來源 | WIN商業地産頭條（ID：Dtoutiao）
作者 | 米娅 編輯 | 付慶榮
頭圖來源 | 小紅書@步步高梅溪新天地
胖東來爆改步步高，成績單出爐了。
步步高超市梅溪湖店調改前平均日銷量15萬元左右，調改後逐日陡增，至4月14日已日銷破百萬元；到周末再創新高，20日、21日連續兩天突破140萬元。日均客流從調改前的2000人次，飙升至1.5萬人次。
有網友評論， “胖東來好牛，把快要挂掉的步步高超市盤活了”。
趁熱打鐵，步步高超市第二家調改門店定為湘潭九華新天地店，并已開啟人員招聘。微網誌評論炸鍋，論調有二：一是，不厭其煩重提胖東來開到外地根本活不了；二是，梅溪湖店翻紅隻是短暫的“胖東來效應”，胖東來一撤，可能就打回原形了。
這種“胖東來效應”在大衆點評上有了一派更為具象的畫風。原本賣場環境差、門可羅雀的步步高梅溪湖店，環境、服務、産品、價格都确确實實大變樣了。
有人調侃“今天來打卡胖東來”；也有人真的傻傻分不清楚引發現實幽默：“服務員，胖東來在哪裡？”“這裡沒有胖東來，隻有步步高，您往前走。”
按計劃，胖東來将主導打造2~3家步步高改造門店樣闆，後續更多門店将由步步高團隊主導改造。而此前，胖東來已“幫扶”過江西嘉百樂等12家商超企業。
封神多年，時常在“走不出河南”話題中打轉的胖東來，可否借改造友商成功出走？阿裡、騰訊、京東等大廠改不動的老商超，胖東來真啃得下來嗎？
圖源：小紅書@步步高梅溪新天地
胖東來，
也想走出河南
1995年，法國家樂福在北京落下中國首店，掀起外資商超入華大潮。同年，遠在河南小城許昌，于東來與人合夥湊了6萬元，開了一家面積約40㎡的雜貨鋪，名為“望月樓胖子店”，後改名“胖東來名煙名酒購物中心”。
往後，胖東來的商超王國步步擴容。高峰時，有30多家百貨、超市連鎖店，年銷售超50億元。2012年前後胖東來大舉關店，于東來甚至曾發微網誌稱，“除時代廣場外，其餘門店三年左右時間将被關掉或轉讓。”
到2016年，胖東來門店定格在8家——四線城市許昌6家，三線城市新鄉2家，自恃“不融資、不擴張”，卻聲名在外。
馬雲、雷軍等各界大佬“朝聖學習”，各地網友慕名而來、滿心雀躍。于是乎，胖東來活成了中國商超界的神話、傳奇，甚至是“全國6A級旅遊風景區”。
但這一切發生的舞台，終究隻限于河南許昌、新鄉。于東來說，“本意不是要做大，而是要做好榜樣。”可謀求增長是企業永恒的宿命，胖東來可以謹慎慢行，卻無法成為例外。
圖源：許昌釋出公衆号
// 加碼許昌、新鄉，押注購物中心業态
2015年之後，胖東來翻新了許昌勞動店、新鄉大胖店（搬遷）等舊有門店，門頭為大面積簡約灰色，品牌辨別字母DL醒目。
存量調改外，開始增量擴張，重點加密許昌。目前，胖東來官網所示的13家店中，11家在許昌，2019年一口氣開了四家新店，分别是金彙店、雲鼎店、金三角店、北海店。
規模向上，類型豐富，重點押注的綜合商場型門店已達8家。其中，許昌天使城和新鄉三胖，都是城市地标級購物中心，備受關注。
自持營運的許昌天使城，2023年1月開業，定位“綜合生活公園”，總建築面積7萬㎡，總投資3.5億元，約800個停車位。引進了120餘家人氣流量品牌，一站式打包胖東來旗下自有業态，包括胖東來生活超市、電器城、電影院、醫藥超市、煙酒批零中心、天使寶貝禮品中心、序言書店等。
圖源：許昌釋出公衆号
2023年中秋國慶假期，天使城客流量達140萬人次（外地客流量占90%），日均客流量超過17萬人次。開業爆紅效應延續，“天天都堪比春運”，限行的人流齊刷刷湧向B1層的胖東來超市，把購物籃頂在頭上，以減輕蠕行的阻力。
而新鄉憶通·壹世界壹店，是胖東來的“輕資産”之作。項目占地242.88畝，憶通置業于2013年耗費5.5億元拿下的“新鄉地王”，并計劃“建設接軌一線城市标準的大型高檔城市綜合體”。
圖源：憶通置業公衆号
2022年4月，胖東來簽約入駐憶通·壹世界。自此，“三胖”成為當地人茶餘飯後的口頭禅，也是壹世界周邊售樓業務員沖業績的最大籌碼。
據官方資訊，壹世界商業部分案名已定為壹世界潮裡商業中心，占地約40畝，規劃總建築面積約17.7萬㎡，設有潮裡商業中心和四棟潮裡輕奢較高價的電梯大廈，商業中心分為大型商業MALL和BLOCK街區。其中，大型商業MALL由胖東來營運，建築效果圖外立面可見DL辨別。
有家住附近的網友發貼稱，“三胖”建築已整體封頂，外立面施工正在進行，4月初保溫層施工基本完成。
圖源：憶通置業公衆号
// 守住大學營，蓄力走出河南
在經濟下行周期，跨界造mall，胖東來選擇了一條并不輕松但可行的路，借此突破競争重圍、破除增長焦慮。
于内，打破普通中型超市門店和賣場承載限制，阻止“肥水流入外人田”。 MALL形态可裝入胖東來旗下諸多主營業态，拉長留客時長，形成客流閉環，觸發更多消費行為。
于外，優質的地标型購物中心資産，可加強本身較薄弱的地産基因，抵禦省内競争擠壓，同步提升品牌護城河，為“走出河南”做足影響力。
即便在幾乎已經改姓“胖”的許昌，胖東來仍面臨一峰實業等玩家的搶食。
一峰實業創立于1997年，以零售、地産為核心，以文化娛樂、汽車、金融、物流園、中央大廚房等闆塊為輔，聚焦許昌和周口兩市。其中一峰在許昌，主要分布在下轄縣級市，但仍難免一定程度上分流胖東來在許昌市場。
一峰的住宅地産和商業地産，是旗下超市堅固的庇護傘。據大衆點評，許昌有12家一峰超市，大都依托于配套齊全的一峰城市廣場或一峰生活廣場。
再看新鄉，胖東來曾擊退沃爾瑪，活成當地人對“品質和服務”的度量尺。購物中心形态的三胖店是其加碼東城新區的關鍵之舉。
盡管胖東來有極強的“群衆感情基礎”，但想順利在東城區開商場，絕非易事。這裡已有寶龍廣場、萬達廣場争奪“青年潮人場”。
圖源：小紅書@新鄉寶龍廣場、@新鄉牧野萬達廣場
而在河南其他經濟強市，胖東來“難越雷池半步”，也是因為各地都有家底雄厚、業務多元的龍頭零售地産商把持。
省會鄭州，丹尼斯、新田、正弘激烈厮殺。大張集團則以洛陽為據點，延伸至焦作、濟源，70多家商業網點，涵蓋大張超市、盛德美超市、大張廣場、長申國際（高端購物中心）。萬德隆有購物中心、時尚百貨、綜合超市、标準超市等共60餘家網點，遍布南陽市、鎮、縣全域。
面對河南各方地頭蛇，胖東來打造高标準地産項目，至少可以夯實許昌、新鄉的“霸主地位”，減少“被入