胡峰：期待未來政策制度明确合理 助力城市更新順利推進

戴德梁行北京公司總經理胡峰

中房報記者 田傲雲 北京報道

4月27日，以“更未來·城市更新中的新質力量”為主題的“2024中國城市更新創新發展高峰論壇”在北京召開，活動由中國房地産報、中國城市與區域治理研究院聯合主辦。會上，戴德梁行北京公司總經理胡峰帶來了《投融管退-打通城市更新全閉環》的主題演講。

演講中，胡峰從市場次元剖析了最近幾年城市更新程序中寫字樓市場和商業市場的表現情況，并介紹了業界在城市更新過程中普遍關注的熱點問題，其中特别提及了土地續期對物業資産價值的長遠影響，并深入分析了這一因素如何作用于物業投資市場的動态平衡。同時，他還探讨了公募REITs在建構資産營運投融管退閉環方面的最新發展情況。

“北京在全國寫字樓市場中表現出色”

在審視2023年第四季度寫字樓市場時，北京仍然是全國矚目的焦點。

“從這張圖表中，我們可以清晰地看到，橫軸代表着空置率，而縱軸則标示着每月每平米的租金狀況。與其他城市相比，北京的名額表現更為出色，空置率相對其他城市更低的水準，而租金則高居全國之首。”胡峰表示。

将目光轉向一線城市的存量資料，可以看到，上海的甲級寫字樓存量達到了驚人的1600萬平米，而北京則以1300萬平方米緊随其後。

去年空置率方面，北京第四季度的空置率為18.7%，相比之下，上海為21.8%，廣州為18%，而深圳的空置率則略高一些。

胡峰表示，2008、2009年金融危機時期，北京甲級寫字樓空置率一度攀升至20%的高位。由于開發企業紛紛縮減寫字樓開發規模，特别是在2008年奧運會期間，建設難度加大，供應量進一步減少。但随着4萬億元投資後經濟快速複蘇需求量增加，供應量減少導緻空置率降至曆史低點，2011年大約在3%左右。

目前，受市場不景氣和經濟下行的影響，續租已成為衆多企業的首選政策。據統計，目前續租面積已占到總租賃面積的36%，其中TMT、金融業和專業服務業等行業成為租賃市場的主力軍。

此外，近年來，通過城市更新入市的寫字樓項目也屢見不鮮，如鼎好商城、中融信托大廈和愛琴海商業改造項目等。這些項目不僅提升了城市的整體形象，也為寫字樓市場注入了新的活力。

“據統計，2016-2023年已入市寫字樓中城市更新項目占比為25%，城市更新項目在其中将發揮越來越重要的作用，” 胡峰表示。

租金方面，北京雖以每月每平方米10元左右的租金位列四城之首，但考慮到其市場定位和發展潛力，這一價格仍顯得十分合理。上海、廣州和深圳的租金則分别達到了239、149和186元/月。

“總體來看，無論是空置率還是租金，北京在全國寫字樓市場中都表現的更出色。”胡峰強調。

零售市場則展現出了獨特的發展态勢，尤其是在商業更新改造方面。

2016年至2023年，新增面積高達200萬平方米，其中昌平、海澱等行政區域的改造項目占據了超過50%的比例，且社群商業項目尤為多見。

在大宗交易領域，北京2023年的交易金額相比2022年翻了近一番，全年共有59單項目成交，創下近五年來宗數的新高。盡管單筆交易的金額規模相對較小，但大宗交易依然保持着一定的活躍度。

從交易業态來看，寫字樓和商業園區占據了超過40%的比重，随着REITs市場的不斷發展，工業物流和零售業态的交易也在逐漸增加。特别是零售業态，前幾年占比在11%至20%之間波動，此外，較高價的電梯大廈的比重也在穩步提升。

在大宗交易項目中，涉及改造的項目也不在少數。以去年成交的蘇甯生活廣場為例，這類項目在大宗交易市場上表現活躍，反映了北京大量物業在城市更新過程中的需求。

土地年期對物業價值的影響

然而，随着城市更新和大宗交易的發展，土地續期問題逐漸浮出水面。商業用地40年的使用權期限，對于2003年、2004年的項目而言，如今已剩下約20年的使用期，這引發了關于物業貸款和估值的一系列問題。例如，物業貸款規定中對于超過10年或最長15年貸款期的限制，且貸款到期日應早于承貸物業産權證到期日至少5年，使得土地年限較短的物業在融資方面面臨較大困難。

在估值方面，商業物業通常采用收益法進行評估，其中年限對估值的影響尤為顯著。一般來說，物業使用年限超過25年後，估值受到的影響相對較小；而低于20年的物業，其估值則會受到較大影響。在大宗交易方面投資者擔心使用年限較短的資産在未來難以出售，進而影響其投資回報。“此外，對于城市更新項目希望投資并獲得更好回報的投資者而言，土地續期費用的不确定性和支付方式的不明确性也增加了其投資顧慮。” 胡峰補充說。

是以，在土地續期方面，如何确定續期費用、支付方式以及續期後的權益保障等問題，成為投資者關注的焦點。

香港在土地續期方面有着一定的經驗可供借鑒，香港回歸時土地使用權有50年，如今也隻剩下20多年，香港采用每年按土地應課差饷租金的3%繳納，這種方式既避免了投資者一次性支付大量資金的壓力，又能確定物業資産增值時政府能分享到相應的稅費收益。

對于北京而言，《北京城市更新條例》中雖然提及了土地續期，但具體政策和制度仍需進一步完善。

“在資金壓力和政策不明确的情況下，許多項目面臨土地續期難題。”胡峰表示，期待未來能夠出台更為明确和合理的政策和制度，以促進城市更新的順利進行。

公募REITs市場潛在發展空間大

胡峰認為，C-REITs（不動産投資信托基金）是不動産投融資體系中的重要金融工具。2021年，中國首支基礎設施REITs産品的成功發行，标志着這一領域的嶄新裡程碑。

橫向類比國際市場，目前美國、日本的REITs相對比較成熟，REITs的市值占到整個股票市值的2%~3%，而中國内地REITs占股票市值僅為0.1%。參照國際經驗，以A股80萬億~90萬億元股票的市值為例，如果按照2%的水準，可達到2萬億元左右水準，中國REITs市場的規模和比重仍有很大的增長空間。

一旦REITs市場進一步成熟，投融管退的閉環将得以打通，為投資者提供更加靈活和高效的投資管道，同時也将推動商業不動産市場的精細化營運管理水準。

C-REITs主要包括不動産類和收費收益權類兩大類。目前，倉儲物流、工業廠房、産業園、保租房和消費等項目已成功發行REITs産品。

一般來說，成功發行REITs需要滿足一系列條件，如項目營運時間原則上不低于三年；首發規模達到一定水準，不小于10億元；收益配置設定比例不低于基金年度可供配置設定利潤的90%等。

對于城市更新後項目的價值展現，資産價值的評估是一個重要問題。

通常，投資人會采用收益法中的現金流折現法（DCF）作為最主要的定價方法。中國大陸的大宗交易市場規模較小每年的3000億左右，主要集中在一線城市，二三線城市的市場相對冷清，是以使用市場比較法進行評估案例的選取存在一定難度。在收益法中，DCF估值方法是一個重要的工具，它主要關注土地年限、現有租金水準、租金增長率以及維修成本營運費用等因素，通過合适的折現率來計算資産價值。

目前已經成功發行的消費REITs項目有華潤REIT、金茂REIT和物美REIT，馬上會發行印力REIT，這些項目的成功發行不僅證明了REITs市場的活力，也為未來更多項目的發行奠定了基礎。

“随着REITs市場的逐漸成熟和私募基金的發展，商業不動産市場将迎來更加廣闊的發展前景。”胡峰表示。