全面取消限購，很可能導緻二手房挂牌量暴增，房子“越賣越多”。視覺中國/圖
2024年是全國樓市限購政策執行的第14個年頭，這一政策或在今年走到終點。
5月9日，兩個大城市接連宣布放開限購。上午，杭州宣布在全市範圍内購買住房，不再稽核購房資格，取得合法産權住房的非杭州市戶籍人員，可申請落戶。下午，西安宣布全面取消限購，并優化公證搖号措施。
截至5月10日，全國僅剩北上廣深、天津、海南6地仍執行限購政策。
國家統計局劃定的二線城市全國共有31個，南方周末梳理發現2023年以來，其中放開限購的二線城市多達19個。目前即便海南、天津尚未完全退出限購，落戶政策也有所放松，相當于變相放開了限購。
“杭州這次全面放開（限購），更多隻是象征意義，因為前期已經調整過兩次，基本上已經算是完全放開了。”中原地産首席分析師張大偉告訴南方周末記者，深圳、廣州、海南、天津，和杭州的情況類似，已走入“半限購”狀态。
最終的“堡壘”，隻剩下北京、上海。多位受訪人士判斷，即便京滬仍保持限購，在今年内也有很大機率會出現政策松動。
政策核心在于放寬了信貸
杭州、西安都曾出現“萬人搖”。尤其是杭州，數十次出現萬人搖号的盛況，被視作過去十年國内樓市最有代表性的城市。
張大偉曾做過統計，過去十年的土地市場和交易市場，杭州樓市都是國内第一的存在。比如該市新房單盤曾拿下全國三冠王，二手房單盤成交總金額也是全國第一。
“杭州賣地全國第一是公認的，是以它一直是中國房地産行業景氣程度的代表。”張大偉說。
自2021年起，已有超過80個城市陸續釋出解除限購的檔案。據張大偉觀察，各地政政策有不同，三四線城市普遍是“一刀切”直接取消限購，二線、一線城市則“小步快走”，多次釋出政策并最終取消限購。
“（杭州）一年四十多萬新落戶人口，落戶就可以買房，即便這次不出台檔案，事實上也已經不限購。” 張大偉告訴南方周末記者。
剩下的廣州、深圳、天津也在不斷釋放寬松信号。
廣州2023年取消了番禺、黃埔、花都和白雲區江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮區域的限購，并将限購區的社保門檻由五年降至兩年。2024年1月進一步放松，全廣州建築面積120平方米以上住房都取消限購，名下已有的，也不計入限購套數。
除了大戶型不納入限購範圍，政策同時允許“租一買一、挂一買一”，廣州成為一線城市中首個按面積段劃分限購範圍的城市，允許非本市戶籍人群購買住房。
天津最近一次政策調整是在5月6日，确認戶籍居民購買市内六區120平方米以上建立商品住房取消限購。去年9月，天津的住房限購區域縮小為市内六區。
深圳則在外圍松綁，與天津同日宣布放開了七個區域的限購程度（鹽田區、寶安區部分、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區），這些區域内調整普宅标準、縮短非深戶社保年限，允許企事業機關購買商品房。
北京也在4月放松了五環外的限購，迎來了14年來的首次調整，兩套房京籍家庭可在五環外新購一套房。
張大偉分析，此次杭州取消限購政策的核心在于放寬了信貸政策，而不單單是放開限購。
比如，隻要在所購住房城區内無房即可認定首套，理論上，在杭州十區三縣市可以有13個首套名額。同時所有住房城區僅有一套住房且正在挂牌出售，就可認定首套，如果在杭州十區三縣市都有一套住房且均已挂牌在售，那麼個人在杭州就可擁有26套房産，并享受首套利率。
取消限購，房價沒漲
“判斷限購與否的核心是看當地是否有社保繳納要求。取消社保繳納要求才是真正取消限購。”易居研究院研究總監嚴躍進向南方周末記者解釋。
與社保挂鈎，從一開始就是限購的紅線。
2010年4月17日，國務院釋出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，其中提出，“地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期内限定購房套數”。從此拉開了限購的大幕。
當月，北京出台了全國首個住房“限購令”。限制範圍包括，對不能提供1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非北京市居民，暫停發放購買住房貸款。同一購房家庭隻能在北京市新購買一套商品住房。
限購令出台的主要原因，是遏制快速上漲的房價。
陳志是北京房地産業協會副會長，他向南方周末記者回憶，2008年全球金融危機爆發，中國開啟一段貨币寬松時期，房價從回暖變為暴漲。國家統計局資料顯示，2009年，國内商品房成交量、銷售額、房價漲幅，都創下了曆史紀錄。
陳志在1980年代任職于北京市城市建設開發綜合辦公室，曾參與起草相關政策檔案。那一年的四萬億讓樓市明顯複蘇，以北京為代表的一線城市屢屢拍出“地王”。不久後，陳志的工作重心從恢複市場轉向為調控房價。
北京“限購令”的影響立竿見影，落地僅僅一個月後，新房成交腰斬，其2010年的住宅成交量同比下滑近四成，土拍也明顯降溫。
自北京出發，限購令蔓延全國。此後，限購與限貸、限價、限售、限商合稱為“五限”，成為房地産調控的标志性政策。
限購令也有過起伏。2014年全國曾有一波放開限購的潮流。
當年6月，呼和浩特市打響取消樓市限購第一槍，此後石家莊、哈爾濱、貴陽等9個二線城市漸次宣布取消限購。這一潮流持續了一年，自呼和浩特開始，以長春結束。
時隔十年，眼下這輪取消限購上升到了一二線城市，它也許會成為本輪限購曆史的終點。
2014年的那輪限購，随着後來的棚戶區改造貨币化安置政策的出台，沒能遏制住全國房價的進一步上漲。這次應該不同。
嚴躍進判斷，眼下的全面放開限購，即便能夠增加樓市成交量，也大機率不會提升房價。因為如果全面放開，人們要買房，普遍先要賣房，就會有大量二手房抛售，那麼整體房價不會“水漲船高”，量、價不同步。
“如果是以前，這樣的政策往往立竿見影，房價很快能起來，但這次來看，效果似乎不如預期。”嚴躍進說。
2023年以來，全面放開限購的二線城市共有19個。南方周末根據國家統計局網站每個月公布的70個大中城市房價變化，梳理了放開限購對這些城市的影響。
可以看到，放開限購的次月和次次月，當地二手房房價環比都是下跌的，幾乎沒有例外，最近的一個月與去年同期相比，跌幅更大。
對于新房而言，也都是下跌的，僅有合肥、昆明、太原出現過零星持平或上漲。最近一個月與去年同期相比，跌幅也在擴大。
值得注意的是，2024年4月起全面取消限購的長沙、成都、杭州和西安，最近一個月新房房價與去年同期相比都在上漲，這或許可以解釋為什麼它們的政策出台會稍晚。
賣房人多于買房人
國家統計局資料顯示，截至3月末，全國商品房待售面積74833萬平方米，其中住宅待售面積增長23.9%。在新房供應量沒有大幅上升的情況下，這意味着目前二手房挂牌激增，賣房者遠多于買房人。
4月30日，中共中央政治局召開會議，首次提出統籌研究消化存量房産和優化增量政策的方案。樓市去庫存或會成為下一階段的工作重點。
但各地消化庫存的能力不容樂觀。據易居研究院統計，截至3月，全國百城建立商品住宅庫存去化周期為25.3個月。在百城樣本中，有41個城市去化周期超過36個月，多為三四線城市。
在張大偉看來，如果全國限購放開，真正有影響的城市隻有京滬，因為兩地的戶籍政策嚴、落戶難度大，而其他城市，大多像杭州一樣制定了較為寬松的落戶政策，變相規避了限購制度，是以即便政策放開對市場影響也不大。
“短期内，居民收入上漲預期弱、房價下跌預期仍在，房地産行業面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質化産品競争都存在壓力。”他指出。
此外，全面取消限購，很可能導緻二手房挂牌量暴增，房子“越賣越多”，去庫存越來越難。
以杭州為例，我愛我家資料顯示，4月二手房成交量破8000套，新房卻隻有5000套左右，這是杭州近十年來首次出現一二手房成交量倒挂。
一位久居杭州的地産業資深人士告訴南方周末記者，一季度杭州的二手成交量高企，尤其是一些靠近市中心的二手“老舊小”成交量大漲，一個原因是杭州剛出台了房屋“以舊換新”政策，多個片區的老房大機率會“原拆原建”，吸引了來自全國的購房者。另一個原因則是一些購房者認為二手房相對有品質保證，“不少人都對保交樓之後的房屋品質心存疑慮”。
多位受訪人士均認為，雖仍有6地維持限購，但全面取消這一政策已是大勢所趨。
“京滬放開的節奏或許比較慢，不至于一次到底，比如先放開二手房交易，又或是降低社保繳費要求等。”嚴躍進預測。
他認為，現在樓市供需結構出現了根本性扭轉，取消限購相當于是樓市回歸市場化，“市場歸市場，保障歸保障，樓市最終還是應該讓市場來定價”。
南方周末記者 徐庭芳 南方周末實習生 陳楊
責編 張玥