導語
4月，土地市場供地節奏與去年同期相當。截止4月25日，全國300城4月經營性土地成交規模僅4189萬平方米，與上年同期基本持平。熱度方面，由于重點城市優質地塊成交占比略有下降，4月平均溢價率降至3.5%，較上月下降2.1個百分點。典型如上海、杭州，月内集中土拍熱度較上月均有明顯下降。
核心要點
·供求：本月土地供應5963萬平方米，同比下降10%，降幅出現收窄。成交4189萬平方米，同比持平，交易規模延續低位。
·熱度：月内優質地塊入市占比回落，平均溢價率顯著回落，4月重點城市平均土拍溢價率3.5%，較上月下降2.1個百分點。土地流拍率12.9%，環比基本持平，繼續位于近一年均線上方。
·分布：各能級城市基本一緻，同比來看量價均跌。一線城市成交規模僅69萬平方米，同比大降79%；樓闆價降至19634元/平方米，同比降23%，量價跌幅在各能級中均最突出。
後市展望
滬、杭土拍熱度有所下降
“金三銀四”缺席影響下房企拿地态度更為審慎
4月，土地市場供地節奏與去年同期相當。截止4月25日，全國300城4月經營性土地成交規模僅4189萬平方米，與上年同期基本持平。熱度方面，由于重點城市優質地塊成交占比略有下降，4月平均溢價率降至3.5%，較上月下降2.1個百分點。典型如上海、杭州，月内本輪土拍熱度較上月均有明顯下降。究其原因，既有土地品質下降的原因，又更多地有大環境持續下行有關，“金三銀四”缺席。統計局資料顯示，1—3月份，建立商品住房銷售面積18942萬平方米，同比下降23.4%，新房成交資料較去年同期明顯下滑，這也在一定程度上打擊了房企拿地信心，土拍熱度不及前期。
展望未來，相對個别城市、個别地塊的熱度變化而言，目前更重要的仍是行業整體的供求平衡。一季度以來上海、杭州、合肥等熱點城市均明顯放緩了供地節奏，典型如合肥近兩次預供地公告均僅放出4宗宅地。在供求關系和市場預期恢複健康之前，土地市場的規模超跌仍将維持一段較長的時間。建議各城市在供地選擇上應當更加精确，在新房去化能力有限的情況下，更加關注出讓地塊的去化預期和盈利空間。
01
供求
供地規模同比降幅收窄，成交建面低位持平
土地供應方面，截止2024年4月25日，本月土地供應量為5963萬平方米，環比3月同期上升6%，同比下降10%。正如上月預期，随着基期數值的回調，供地規模的同比降幅有所收窄，不過鑒于目前整體行業仍然處于庫存調整周期之中，與土地交易規模收縮同步，新增供應量的持續同比回落也在情理之中。
一線城市方面，本月京滬穗深均有新增土地供應，不過含宅用地方面，深圳“挂零”，北京和廣州均隻有一宗地塊公告，上海月内有5總含宅用地供應，其中較為值得關注的是浦東上鋼街道地塊，該地塊位于世博闆塊，緊鄰世博文化園，采取招挂複合出讓，起拍樓闆價4.8萬元/平方米。二線城市方面，月内長沙、濟南、沈陽、杭州供地面積超過50萬平方米，其餘城市均在50萬平方米以下。進入5月份，随着各地要素關聯機制的加快建立，預計新增土地供應量還将維持曆史低位，尤其是庫存去化壓力較大的城市而言，月度供地零新增也将更為常見。
土地成交方面，截至4月25日，全國300城經營性土地成交4189萬平方米，較上年同期持平。一二線城市中，至截稿時僅杭州、成都成交建面突破100萬平方米，上海、杭州、成都成交金額突破100億元。月内高價地多出現在上海、杭州等地的少數核心闆塊，但即便是杭州，本月大多數地塊也仍以底價成交為主。月内平均樓闆價2638元/平方米，同環比均明顯回落。
02 熱度
平均溢價率下行，流拍率延續高位
市場熱度方面，至截稿時4月平均溢價率3.5%，較上月下降2.1個百分點。具體來看，月内僅上海、成都、海口平均溢價率超過5%，其餘一二線城市土拍溢價率均不足1%。以杭州土拍為例，月内成交的13宗地，有12宗為底價成交，從出讓宅地所屬闆塊來看，其實仍有不少整體表現不錯，如四七堡、之江姊妹地塊、新街地塊等，但是受所處闆塊内區位不佳、商辦比例過高等因素影響，導緻項目盈利确定性蒙塵，最終均以底價成交。而西安、南京、長沙等地土拍更是全部底價成交。由此來看，在行業需求端承壓的背景下，拿地企業對于項目發展前景的考量也變得更為苛刻，土地市場的平穩運作與否，也需要主管部門将供求調控落到更細微的尺度。
4月土地流拍率12.9%，環比基本持平，繼續位于近一年均線上方。在地方供地規模緊縮的背景下，流拍名額的持續高位，也說明了目前市場正面臨的艱難處境。月内成都、濟南、徐州等地均出現了多宗宅地未能成功出讓，如成都雙流區、成華區均有兩宗宅地遭遇撤牌。
03 重點地塊
上海蟬聯單價榜榜首，兩榜占比達四成
4月，重點城市集中供地量明顯減少，重點城市上海、杭州、成都等城市集中土拍，其中上海、成都表現相對突出，杭州表現稍遜。具體來看，上海挂牌的6宗地均成功出讓，3宗封頂搖号、1宗溢價、2宗底價，整體溢價率減至5.8%，較一批次首輪下降了3.2個百分點。是以，上海蟬聯單價榜榜首，兩榜占比依然高達四成。
值得注意的是，以上海、杭州為代表的重點城市供應品質下滑，使得總價榜和單價榜的入榜門檻明顯下降。總價榜榜首地塊來自杭州拱墅區，為純宅地，由本土深耕民企濱江以底價38.2億元競得，樓闆價20953元/平方米；排在第二、三位的同樣來自杭州，分别被濱江&錢江新城開發、建發底價拿下。不僅如此，除榜首、榜二、榜三外，總價榜第九、十位也來自杭州。
單價榜方面，上海優勢更為突出，TOP1-4地塊均來自上海，榜首為靜安中興地塊，該地塊面積不大，該地塊緊鄰軌交1号線中山北路站，一站直達上海火車站。東側有中山北路國小、上海大學市北附屬中學；1公裡範圍内有上海金融街購物中心、五月花生活廣場等商業中心，靜安區閘北中心醫院的醫療資源。地塊吸引了華潤、上海城建、中海、招商、越秀等共9家房企參拍，經過多達20輪競拍，價格觸及最高限價，最終越秀以159682萬元的總價搖号競得，樓面價78197元/平方米，溢價率10.00%。值得注意的是，TOP5地塊也來自杭州，即總價榜第二地塊。