也不例外。以招商蛇口為例，2023年招商蛇口實作營業收入1750億元，同比下降4.4%，毛利潤（剔除稅金及附加）216億元，同比下降21.1%。年内招商蛇口營業收入下降主要受到開發業務結轉規模同比減少的影響，而毛利潤下滑主要與企業結轉地區結構變動有關，毛利水準較高的深圳區域年内營收規模同比下降30.1%，在整體營收中的占比降幅也超過4個百分點。
此外，2023年在行業典型上市房企中還有六成企業淨利潤出現虧損，淨利潤虧損房企數量較去年同期進一步增加，但淨利大額虧損房企數量、累計淨利潤虧損規模收窄。根據CRIC統計情況來看，2023年行業典型上市房企中有9家房企淨利潤虧損額超過100億、淨利潤虧損累計超1500億元，較去年同期12家淨利潤虧損超100億、年内淨利潤虧損累計超2000億元的情況有所好轉。
2、利潤率普降，超半數房企毛利率、淨利率、歸母淨利率同降
2023年行業整體盈利能力下行壓力持續，企業利潤率名額普降态勢進一步加劇。具體從企業利潤率的變動情況來看，2023年在行業典型上市房企中3/4企業的毛利率同比降低，淨利率和歸母淨利率降低的企業占比分别為72.3%、67.6%。
不僅如此，三個名額綜合來看，55%的房企的毛利率、淨利率、歸母淨利率均同比下降，其中不乏華潤置地、中海地産、仁恒置地、龍湖集團等毛利率保持高位、穩定性較強的房企，以仁恒置地為例，2018-2022年企業毛利率均保持在25%以上的水準、淨利率在10%以上，2023年企業毛利率、淨利率分别同比下降7.9、11.7個百分點，主要受到期内投資物業公允價值損失增加、已完成待售物業和開發待售物業的減值損失以及金融資産的淨減值損失的影響，其中金融資産淨減值損失10.6億元，投資性物業公允價值損失5.3億元。
03
存貨減值損失是盈利一大“殺手”合聯營投資虧損面收窄
1、投資物業重估繼續承壓，虧損企業占比超半數（略）
2、存貨減值損失總計下降8.2%，融創、龍光等尚處高位（部分略）
存貨減值計提是由于存貨項目可收回金額低于其賬面價值，對減值部分進行的一種穩健處理，也是企業面臨的重要财務風險之一。2021年以來，房地産行業存貨減值計提現象常态化，給企業盈利水準帶來較大沖擊。
2023年，由于市場延續低位運作、預期不足，房企存貨減值計提還在持續。65家典型上市房企存貨減值損失總計達到1370.3億元，較2022年減少8.2%，整體計提規模有所放緩。
其中，存貨減值計提減少的企業占比超過四成，華僑城A、金科股份、榮盛發展等部分企業在經曆2022年大額計提之後，2023年存貨減值損失大幅縮減。如華僑城2022年計提存貨減值損失達到115.1億元，2023年為33.9億元，同比降幅達到70.5%。此外，富力地産、佳兆業、花樣年等8家企業未再進行計提。
部分房企受布局、去化預期以及購房者信心影響，計提力度仍較大。綠地控股計提損失達到127.3億元，直接導緻淨利潤虧損111.2億元。融創中國連續三年計提存貨減值損失超過百億規模，2023年達到115.2億元，淨利潤虧損超百億；此外，龍光集團、旭輝控股的計提也處于高位，是淨利潤大額虧損的主因。
總的來說，存貨減值的風險仍在蔓延，企業的盈利深受影響，特别是出險房企和項目變現能力差的企業，情況不樂觀。
3、合聯營投資虧損面收窄，綠城、招商等實作穩定增長（略）
4、八成房企銷管費率走高，中海、濱江管控具備優勢
近年，面對市場下行調整，“降本減費”成為行業共識，各大企業加強經營管控，向管理要效益。2023年，65家典型上市房企整體銷管費用達2548.3億元，同比下降10.4%。從銷管費率（銷管費用/報告期内操盤銷售金額）來看，典型上市房企整體銷管費率平均值為6.4%，同比上升0.5個百分點，中位數為10.0%，則較2022年上升3.2個百分點。
整體來看，盡管行業“降本減費”取得一定成效，銷管費用規模降低，但由于樓市持續低迷，銷售面臨較大降幅，影響了整體效率的實作，根據統計，近八成典型上市房企銷管費率走高，不少房企管控效率的進一步突破面臨瓶頸。
具體從企業表現來看，頭部國央企及部分地域性較強的優質民企銷管費率具備優勢。民企中以濱江集團和綠城中國最為突出，濱江集團2023年銷管費率僅為1.2%，在行業具備絕對領先優勢；綠城中國2023年銷管費率為2.6%，較2022年進一步降低。頭部央國企如中國海外發展、招商蛇口、保利發展、華發股份也位居行業前列，中國海外發展2023年銷管費率為2.3%，與2022年持平。
但分化态勢也在持續，特别是出險房企，尚未走出債務困境，心有餘而力不足，如富力地産、中國奧園、榮盛發展等承壓都較明顯，且銷管費率面臨較大上升幅度，還有部分小型民企管控壓力也較大，未來仍任重道遠。
04總結
目前，市場仍在底部盤整，疊加低毛利項目銷售資源進入傳遞結轉期，可以預計行業盈利仍将繼續承壓。4月16日，萬科A亦在互動平台上表示今年的結算毛利率預計還會有一定壓力。總而言之，面對多重負面因素疊加影響，企業還需積極調整，加強把關投資、管理、産品等環節，通過結構性調整拓展利潤空間。一方面，調整投資結構，關注拿地品質，以增量項目較高的毛利率帶動整體毛利率企穩；另一方面，調整組織結構，提升管理效率，創造經營效益；此外，産品作為市場競争的關鍵抓手，優化産品結構，提升産品溢價能力，也将助力企業利潤率的改善。