各地樓市，去庫存力度加大！業界呼籲更多政府資金支援

近日，北京、深圳、天津、成都、杭州、西安、南京等一、二線熱點城市密集出台樓市新政，多個城市政策力度較大，引起市場高度關注，也引發了資本市場地産闆塊的大幅上漲。

這些核心城市密集釋出新政的原因是什麼？中央樓市調控思路為何轉向？下一階段樓市政策如何發力？證券時報·券商中國記者采訪了多位業内人士。

業内人士認為，熱點城市密集出台樓市新政是對中央政治局會議精神的落實，目前房地産市場的主要問題是新房和二手房庫存較大，中央調控思路轉向聚焦去庫存。建議接下來出台的“消化存量”和“優化增量”政策措施圍繞控制供給、加快去化兩方面展開，并在土地市場、新房和二手房市場協同推進，并呼籲有更多政府資金支援。

各地密集打出政策組合拳

據證券時報·券商中國記者梳理，4月底以來，北京、深圳、天津、成都、杭州、西安等一、二線熱點城市密集優化了住房限購政策。其中，北京松綁了執行13年的限購政策，允許三類居民家庭或成年單身人士，在五環外新購1套商品住房；天津取消本地戶籍居民購買120平方米以上新房大戶型的限購，放開北京、河北在津購房門檻；深圳7區放松限購，非深戶籍人士社保、個稅繳納年限要求由3年調整為1年，深圳戶籍多子女家庭可多買一套房；成都、杭州、西安全面取消住房限購政策。

值得注意的是，除了優化住房限購等措施外，多個熱點城市的樓市新政中，還明确提出支援“以舊換新”、盤活閑置住房、優化供地等措施。

如上海、深圳、無錫、鄭州、武漢、西安、廣州花都區均支援商品房“以舊換新”，其中，上海、無錫、廣州花都區屬于“幫賣”模式，輔以一定的優惠政策支援；深圳、武漢、西安不僅“幫賣”，還支援房企或企事業機關“收購”，武漢還進一步明确收購後的用途，将用于市場化租賃住房、保障性租賃住房和拆遷安置住房。另外，西安、南京還提出盤活閑置住房資源，西安鼓勵對收購房源實施微改造後用于職工宿舍、居家式旅館、民宿等營運，南京拟适當改建或收購存量住房用作保障性住房。此外，杭州還在新政中明确提出，優化住宅用地供應，對住房供應較大、去化速度較慢的區域，優化供地模式，促進供需平衡。

對于熱點城市出台這類政策的原因，中指研究院指數研究部總經理曹晶晶接受證券時報·券商中國記者采訪時表示，中央政治局會議明确樓市政策方向後，消化存量房産成為政策發力點之一。在各地政策舉措中，放松限購政策有利于加快新增需求入市，推動庫存去化。支援住房“收舊換新”“以舊換新”，一方面可以暢通新房和二手房交易鍊條，促進新房銷售；另一方面，地方平台公司收購二手住房用作保障性租賃住房，也有利于豐富保租房供給，加快建構“市場+保障”住房供應體系。

中央調控思路轉向去庫存

各地之是以密集出台樓市新政，一方面與當地樓市去化壓力有關，另一方面也是對中央政治局會議精神的落實。

4月30日，中央政治局會議在房地産相關表述中首次提出，要“統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施”，明确了新階段房地産調控思路，為新一輪樓市政策定了調。

“存量與增量統籌研究，标志着房地産短期政策導向将更加聚焦去庫存。”曹晶晶接受記者采訪時說。

申萬宏源房地産行業首席分析師袁豪認為，從近期各地房地産政策組合來看，房地産政策的思路正在發生轉變，此前的政策思路是供給側邏輯，依靠融資“三支箭”、融資“白名單”等政策穩定融資，期望穩定房企控制風險；依靠保障性住房、城中村改造等三大工程以及保傳遞等措施來穩定投資，期望對沖實物工作量穩定經濟，但政府對于地産需求側政策更多是托底式的政策；而現在政策思路轉向需求側邏輯，時隔9年再次強調去庫存，并更多采用進一步放松限購、“以舊換新”等需求端政策，同時減少土地供應來控制庫存去化周期，去庫存成為目前的需求側計劃和目标。綜合近期政策措施而言，目前房地産政策組合也都遵循“去庫存”導向。

自去年7月中央政治局會議首次明确了“大陸房地産市場供求關系發生重大變化的新形勢”，并首次提出要“适時調整優化房地産政策，因城施策用好政策工具箱”後，中央和地方從供需兩端出台了一系列支援政策，盡管有一定成效，但從今年一季度資料來看，房地産市場仍在調整中。

對于中央房地産調控思路轉變的原因，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受證券時報·券商中國記者采訪時表示，因為目前的主要問題是新房和二手房庫存太大，消化周期太長，并且二者競相降價，影響市場預期，合理的購房需求也開始推後，開發商銷售回款驟降、債務集中到期疊加傳遞壓力，迫切需要将增量和存量房産結合起來考慮，而不是局部的政策刺激，是以政策基調發生了調整。

記者注意到，實際上，在4月底中央政治局會議之前，就有政策思路調整的苗頭了。3月底，山西省釋出了穩市場防風險促轉型的專項行動方案，其中多項措施劍指“去庫存”，如加強住宅供地動态調整，太原、大同、晉城、晉中、忻州等商品住宅庫存消化周期較長的城市，應适度減少住宅用地供應，控制商品住宅上市節奏；支援非住宅商品房去庫存；支援非居住存量房屋改建為保障性租賃住房；支援将庫存商品房回購用作保租房；引導購房“以舊換新”，探索通過收購居民原有住房作為保障性租賃住房，并發放房票用于購買新房等。

業内建議更多政府資金支援

對于如何了解中央政治局會議提到的“存量房産”和“增量住房”，中國社科院金融研究所房地産金融研究中心主任尹中立接受證券時報·券商中國記者采訪時表示，存量房産主要是已經蓋好尚未賣出去的房子，而增量住房是指未來新開發的房子。消化存量房産對應的政策措施主要是“以舊換新”，優化增量住房的措施主要是放松限購、限價等。

“但其實存量和增量之間也是互相聯系的，總體來說，目前中央調控思路就是要刺激需求，減少庫存，優化整個市場的營運環境。”尹中立對記者說。

對于接下來的政策建議，尹中立認為，從解決房地産市場本身問題來說，建議政府掏錢去解救開發商的流動性困境，現在“以舊換新”的做法實際上就是這種思路。

李宇嘉也對證券時報·券商中國記者表示，解決目前房地産的問題，還是需要政策組合拳，比如庫存大的城市收縮供地、開工；實施老舊小區補短闆改造，提升存量住房挂牌效率；盤活部配置設定套完善的房源用作配租或配售的保障房；去庫存的同時能比對購買力的支援，促進活躍交易、穩定市場預期。

在曹晶晶看來，消化存量房産和優化增量住房的政策措施，可以圍繞控制供給、加快去化兩方面展開，并在土地市場、新房和二手房市場協同推進。一是合理安排土地供給，将新增土地供應與住宅消化周期挂鈎，自然資源部已經發文明确政策導向，各地預計将結合當地實際情況靈活調整土地供應量；二是進一步解除限購政策，加快新增需求入市，推動庫存去化。目前一線城市和天津等地仍有限購政策，建議各地繼續加快優化相關政策；三是在這一輪消化存量房産的過程中，保障性住房是重要的政策支點，将存量房産轉為保障性住房，需要配套政策繼續完善和落實。二手房“收舊換新”“以舊換新”的城市有望進一步擴圍，而這種模式的推行也需要國家更多資金支援。

對于資金問題，國盛證券房地産行業分析師金晶也認為，“消化存量”後續可能落地的方向是成立統一平台收儲。無論是中央成立統一平台，或者中央推動地方政府成立平台去收儲存量，背後資金依然大部分需要由中央層面解決，單純依靠地方财政很難推進。

責編：林根‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

校對：劉榕枝