来源 | WIN商业地产头条（ID：Dtoutiao）
作者 | 米娅 编辑 | 付庆荣
头图来源 | 小红书@步步高梅溪新天地
胖东来爆改步步高，成绩单出炉了。
步步高超市梅溪湖店调改前平均日销量15万元左右，调改后逐日陡增，至4月14日已日销破百万元；到周末再创新高，20日、21日连续两天突破140万元。日均客流从调改前的2000人次，飙升至1.5万人次。
有网友评论， “胖东来好牛，把快要挂掉的步步高超市盘活了”。
趁热打铁，步步高超市第二家调改门店定为湘潭九华新天地店，并已开启人员招聘。微博评论炸锅，论调有二：一是，不厌其烦重提胖东来开到外地根本活不了；二是，梅溪湖店翻红只是短暂的“胖东来效应”，胖东来一撤，可能就打回原形了。
这种“胖东来效应”在大众点评上有了一派更为具象的画风。原本卖场环境差、门可罗雀的步步高梅溪湖店，环境、服务、产品、价格都确确实实大变样了。
有人调侃“今天来打卡胖东来”；也有人真的傻傻分不清楚引发现实幽默：“服务员，胖东来在哪里？”“这里没有胖东来，只有步步高，您往前走。”
按计划，胖东来将主导打造2~3家步步高改造门店样板，后续更多门店将由步步高团队主导改造。而此前，胖东来已“帮扶”过江西嘉百乐等12家商超企业。
封神多年，时常在“走不出河南”话题中打转的胖东来，可否借改造友商成功出走？阿里、腾讯、京东等大厂改不动的老商超，胖东来真啃得下来吗？
图源：小红书@步步高梅溪新天地
胖东来，
也想走出河南
1995年，法国家乐福在北京落下中国首店，掀起外资商超入华大潮。同年，远在河南小城许昌，于东来与人合伙凑了6万元，开了一家面积约40㎡的杂货铺，名为“望月楼胖子店”，后改名“胖东来名烟名酒购物中心”。
往后，胖东来的商超王国步步扩容。高峰时，有30多家百货、超市连锁店，年销售超50亿元。2012年前后胖东来大举关店，于东来甚至曾发微博称，“除时代广场外，其余门店三年左右时间将被关掉或转让。”
到2016年，胖东来门店定格在8家——四线城市许昌6家，三线城市新乡2家，自恃“不融资、不扩张”，却声名在外。
马云、雷军等各界大佬“朝圣学习”，各地网友慕名而来、满心雀跃。于是乎，胖东来活成了中国商超界的神话、传奇，甚至是“全国6A级旅游风景区”。
但这一切发生的舞台，终究只限于河南许昌、新乡。于东来说，“本意不是要做大，而是要做好榜样。”可谋求增长是企业永恒的宿命，胖东来可以谨慎慢行，却无法成为例外。
图源：许昌发布公众号
// 加码许昌、新乡，押注购物中心业态
2015年之后，胖东来翻新了许昌劳动店、新乡大胖店（搬迁）等旧有门店，门头为大面积简约灰色，品牌标识字母DL醒目。
存量调改外，开始增量扩张，重点加密许昌。目前，胖东来官网所示的13家店中，11家在许昌，2019年一口气开了四家新店，分别是金汇店、云鼎店、金三角店、北海店。
规模向上，类型丰富，重点押注的综合商场型门店已达8家。其中，许昌天使城和新乡三胖，都是城市地标级购物中心，备受关注。
自持运营的许昌天使城，2023年1月开业，定位“综合生活公园”，总建筑面积7万㎡，总投资3.5亿元，约800个停车位。引进了120余家人气流量品牌，一站式打包胖东来旗下自有业态，包括胖东来生活超市、电器城、电影院、医药超市、烟酒批零中心、天使宝贝礼品中心、序言书店等。
图源：许昌发布公众号
2023年中秋国庆假期，天使城客流量达140万人次（外地客流量占90%），日均客流量超过17万人次。开业爆红效应延续，“天天都堪比春运”，限行的人流齐刷刷涌向B1层的胖东来超市，把购物篮顶在头上，以减轻蠕行的阻力。
而新乡忆通·壹世界壹店，是胖东来的“轻资产”之作。项目占地242.88亩，忆通置业于2013年耗费5.5亿元拿下的“新乡地王”，并计划“建设接轨一线城市标准的大型高档城市综合体”。
图源：忆通置业公众号
2022年4月，胖东来签约入驻忆通·壹世界。自此，“三胖”成为当地人茶余饭后的口头禅，也是壹世界周边售楼业务员冲业绩的最大筹码。
据官方信息，壹世界商业部分案名已定为壹世界潮里商业中心，占地约40亩，规划总建筑面积约17.7万㎡，设有潮里商业中心和四栋潮里轻奢公寓，商业中心分为大型商业MALL和BLOCK街区。其中，大型商业MALL由胖东来运营，建筑效果图外立面可见DL标识。
有家住附近的网友发贴称，“三胖”建筑已整体封顶，外立面施工正在进行，4月初保温层施工基本完成。
图源：忆通置业公众号
// 守住大本营，蓄力走出河南
在经济下行周期，跨界造mall，胖东来选择了一条并不轻松但可行的路，借此突破竞争重围、破除增长焦虑。
于内，打破普通中型超市门店和卖场承载限制，阻止“肥水流入外人田”。 MALL形态可装入胖东来旗下诸多主营业态，拉长留客时长，形成客流闭环，触发更多消费行为。
于外，优质的地标型购物中心资产，可加强本身较薄弱的地产基因，抵御省内竞争挤压，同步提升品牌护城河，为“走出河南”做足影响力。
即便在几乎已经改姓“胖”的许昌，胖东来仍面临一峰实业等玩家的抢食。
一峰实业创立于1997年，以零售、地产为核心，以文化娱乐、汽车、金融、物流园、中央大厨房等板块为辅，聚焦许昌和周口两市。其中一峰在许昌，主要分布在下辖县级市，但仍难免一定程度上分流胖东来在许昌市场。
一峰的住宅地产和商业地产，是旗下超市坚固的庇护伞。据大众点评，许昌有12家一峰超市，大都依托于配套齐全的一峰城市广场或一峰生活广场。
再看新乡，胖东来曾击退沃尔玛，活成当地人对“品质和服务”的度量尺。购物中心形态的三胖店是其加码东城新区的关键之举。
尽管胖东来有极强的“群众感情基础”，但想顺利在东城区开商场，绝非易事。这里已有宝龙广场、万达广场争夺“青年潮人场”。
图源：小红书@新乡宝龙广场、@新乡牧野万达广场
而在河南其他经济强市，胖东来“难越雷池半步”，也是因为各地都有家底雄厚、业务多元的龙头零售地产商把持。
省会郑州，丹尼斯、新田、正弘激烈厮杀。大张集团则以洛阳为据点，延伸至焦作、济源，70多家商业网点，涵盖大张超市、盛德美超市、大张广场、长申国际（高端购物中心）。万德隆有购物中心、时尚百货、综合超市、标准超市等共60余家网点，遍布南阳市、镇、县全域。
面对河南各方地头蛇，胖东来打造高标准地产项目，至少可以夯实许昌、新乡的“霸主地位”，减少“被入