于帥卿/發自北京
土地市場正呈現冷熱不均的态勢。
4月25日，上海土地交易市場釋出兩則國有建設用地使用權出讓公告，出讓楊浦區、闵行區、松江區、浦東新區4個地區共計4幅國有建設用地使用權，總起始價93.52億元，總出讓面積15.68萬平方米。
“此次供應的土地整體比較優質，将延續之前的土地拍賣熱度，但地塊間仍存在一定分化，核心地塊如楊浦區、浦東新區等地塊競争将會依然激烈。”中指研究院華東大區常務副總經理高院生表示，國企、央企仍将是拿地主流。
4月16日，上海成交6宗住宅地塊，成交面積19.5萬平方米，成交金額118.86億元。從成交結果來看，6宗地塊中，除普陀桃浦科技智慧城地塊、嘉定新城菊園地塊底價成交外，浦東曹路地塊由象嶼地産集團有限公司聯合上海聯泓房地産開發有限公司以溢價6.49%摘得，龍湖封頂拿下奉賢新城地塊，靜安中興地塊由杭州燚樂實業投資有限公司（越秀）搖号拿下，大華搖号摘得闵行浦錦地塊。
“上海還是有一定溢價率，且部分地塊還需要通過搖号方式來進行，說明上海土地投資市場依然被看好。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。
值得注意的是，同一天，杭州也進行了土地拍賣。此次杭州成交8宗住宅地塊，成交面積37.23萬平方米，成交金額167.2億元。8宗地塊分别位于上城區、拱墅區、西湖區（2宗）、餘杭區、蕭山區（2宗）以及錢塘區。從成交結果來看，除新街單元XSCQ150101-08地塊以溢價1.8%成交外，其餘地塊均以底價成交。
杭州已經接連兩場土地拍賣熱度銳降。
此前，在3月29日舉行的杭州市2024年第2批次土地拍賣中，在挂牌的5宗住宅地塊中，2宗底價成交，2宗流拍，僅1宗溢價成交，溢價率為23.6%。
上述兩場土地拍賣，與今年杭州舉行的首場土地拍賣相比，熱度下滑明顯。2月27日，杭州首場土地拍賣，7宗住宅地塊全部溢價成交，總出讓金額達到111.6億元，平均溢價率19.1%，熱度頗高。
在全國多地出現“地王”的情況下，一向走獨立行情的杭州土地拍賣市場卻萎靡不振。一位杭州房企投資負責人表示，“這或許與企業信心不足以及杭州近幾次地塊供應品質不理想有關。”
據錢報美好生活研究院資料顯示，今年一季度杭州入市房源量10153套，同比下滑45.2%；建立商品房共成交14845套，成交量同比下降46.8%。
有開發商人士坦言，“杭州确實推出了一些質地不好的地塊，目前的市場形勢下，大家還是看好核心區域、一二手房有倒挂的地塊。”
“從整體趨勢來看，杭州和上海的土地拍賣市場與去年相比都呈現出一定降溫趨勢，但上海的土地拍賣相對于杭州則表現出了更好的韌性。”高院生表示。
土地市場進一步分化
全國土地市場冷熱不均，不同城市、不同地塊之間的差異正在逐漸拉大。
諸葛資料研究中心監測資料顯示，今年3月份，全國主要地級市供應土地規劃建築面積為2800.6萬平方米，同比下降35.5%，環比上升55.5%；成交土地規劃建築面積為1819.7萬平方米，同比下降38.2%，環比上升52.5%。
今年一季度，全國主要地級市土地供應與成交規模同比也呈下降趨勢。其中，供應土地規劃建築面積為6534.3萬平方米，同比下降26.5%；成交規劃建築面積為5912.5萬平方米，同比下降14%。
資料來看，雖然環比有所上升，但同比均出現了顯著下降。可以看出，市場在逐漸複蘇，但整體仍未恢複到去年同期水準。
值得注意的是，盡管整體市場略顯疲态，但部分核心城市出現了高價地塊。3月份，蘇州、廈門和甯波等不少城市出現房企“争搶”優質地塊現象，部分城市的土地拍賣“取消限價”後，樓面價也重制區域新高。
3月底，北京昌平一地塊就吸引了17家房企參與現場競拍，最終觸頂搖号成交；蘇州工業園區雙湖闆塊02号地塊經過51輪報價鏖戰後，最終綠城集團以65022元/平方米樓面價、溢價率18.22%競得，重新整理了江蘇省最高樓面價紀錄；上海2024年第一批次首輪集中供地中，5宗地攬金134.1億元，其中4宗地封頂搖号，9.07%的溢價率創下2021年集中供地以來新高；廈門2024年首場土地拍賣經過1個多小時153輪競價後，思明區将軍祠2024P01地塊被國貿地産以總價32.1億元拿下，折合樓面地價6.27萬元/平方米，溢價率達40.79%，成為廈門島内樓面地價的“新地王”。
這種高價地塊不斷出現的背後，是供需兩端政策的持續發力以及房企信心的提振。據中指研究院釋出的百強房企拿地排行榜顯示，今年前3個月，TOP100企業的拿地總額2217億元，同比增長了14.9%。央企、國企仍然是拿地的主力軍，但民營房企和行業新勢力的拿地積極性也在上升。
值得注意的是，并非所有城市的土地拍賣市場都呈現出火熱的态勢，與蘇州、廈門和甯波等地的火熱相比，杭州、南京、佛山、紹興、威海、德州、聊城、煙台等地的土地拍賣多以底價成交，溢價率也相對較低。
“由于一季度市場預期的影響，銷售流動性特别是項目的去化速度有所放緩，導緻房企在拿地時更加謹慎，對地塊的流速和利潤要求變高，每家企業根據自身的資金狀況、市場判斷和風險承受能力來權衡溢價率，導緻部分地塊難以拍出較高的溢價率。”高院生表示。
4月16日，國家統計局釋出了2024年一季度全國房地産市場基本情況，一季度全國房地産開發投資22082億元，同比下降9.5%；房屋新開工面積17283萬平方米，下降27.8%。
另據克而瑞研究中心資料顯示，3月份，杭州商品住宅成交不及往年同期，十區商品住宅成交面積78.4平方米，環比上漲280%，同比下跌42%；成交均價33289元/平方米，環比上漲18%，同比持穩。從新開盤監測來看，3月杭州商品住宅綜合中簽率34%，環比下降53%，平均去化率55%，環比上升16%。
雖然市場整體仍在複蘇過程中，但大部分開發商對市場的預期仍持謹慎态度。
“減量提質”成各地供地主旋律
“今年的土地市場在政府“量減質優”的政策下，呈現出供應量減少但品質提升的特點。”高院生表示。
“量減質優”的政策在北京、上海、杭州和合肥等城市得到了明顯展現，這些城市都出現了不少優質地塊，吸引了衆多房企的積極參與。成交樓面價的不斷攀升，是市場對高品質地塊的強烈需求和競争态勢。
據克而瑞研究中心資料顯示，2024年一季度，共有約500城釋出供地計劃，城市數量較2023年同期減少30%。梳理發現，2024年宅地計劃供應量僅有1.83萬公頃，同比2023年降幅達18%。其中，上海、合肥、徐州等城市近3年累計下降，結合各城市新房去化周期來看，大部分城市均在積極調整供求規模，超6成城市下調了2024年宅地計劃供應量。
以上海為例，2024年供應體量明顯減少，今年第一批次供應了11宗地，比去年少供應了8宗地，但供應品質卻明顯提升，不僅有靜安中興路中心城區優質地塊，還有闵行古美、浦東北蔡、楊浦長海等熱點闆塊地塊。在優質地塊帶動下，上海2024年第一批次首輪土地拍賣整體溢價率創下2021年集中供地以來的新高，達9.07%。
在這樣的背景下，房企的拿地政策也發生了明顯轉變，不再盲目追求數量，更加注重地塊的品質和未來的盈利空間。
在2023年綠城中國業績釋出會上，綠城中國執行董事兼行政總裁郭佳峰表示，“2023年，公司積極參加了杭州市、上海市、北京市和西安市等一二線的城市近200次土地拍賣，全年新增項目38個，新增貨值約1425億元。在新拓貨值中，一二線城市占比達84%，北上杭三城新拓貨值占比58%。持續向高能級城市高能級闆塊集中，進一步提升了公司的抗風險能力。”
有房企投資負責人接受媒體采訪時表示，每個企業的資金都是有限的，在整體市場不是牛市的情況下，對于項目優中選優是必然選擇。很多房企都在暗中聚集資金，等待優質地塊挂牌，而不會為了拿地而拿地，這也是為什麼近期地塊遇冷的主要原因。
另外，地方政府對現房價格的控制也在一定程度上影響了房企的參拍政策。高院生表示，“由于房價、地價差的空間有限，房企在參拍時對于溢價率會有進一步的要求。如果溢價率過高，企業的利潤空間将被擠壓，甚至面臨虧損的風險。”