關于房屋買賣與租賃糾紛的46個裁判觀點

01、債務人以其公司房産、土地使用權抵償債權人欠款的合同之債，不同于出租人與承租人之間簽訂的租賃合同，故不适用“買賣不破租賃”原則。

案例文号：（2020）最高法民申3044号

02、判斷承租人所主張的租賃權能否足以對抗抵押權人的抵押權，應當結合雙方針對租賃物（抵押物）所主張的租賃權與抵押權設立的時間先後，以及承租人是否在該不動産被查封之前已經合法占有使用等因素綜合确定。

案例文号：（2021）最高法民申6584号

03、借名買房協定具有一般的合同限制力，應認定為有效合同——譚某興與雷某志、深圳市京達旅業有限公司房屋确權糾紛民事裁定書

案例文号：（2011）民申字第261号

04、當事人雙方簽訂房屋租賃合同，并未辦理不動産登記手續，現有證據不能證明當事人一方系案涉房屋所有權人，且生效判決未對當事人雙方簽訂的房屋租賃合同效力作出認定的，當事人一方無權以生效判決侵犯其平等處理涉案房屋的權利為由提起第三人撤銷之訴。當事人作為承租人，根據“買賣不破租賃”原則，隻能針對房屋所有權在租賃期間發生變動後，主張繼續享有租賃合同規定的權利，而不能禁止租賃物所有權人通過出售、贈與等方式将租賃物讓與第三人。

案例文号：（2020）最高法民終1175号

05、房屋租賃合同簽訂後，承租人之關聯公司或關聯人承諾就承租人在房屋租賃合同項下的租金支付義務承擔連帶保證責任。後因承租人逾期支付租金，出租人起訴要求承租人承擔違約責任，并要求保證人承擔連帶保證責任。出租人起訴時保證期間尚未屆滿，但因保證人下落不明，法院依法适用公告送達，公告期限屆滿之日已超出保證期間，能否認定出租人在保證期間内請求保證人承擔保證責任？

【裁判觀點】：

首先，無論是此前的擔保法還是現在的民法典，僅要求債權人在保證期間屆滿前請求保證人承擔保證責任，但并未限定請求的具體方式。其次，最高人民法院曾在對《關于擔保期間債權人向保證人主張權利的方式及程式問題的請求》的答複中明确指出，債權人向保證人主張權利的方式包括“提起訴訟”。最後，法律設定保證期間的制度目标是督促債權人及時向保證人主張權利，對債權人主張權利的方式作出過于嚴苛的限定将有失公平，在保證人已下落不明的情況下，債權人已無法通過自行向保證人發送通知的方式主張權利，而在債權人對保證人提起訴訟的情況下，如果将公告送達的時間計入保證期間，對債權人而言顯然過于嚴苛，卻同時為保證人逃避保證責任打開友善之門，有違制度初衷。是以，《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第三十一條第二款不應當作擴大解釋，即不應當了解為隻有訴狀副本送達保證人才能認定為債權人已經依法向保證人主張權利。換言之，債權人在保證期間屆滿前對連帶責任保證人提起訴訟，一般應當認定為債權人在保證期間屆滿前請求保證人承擔保證責任，除非債權人起訴後又自行撤訴且訴狀副本未曾送達保證人。

06、訴争房屋若設立抵押權在先，出租在後，則承租人無權要求抵押物的受讓人繼續履行原租賃合同，此種情形下承租人也無權要求停止不帶租抵押物拍賣的強制執行行為，無權要求停止對抵押房屋執行過程中的限期騰遷措施。

案例文号：（2020）最高法民申6952号

07、因借名買房需承擔被法院強制執行的風險時，不能是以否定剝奪其對案涉房屋享有的财産權利——遼甯中集哈深冷氣體液化裝置有限公司、徐某欣、曾某外案外人執行異議之訴二審民事判決書

案例文号：（2018）遼民終211号

08、承租人不能證明其在涉案房屋抵押權成立之前對涉案房屋享有租賃權，無權要求法院對涉案房屋“帶租拍賣”。

案例文号：（2022）最高法民申13号

09、執行期間，案外人并未就執行标的提出書面異議，亦不存在相應的執行異議裁定。現申請執行人經拍賣程式取得執行标的所有權，并與執行标的實際使用人建立了新的租賃關系，執行已經終結。案外人請求中止執行的前提已不存在，該請求以及案外人關于确認其對執行标的享有租賃權等訴訟請求，不屬于執行異議之訴的審查範圍。

案例文号：（2021）最高法民申6515号

10、案外人在案涉租賃房屋被人民法院正常執行的程式終結前沒有提出執行行為異議，也沒有對執行标的提出異議，卻于執行終結後先後向法院提起本案房屋租賃合同糾紛之訴和執行異議之訴。該兩個案件的訴訟請求與目的實質均為排除法院對案涉房屋及土地的執行，兩個案件存在重複訴訟的問題。一、二審法院根據《最高人民法院關于執行權合理配置和科學運作的若幹意見》第26條之規定，裁定駁回案外人對本案的起訴，于法有據，并無不當。

案例文号：（2020）最高法民申1467号

11、對于親屬之間約定的借名買房協定，可通過購房票據、實際使用或控制房屋等客觀情況來認定——任某1、任某2合同糾紛申訴、申請民事裁定書

案例文号：（2017）京民申4182号

12、租賃合同系諾成性合同，實際占有使用不動産是合同的履行問題，是否實際履行并不影響其合同效力。若承租人沒有實際占有使用不動産，則不享有排除人民法院執行程式中強制移交的權益，隻能向出租人主張租賃合同不能履行的合同責任。

案例文号：（2020）最高法民終913号

13、案外人送出的房屋租賃協定的落款時間早于案件訴訟發生時間，但案外人遲至本案發回重審後第二次開庭時才提供，且案外人對此不能作出令人信服的解釋，送出的證據亦不足以證明該房屋租賃協定真實性的，法院對該協定不予采信。

案例文号：（2021）最高法民再144号

14、房屋租賃合同的履行過程中，承租人提出不再繼續履行合同并實際完成清場，出租人拒絕解除合同并怠于收回房屋。雙方均未及時提起訴訟。長時間後，出租人才起訴至法院要求解除合同，或要求繼續履行合同而承租人主張終止合同的，承租人支付租金或占有使用費的截止時間應當如何認定？

【裁判觀點】：

首先，《民法典》第五百九十一條規定，當事人一方違約後，對方應當采取适當措施防止損失的擴大；沒有采取适當措施緻使損失擴大的，不得就擴大的損失請求賠償。是以，在承租人提前棄租的情況下，出租人作為守約方負有相應的減損義務。

其次，根據前述規定，适用減損規則的前提僅是違約方的行為導緻損害發生，并不要求合同解除或者終止。換言之，在房屋租賃合同存續期間，隻要承租人欠付租金已經達到根本違約的程度，出租人即可采取減損措施，并不以原房屋租賃合同解除或者終止為前提條件。

最後，減損措施的主要類型有停止履行、替代安排、變更合同等。在承租人未經出租人同意提前棄租的場合，出租人可以采用的減損措施一般為停止履行（即收回房屋）和替代安排（即另行出租）。出租人是否負有減損義務，應當從主客觀兩個方面進行綜合判斷：主觀上，出租人應當為“非善意”，即知曉承租人提前棄租并搬離房屋的事實；客觀上，收回房屋并另行出租應當具備“可行性”。如果承租人已經向出租人表示不再繼續履行合同，則符合主觀方面要件；如果承租人已經實際完成清場，出租人收回房屋不存在障礙，則符合客觀方面要件。此時，應當認定出租人負有減損義務，即出租人應當在合理期限内收回房屋，合理期限之後的租金損失則由出租人自行承擔。

另需強調的是，法官審理此類案件時，如果發現房屋租賃合同已經喪失履行基礎，而出租人尚未收回房屋的，則應當及時向當事人釋明，要求當事人擱置争議并盡快辦理房屋交接手續。

15、因抵押權設立在先，租賃權成立在後，如抵押權人實作抵押權導緻租賃房屋的所有權發生變動的，不再适用“買賣不破租賃”規則，房屋受讓人有權不履行租賃合同，承租人應接受和承擔因抵押權實作而使租賃權終止的風險，不得以租賃合同對抗抵押權人行使權利。

案例文号：（2021）最高法民申1453号

16、綜合考慮目前大陸房地産領域實行“預售＋按揭”模式，購房人往往要間隔相當長的時間才能通過辦理房屋過戶登記手續成為法律意義上的所有權人的現實情況，如果在此期間不允許買受人對房屋進行租賃，既不利于社會資源的利用，也與鼓勵交易的市場經濟基本原則相違背。

案例文号：（2022）最高法民申302号

17、房屋租賃合同簽訂後，承租人長期存在拖欠租金以及不足額支付租金的情形，出租人起訴要求解除房屋租賃合同，并要求承租人補足租賃期限内欠付的全部租金，訴訟時效期間應當如何計算？

【裁判觀點】：

首先，關于訴訟時效的援引。民法典第一百九十三條規定，人民法院不得主動适用訴訟時效的規定。是以，訴訟時效的援引應當以承租人提出相應抗辯為前提。

其次，關于租金的訴訟時效。房屋租賃合同約定按期給付的租金，其性質屬于定期履行債務。定期履行債務是當事人約定在履行過程中重複出現、按照固定的周期給付的債務，各期債務在履行期限屆滿後均為獨立債務，訴訟時效期間應當自每一期履行期限屆滿之日起分别起算。定期履行債務不同于分期履行債務，不應當适用民法典第一百八十九條關于分期履行債務的訴訟時效期間自最後一期履行期限屆滿之日起計算的規定。

最後，關于已付租金的清償抵充順序。根據民法典第五百六十條規定，如果承租人支付租金時指定對應租期，則應當用于清償抵充當期租金；如果承租人支付租金時并未指定對應租期，則應當按照債務到期的先後順序抵充。需注意的是，根據《最高人民法院關于審理民事案件适用訴訟時效制度若幹問題的規定》第十四條，承租人作出部分履行行為的，應當認定為民法典第一百九十五條規定的“義務人同意履行義務”的情形，進而發生訴訟時效中斷的效果。是以，如果承租人支付租金時指定對應租期，而該期租金債務的訴訟時效尚未屆滿，則在清償抵充當期部分租金的同時，還将引發當期租金債務訴訟時效的中斷。

18、租賃物上抵押權的設立時間并非承租人優先購買權保護考慮的因素，不論抵押權是否設立于租賃合同成立前，在抵押權實作時都應保護承租人的優先購買權。

案例文号：（2020）最高法執監171号

19、抵押權先于租賃權成立的，拍賣财産可以保留租賃權，也可以滌除租賃權。是否滌除租賃權取決于租賃權對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實作是否有影響，有影響的應當将其滌除後進行拍賣。執行法院為實作案涉房地産變價價值的最大化，要求承租人在拍賣、變賣前遷出承租房屋并無不當，但承租人的租賃權并不同時而消滅，承租人如認為其租賃權遭受損害，可以向出租方主張權利。

案例文号：（2020）最高法執複103号

20、租賃合同是出租人将租賃物傳遞承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人以租賃物抵償承租人欠款的合同之債，不同于出租人與承租人之間簽訂的租賃合同，不适用“買賣不破租賃”原則。

案例文号：（2021）最高法民申26号

21、房屋租賃合同糾紛案件中，法院審理後認為原告起訴時所列的被告并非真實的房屋租賃合同關系主體，應當如何處理？

【裁判觀點】：：

根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十二條，起訴應當有明确的被告。原告起訴時提供被告的身份資訊，法院亦能夠核實确認被告身份的，應當認為原告的起訴符合法定的起訴條件。即使法院審理後認為原告起訴時所列的被告并非真實的房屋租賃合同關系主體，也不應當徑行裁定駁回起訴。出于糾紛一次性解決的考量，此時宜向原告釋明并要求其明确是否追加共同被告，如果原告明确不追加被告，則應當判決駁回原告基于房屋租賃合同關系提出的訴訟請求。

22、适用“買賣不破租賃”規則的前提是承租人與出租人系不同主體，建立了合法有效的租賃關系。總公司與分公司之間訂立的租賃合同系公司内部管理關系的展現，不能對外産生租賃的法律效果，實際占有使用不動産的一方不應以所謂租賃權請求阻止移交案涉不動産。

案例文号：（2021）最高法民申3282号

23、房屋租賃合同簽訂後，承租人之關聯公司或關聯人承諾就承租人的違約行為承擔連帶保證責任。後因承租人逾期返還房屋，出租人起訴要求承租人承擔違約責任，并要求保證人承擔連帶保證責任，則保證人的保證責任應當如何認定？

【裁判觀點】：

關于保證期間的審查《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第三十四條規定，人民法院在審理保證合同糾紛案件時，應當将保證期間是否屆滿、債權人是否在保證期間内依法行使權利等事實作為案件基本事實予以查明。保證期間屆滿後債權人的實體權利消滅，對當事人權利義務的影響甚大，故法院對保證期間的審查不采取類似訴訟時效的當事人抗辯主義，而應當主動查明與保證期間有關的基本事實。

關于保證期間的計算。根據民法典第六百九十二條規定，保證期間自主債務履行期限屆滿之日起算。然，違約責任不存在履行期限屆滿的問題，考慮到保證期間的立法目的在于敦促債權人盡快行使權利，如果以債權人起訴要求債務人和保證人承擔違約責任的時間作為保證期間的起算時間，将導緻保證責任長期處于不确定狀态，不符合立法目的。是以，保證期間應當自違約責任産生之日起計算。

24、以已登記的抵押财産出租的，不适用“買賣不破租賃”的規則。案外人據以主張權利的房屋租賃關系成立時間晚于案涉房屋抵押權設立時間的，其租賃權不得對抗抵押權。案外人主張的對案涉房屋的優先購買權和賠償損失問題，不屬于執行異議之訴的審理範圍。

案例文号：（2021）最高法民申3583号

25、承租人的優先購買權是債權性質的優先購買權，受到侵害時隻能要求出租人賠償，不能主張買賣合同無效。在執行程式中，房屋承租人僅以沒有接到司法拍賣通知導緻其優先購買權受侵害為由，主張拍賣程式無效或要求撤銷拍賣的，不予支援。

案例文号：（2020）最高法執監183号

26、“借名買房”情形下真正購買人所舉出的間接證據能夠形成完整的證據鍊條證明其系真實購房人的，應當确認其系真正的房屋産權人——趙某章、趙某媛所有權确認糾紛再審審查與審判監督民事裁定書

案例文号：（2016）津民申1745号

27、書面合同不是“借名買房”的必要條件——商1合同糾紛申訴、申請民事裁定書

案例文号：（2017）京民申2338号

28、出租人傳遞的租賃房屋中存在部分違法建築，房屋租賃合同解除的後果應當如何處理？

【裁判觀點】：

實踐中，存在出租人傳遞的租賃房屋中部分為合法建築、部分為違法建築的情形，具體表現為産證載明的建築面積小于實際租賃面積。此時，應當結合違法建築在租賃房屋中是否相對獨立和具體面積占比等因素判斷房屋租賃合同的效力。如果違法建築占比較小且與合法建築相對獨立，則一般可認定出租人與承租人簽訂的房屋租賃合同中關于合法建築的部分有效、關于違法建築的部分無效。在一方當事人主張解除合同的情況下，應當對房屋租賃合同中的有效部分和無效部分進行區分處理：對于有效部分，解除權人可以請求違約方承擔違約責任；對于無效部分，有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應責任。

29、借名買房協定僅對協定方有限制力，不能對抗外部行為——羅某紅、深圳市住房和建設局收回經濟适用住房再審審查與審判監督行政裁定書

案例文号：（2016）粵行申984号

30、借名買房協定違反他人合法利益、社會公共利益的無效——湯某房屋買賣合同糾紛申訴、申請民事裁定書

案例文号：（2015）高民申字第04334号

31、不具有當地購房資格借名買房請求辦理過戶手續的，法院不予支援——姚某麗、姚某雲、關某花與章某文返還原物糾紛申請再審民事裁定書

案例文号：（2015）新民申字第1879号

32、開發商将未經竣工驗收合格的房屋傳遞給買受人，開發商應承擔逾期交房的違約責任，期間應從合同約定交房之日起計算至買受人實際接收并使用該房屋之日。

【觀點解析】：

Ⅰ、商品房買賣合同明确規定了傳遞條件，開發商在房屋未驗收合格之時便予傳遞，屬于瑕疵傳遞行為，房屋買受人有權拒絕或要求進行補充約定。如果買受人接收房屋的，應當視為其同意變更合同所約定的傳遞條件。

Ⅱ、關于“商品房未經竣工驗收合格不得傳遞使用”的禁止性規定應當屬于管理性規定，而非效力性規定。是以，對于買受人以開發商傳遞未經竣工驗收合格的房屋為由，主張開發商未履行房屋傳遞的，不應予以支援。

33、開發商在通知買受人傳遞房屋時未辦理竣工驗收手續，違反了雙方合同約定，出賣人應承擔逾期交房責任，違約責任應計算至房屋竣工驗收合格之日止。

【觀點解析】：

根據《建築法》第61條規定，“建築工程竣工經驗收合格後，方可傳遞使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得傳遞使用。”由此可見，竣工驗收合格是房屋傳遞使用的必經環節，系法定傳遞最低标準，房屋須經竣工驗收合格後，始具備傳遞使用的條件。

34、購房人接收未竣工驗收合格房屋時開發商逾期交房責任如何認定？

【觀點解析】：

首先，應當認定開發商傳遞未驗收合格房屋的行為不能構成有效傳遞，開發商仍應承擔逾期違約責任；

其次，在開發商不構成有效傳遞情形下，須對買受人是否明知房屋未驗收合格之事實予以查明。若買受人明知且同意接收房屋的，視為買受人放棄對開發商逾期交房責任的承擔，故其再以房屋不具備傳遞條件為由主張逾期交房違約責任的，法院應不予支援；反之，若買受人并非明知，則開發商仍應承擔逾期違約責任。

最後，對買受人是否明知之舉證責任，應由開發商承擔。

35、房屋買賣合同糾紛案件中，買受方主張“限購”政策導緻合同無法繼續履行，并依據合同約定行使解除權的，應當如何處理？

【裁判要點】：

買受方主張“限購”政策導緻合同無法繼續履行的，應當審慎查明買受方相關“限購”政策所涉及的交易主體和房屋類型，如交易主體是個人還是企業，房屋類型是建立住房還是二手住房。如買受方主張的“限購”政策對涉案房屋買賣合同的履行不産生實質性影響，則不應當認定其享有約定解除權。

36、房屋買賣合同簽訂後，買受方以涉案房屋記憶體在違法搭建為由，起訴要求解除合同的，應當如何處理？

【裁判要點】：

涉案房屋記憶體在違法搭建将影響房屋過戶手續的辦理，而拆除違法搭建則會影響房屋的使用價值，在沒有證據證明買賣雙方已經就違法搭建拆除事宜達成一緻意見的情況下，應支援買受方要求解除合同的訴請；因出賣方未能将影響房屋交易的重要事項告知買受方，買受方也未盡合理注意義務，雙方對合同解除均有過錯，買受方要求出賣方賠償定金及違約金的訴請，不予支援；對于一方因房屋買賣合同解除受到的損失，如買受方已支付房款的利息損失，可酌情确定由買賣雙方根據各自的過錯程度分擔。

37、出租的房屋必須取得規劃許可證——租賃合同是否有效受制于規劃而非其他審批

【裁判說理】：

最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件的司法解釋》第二條規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效；但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門準許建設的，人民法院應當認定有效。由此可見，影響租賃合同效力的“證”系“建設工程規劃許可證”，在未取得建設工程規劃許可證的情況下，能夠影響租賃合同效力的“準許建設”應當是城鄉規劃主管部門或省、自治區、直轄市人民政府确定的鎮人民政府作出，以除此之外的證照或批複作為租賃合同有效的依據，尚缺乏法律依據。

本案中，租賃的廠房因曆史原因未取得建設工程規劃許可證，是以，租賃該房屋的合同是否有效需審查該廠房的建設是否經過城鄉規劃主管部門或省、自治區、直轄市人民政府确定的鎮人民政府的準許。宋某對此送出的證據僅為縣級政府準許的土地出讓檔案和《土地使用權證》，兩份證據僅能證明涉案廠房土地出讓的合法性，不能證明廠房建造的合法合規性；《土地使用證》上的宗地圖僅能反映涉案土地的現狀，不代表或必然證明廠房的建造取得了主管城鄉規劃部門的準許，是以，宋某的主張沒有得到法院認可。實踐中，房屋可能具有土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證等，不同的“證”代表着不同的職能部門在不同的職權範圍作出的審定意見，是以，判斷不同領域的問題需要對号入座，不能張冠李戴。大陸司法解釋規定的考量租賃合同效力的因素是工程規劃的合法性，是以，土地使用權、土地規劃，或是商務部門等其他主管部門的意見，不能作為影響該類合同效力的依據，此類問題引發的糾紛較為常見，應引起關注。

38、合同未簽就裝修，不懂法律惹糾紛——轉租有風險，應簽訂合同明确權利義務

【裁判說理】：

房屋租賃實踐中，轉租行為一旦發生糾紛，必然涉及租賃合同及轉租合同兩個法律關系，以及出租人、承租人、次承租人三方權利與義務的平衡與保護。對次承租人來說，為防範法律風險，應當高度注意兩個問題，一是要确認承租人是否有對外轉租的權限，如沒有則需要經過出租人同意，因為法律對此有明确規定；二是要與承租人簽訂書面的轉租合同，明确權利、義務及違約責任，因為從承租人處轉租本身就存在一定風險，如果再沒有書面轉租合同風險就更大。

39、想搬就搬太任性，提前解約需擔責——承租人提前解除合同應承擔違約責任，并需盡到合理交接房屋等附随義務

【裁判說理】：

承租人無正當理由提前解除租賃合同、搬離租賃房屋的，構成違約，應當承擔相應的違約責任。同時承租人負有及時與出租人妥善辦理房屋交接手續，及時将租賃房屋交還出租人的義務，尤其要避免一走了之，而使租賃房屋處于空置狀态，造成不必要的損失。通常，承租人提前搬離租賃房屋的，一般以承租人将租賃房屋妥善交接給出租人之日作為租賃合同實際解除的時間。

對出租人來說，如果承租人已經實際提前搬離了租賃房屋并請求出租人接收房屋的，出租人享有依據合同約定或法律規定追究承租人違約責任或要求承租人賠償相應損失的權利，鑒于房屋租賃合同的自身特性，一般不适宜強制承租人繼續履行租賃合同。是以，為防止合同僵局出現和房屋空置損失擴大，出租人亦應及時配合承租人交接房屋，否則出租人拒不配合或故意拖延接收房屋，亦将會面臨房屋空置損失擴大的責任。

為減少此類糾紛發生，當事人雙方應秉持誠信原則，依法依規依約履行各自的權利義務。

40、違規租用居民住宅樓開辦餐館，被查被罰被停業——合同目的不能實作，租賃雙方均有過錯

【裁判說理】：

生活中，經常出現在住宅房屋經營餐飲，及在經營餐飲過程中，因噪音、油煙等問題與居民發生糾紛的情況。《青島市餐飲服務業環境污染防治監督管理辦法》第四條規定，不得在居民住宅樓新開辦餐飲服務場所。本案中雙方當事人均明知不應在居民住宅樓新開辦餐飲服務場所，但出租人仍出租給承租人作為餐飲服務場所，而作為承租人的張某明知是住宅樓，還進行餐飲經營并進行大量裝修。本案合同因違反規定無法繼續履行，雙方合同目的均無法實作。出租人蒙受了租金損失，承租人不僅無法正常經營，還産生了裝修費損失。是以，在租賃經營場所時一定注意審查房屋的性質，确定是否可以用作經營場地，不要存在僥幸心理。

41、租了房卻又無法繼續使用，是将租賃進行到底，還是好合好散？——租賃合同不适宜強制履行，守約方也應及時止損

【裁判說理】：

生活實踐中，往往會出現一方違約時，守約方認為隻要其不同意解除合同就應當繼續履行。但是，并非所有的合同都适宜強制繼續履行，例如租賃合同，在承租人确無意繼續履行的情況下，強制其繼續租賃使用房屋可能造成房屋的閑置、經營成本或生活成本不必要的擴大等物的浪費或損失的産生，是以，通常不适宜強制繼續履行。對此，可由違約方以承擔違約責任為代價，獲得合同的解除。同時，按照法律規定，當事人一方違約後，對方應當采取适當措施防止損失的擴大；沒有采取适當措施緻使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。本案中出租人在承租人明确告知解除合同并以實際行為表示不履行合同，且出租人也明确知道房屋處于空置狀态的情況下，應采取适當措施防止損失擴大，放任房屋空置而擴大的損失不應由承租人負擔。

42、在商言商，“紙短情長”風險大——拟長期租賃，務必在合同中對租賃期限進行明确約定

【裁判說理】：

租賃大面積的商業用房涉及到場地裝修、招租等一系列工作，投入較大，回本時間較長，是以租賃的期限通常比普通居住用途長。本案中，承租人對涉案的近2000平米的場地進行了較大的裝修與投入，并且因為疫情影響，招租工作也進行的比較緩慢，是以2年的租賃期限明顯無法達到預期的合同目的。但是本案中租賃合同期限非常明确為2年，在出租人堅持不再續租的情況下，依法隻能判決承租人在合同履行完畢後騰讓場地，承租人裝修投入的損失很大。雖然次承租人可以繼續與出租人商議，但是依然為承租人帶來巨大風險。是以在簽訂大面積租賃合同時一定注意對租賃期限進行明确約定，避免遭受大的損失。

43、租賃的房屋漏水誰擔責？——合同約定要清楚，舉證責任要明确

【裁判說理】：

依法成立的合同，對各方當事人具有法律限制力，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。本案中，林某與鞠某在房屋租賃合同中明确約定，“如房屋結構出現漏水、漏雨等其他問題由出租人林某負責修繕”。是以，因涉案房屋水管破裂導緻的修繕問題，按照合同約定應由林某負責。合同還約定，“承租人鞠某居住期間：水、電、瓦斯、電器等設施如使用不當出現損壞或火災，由鞠某修複或承擔。”故按照合同約定，鞠某僅對因使用不當造成的損失承擔責任。林某主張鞠某使用不當，但林某并未送出證據證明。而鞠某送出了自來水公司員工趙某出具的現場鑒定報告單，證明涉案房屋水管管道年久失修存在老化問題。涉案房屋漏水發生在淩晨一點多，正是一般人休息熟睡的時間，林某主張漏水系鞠某使用不當造成亦與常理不符。綜上，林某對自己提出的訴訟請求未能提供相關證據證明，故其應當承擔舉證不能的法律後果。

44、“小題大做”不占理，違約後果需自擔——房屋輕微漏水不是拒交租金的理由

【裁判說理】：

租賃合同關系中，提供适租的房屋是出租人的主要合同義務，而交納租金則是承租人的主要合同義務，在出租人如約傳遞了房屋、承租人長期正常使用的情形下，以房屋存在輕微問題而拒交租金，是構成違約的行為。當然，根據合同的約定或法律的規定，出租人也負有維修房屋等義務。在租賃合同履行期間，經常會出現房屋漏水等問題，建議雙方在合同中對房屋維修等義務明确約定，避免出現分歧。本案中出租人具有維修房屋的義務，但是在出現漏水的情況下，承租人應積極告知出租人漏雨的情況并通知其進行維修，如果出租人沒有及時維修，承租人也可先行維修，由出租人承擔維修費用。如果出租人未及時維修的後果足以影響房屋正常使用，足以影響承租人租賃合同的目的不能實作，承租人可以提出解除合同，但承租人既使用租賃房屋又以此拒絕交納租金，缺乏事實和法律依據，其需承擔相應的違約後果。

45、房屋已另租，損失不再計——承租人提前解除合同出租人損失的确定

【裁判說理】：

當事人應慎重簽訂合同，并就各方的權利義務作出全面的約定，防止因遺漏相關事項發生争議。本案中，雙方對承租人提前解除合同後的租金的處理問題未予約定，故而發生争議。房屋租賃合同的目的，就出租人而言是取得房屋租金。承租人在租賃期間屆滿前解除合同，如自合同解除日以後的租金全部返還承租人，必然給出租人造成租金損失。畢竟出租人另行出租房屋需要時間及其他成本投入，承租人不應無視出租人的損失。現雙方就終止協定後的租金的處理未作約定，人民法院應參照出租人的實際損失處理。另外，如果合同中有免租期或實際履行中有免租期，也應在合同中進行約定或者記錄傳遞房屋的時間，對因長期租賃而對房屋租金進行優惠的情況，也應在合同中寫明，這樣，在提前解除合同計算實際損失時，則可有相應證據予以證明，否則對出租人而言，給予的優惠條件在合同提前解除後将無法得到彌補。

46、誰投資誰受益，利益平衡公平為先——租賃合同無效情形下拆遷收益在出租人和承租人之間的配置設定

【裁判說理】：

在房屋租賃過程中，當因為政府征收等原因導緻租賃合同不能繼續履行時，即便是租賃合同無效的情形下，承租人作為實際承租使用房屋的一方，因房屋拆遷而遭受停産停業、搬遷等損失也是客觀存在的，如征收補償的停産停業補償金、搬遷補償金全部由出租人享有，則會産生嚴重的利益失衡，有違公平原則和自然正義，是以，應當就相關補償在出租人與承租人之間進行配置設定。對房屋的裝修損失，承租人應當提供證據證明其對房屋進行了裝修增建。因而，承租人在使用租賃房屋過程中，應當注意保留相應的證據，例如裝修的合同、發票，裝修前後的照片對比等。在承租人能夠送出充分證據證明其裝修損失的情況下，出租人應在受補償的範圍内對承租人的裝修損失進行補償。

轉自 類案同判規則