佛山打響了大灣區本輪救市的頭一槍，堪稱佛山樓市的裡程碑！
5月13日，佛山住建局聯合九部門印發《持續推動房地産市場平穩健康發展的若幹措施》的通知，江湖人稱“佛山十三條”。
不打官腔、沒有套話、佛山“無影腳”招招到肉，大夥兒一塊兒來鑒賞一下子：
優化供地管理；
适度優化住宅用地配建要求；
優化容積率計算規則；
實施土地出讓價款分期支付；
調整開竣工違約責任核算規則；
擴大保函覆寫面；
精準滿足項目融資需求；
合理優化企業稅收繳納機制；
鼓勵支援住房“以舊換新”，買賣一年内完成，退個稅；
加大公積金貸款購房支援力度；
落實首套住房貸款利率動态調整機制；
放寬購房入戶政策；
居住較高價的電梯大廈執行民用水電氣價格标準；
這是迄今為止，我見過的救市組合拳中，力度最大、範圍最廣、最具體全面的範本。
這十三條内容，精準覆寫了土地出讓端、房企融資端、房屋置換端和人才引進端。
從實施對象的角度看，這份新政大緻可拆分成三個部分——
第一條到第八條，無一例外全是奔着土拍市場與房企開發去的。
優化供地，對拿地房企來說相當于優化未來2-3年内的去化流速，對地方來說，能最大程度上穩住土拍收入，可謂一舉兩得。
容積率計算規則怎麼優化？說直白點，可以通過優化産品拉高樓盤溢價，變相鼓勵偷面積，用産品代差提升競争力，服務去化；
優化配建、出讓金分期付款、擴大保函覆寫面等措施，意在降低房企負擔，刺激拿地熱情。
精準滿足項目融資需求、合理優化企業稅收繳納機制兩項目的更加明确——
既解決房企目前的“錢荒”壓力，又有利于減輕市場主體的稅賦壓力。
佛山這是徹底尋思明白了：
給你們擴大放貸不虧錢，還能賺一把土地出讓金；
要不給減負，房企集體躺平，那我收稅收個錘子？
其次，從第九條到第十二條，主要針對住宅需求端展開，同樣是招招見真章。
鼓勵“以舊換新”的退稅機制，相當于限時免費，這算是把“人性兒”拿捏明白了。
擴大公積金貸款支援力度、推動首套房貸款利率動态調整，都是在減輕需求端的融資壓力。
2月20日，央行降息25個基點後，五年期以上LPR調整到3.95%；
但佛山已取消房貸利率下限，實際執行首套利率大多元持在3.15-3.35%之間。
首套房公積金貸款利率為3.1%，與首套商貸利率已十分接近。
放寬購房入戶這事兒，目前全國已有幾十座城市在執行，打明牌搶人，沒啥好說的。
最後，“居住較高價的電梯大廈執行民用水電氣價格标準”這一項非常有意思。
大規模救市以來，全國各地針對較高價的電梯大廈給的政策并不算多。
佛山之是以着急這麼幹，與當地居高不下的較高價的電梯大廈庫存有直接關系。
截至2024年一季度末，佛山的較高價的電梯大廈去化周期已經超過3年…
早在2022年底，佛山就已全面解除限購，随到随買。
這把“佛山十三條”祭出的加強版無影腳，背後滿滿的求生欲！
首先，佛山樓市的去化形勢确實壓力山大。
今年1-4月，佛山一二手住宅總共成交27103套，同比下滑37.53%。
新房市場直接來了把腰斬行情，成交11361套，降幅高達52.78%。
即使到了4月這一傳統旺季，新房成交量環同比，仍呈現出較大跌幅。
五一小長假期間，佛山共成交801套建立商品住宅，較去年同期相比跌幅超過1/3。
據統計，目前佛山建立商品住宅庫存約8.5萬套，周期為24.7個月，同比增長8.7個月。
截至今年4月份，庫存套數最多的前十個闆塊裡，有不少是臨廣闆塊，連北滘、陳村這樣的明星市鎮也赫然在列。
新房賣成這個熊樣兒，想不影響土地财政收入，那是癡人說夢啊！
2023年，佛山市土地成交面積共166.17萬㎡，賣地收入337.26億。
盡管照2022年的332.66億相比有小幅反彈，但仍處于曆史地位。
2024年前四個月，佛山總共供應7宗涉宅地，總建面33.91萬㎡，成交5宗，成交建面32.67萬㎡。
這是最近五年來涉宅用地成交量的第二低，僅僅是好于2023年同期。
不過從2024年的新房去化形勢來看，今年年底的賣地行情兇多吉少啊…
在全國的一二線城市中，佛山土地财政依賴度僅次于杭州，常年維持在120-140%之間。
除此之外，佛山還有個難言之隐，就是地理位置相當特殊！
在廣佛線、佛山地鐵2号線以及便捷的公路交通加持下，廣佛同城搞得貨真價實。
兩座核心城市如此緊密相連，這在中國的經濟地理版圖上是絕無僅有的。
但，這對佛山而言似乎成了一把雙刃劍——
本地年輕人去省城發展的不在少數，因廣州房價貴、壓力大選擇來佛山安家的也不少。
對佛山來說，想挽救一二級市場目前的形勢，的确有必要以更積極的姿态去省城搶人。
“佛山十三條”後半段針對需求端的條款，幾乎全是從這一邏輯出發的。
我有個不成熟的想法，不知當講與否：
如果佛山能在此時祭出“可跨城提取公積金支付首付”，絕對堪稱王炸！
至于老大哥點不點頭，那就是另一回事兒了。
其次，佛山經濟的“負增長”局勢，亟待扭轉！
佛山堪稱中國經濟版圖上的“低調王者”。
2023年，全國僅有4座城市工業總産值超過3萬億，分别是深圳、蘇州、上海和佛山。
經濟體量明顯小于另外三座城市的佛山，是名副其實的“中國工業第四城”。
即便是放在省一級機關橫向比較，佛山一城的工業産值也妥妥地能排在全國中遊位置。
然而，2024年一季度，佛山成為廣東省21個設區市中唯一負增長的城市。
分項來看，作為傳統強項的第二産業成了拖累，增加值隻有1500.65億，降幅達0.3%。
這主要與佛山市的工業結構關聯密切。
佛山制造業的五朵金花是家電、家具、五金、建材、食品。
微波爐、電風扇、消毒櫃、陶瓷、醬油、鋁型材産量世界第一。
仔細看你會發現，這些不僅全是傳統工業門類，且除食品外，其餘全圍着房地産打轉！
有人說，佛山的城運和房地産市場的走向深度捆綁，絕對說到點子上了！
過去，佛山有句頗具溫度的工業slogan，叫“有家就有佛山造”，沒成想今天似乎成了拖累。
于此同時，佛山還面臨着不小的外貿出口壓力——
2024年一季度，佛山市進出口總額1273.3億，同比下降33.1%，其中，家具、陶瓷、照明燈具等出口下滑幅度均超過50%…
值得注意的是，出口額僅創造不足千億，同比下降40.4%，外貿規模排位從全國第十下降到全國第十七。
佛山一合計：别的城市我管不了，了不起慢慢磨底呗？
先力所能及開展自救，實體、土拍總得行一樣兒，争取拖到曙光到來…
是以你會在“佛山十三條”裡，看到眼下佛山的“兩個急切”——
一是急切地想要疏通房地産各級市場的堵點；
二是急切地想把數量龐大的常住人口轉化為戶籍人口。
錢穩住、人穩住，是解決問題的最大前提。
“房企減負”、“買房落戶”、“利率可談”、“以舊換新退稅”、“較高價的電梯大廈民水民電”…
講真，“佛山十三條”堪稱彰顯戰略之偉力、窮盡戰術之能事。
某種程度上說，它已經做了自己能力範圍内所能到做的一切。
然而，這項政策效果，不太會是一劑靈丹妙藥！
且不說過去兩年多時間裡，一二線城市屢次救市均以“短期刺激後宣告無效”草草收場；
單是佛山自身的産業能級與城市輻射力，就限制了政策組合拳的發揮。
這兩項若不破局，佛山大機率隻能等待行情出現輪動。
佛山是一座超級地級市，“距離省城太近”，決定了佛山的城市發展下限不會太低。
尤其是在早期草莽英雄盛行的年代裡，表現得更加明顯。
然而，這樣的地緣形勢，對于區域經濟而言極容易形成“前店後廠”的二進制結構。
現實也的确如此。
截至2023年底，廣東省的專精特新“小巨人”企業共1525家。
這些企業往往專注于新材料、新能源、精密儀器、資訊技術以及高端裝備制造，堪稱下一階段經濟轉型的發動機。
而深圳一城就包攬了廣東省近1/2份額，廣州、東莞緊随其後，分别有249家和172家。
佛山呢？不足100家！
而當下房地産行業的形勢，加劇了佛山産業更新的迫切需求。
這樣的地緣特征與産業特征決定了——
佛山的經濟基本盤和樓市基本盤似乎隻是廣州的一部分，一定程度上不具備獨立性。
簡單來說，就是佛山樓市的量價走勢實際不由佛山決定，而是由隔壁省城決定。
目前，諸多廣州投資客正在經曆痛苦的“獲利回吐”過程，一二手房市場均處在很明顯的“以價換量”時刻。
在這種情況下，廣州主城區中的荔灣、白雲出現了大量“筍盤”可供挑選，且大機率買家不夠自己分。
短期内，指望購買力沿着地鐵線向西外溢到佛山來，其實并不現實。
此外，與佛山接壤的廣州市區，主要是荔灣和番禺。
這些區域自身的産業能級、供應情況以及價格體系決定了，購買力即使真的外溢到佛山，承價能力也是相對有限的。
在這種情況下，“佛山十三條”更像是修通了一條科學合理的排水管道；
至于水什麼時候進來，似乎成了目前最大的懸念。
但是，但是——
“佛山十三條”的價值點遠不止于此。
能把供應端、信貸端、需求端同時安排得明明白白，這是很值得比它更高能級的城市學習的。
這些拳拳到肉的措施，如果能放到頭部城市去，能最大程度上服務于“去庫存”目标，對穩住房地産市場極其關鍵。
而這，恰恰是目前地方、企業、個人化債的必經之路。
眼下，全國隻有極少數城市的部分區域還保持着較嚴格的限購令。
信貸成本、折扣力度幾乎史無前例。
無論是剛需還是改善，都可以慢慢挑、慢慢撿。