為了賣房，又有新招數？國家出手，救樓市先打通兩個“堵點”

每日房說

2024-04-28 23:03釋出于廣東

沒想到，曹德旺此前不經意的一句話，今天竟然真的應驗了。他說，以後房地産就是有錢人互相玩的遊戲，因為房價太高，需要的人買不起，房子隻能是有錢人賣給有錢人。

想來，這也是為什麼媒體報道樓市時，高喊回暖的往往是熱門城市，像蘇杭、滬深等一二線特大超大城市的豪宅市場，更撐起了一波成交熱潮。

比如上海，截至4月10日，内環總價2000萬以上高端住宅已賣出1014套，超過去年全年成交總套數。

再說深圳，二手豪宅挑起大梁，尤其是法拍房，近期5套超4000萬的豪宅，均以超高溢價成交，其中兩套别墅破億：

還有杭州，近期兩套5000萬以上的豪宅接連成交，單價均超10萬，豪宅行情依舊堅挺。事實上，今年前2個月，各地總價1000萬元以上豪宅成交套數，排名前五的城市分别為上海、北京、深圳、廣州和杭州。

還是那句話，豪宅的熱銷，隻能代表極少數人的需求，對整體樓市并不具代表性，因為站在全國視角，還有7.5億平的房子賣不動。

2024年3月末，全國商品房待售面積74833萬平方米，同比增長15.6%。其中，住宅待售面積增長23.9%。

另據易居，百城庫存去化周期達25個月，首次突破兩年，其中，一二三四線的住宅存銷比分别為18個月、21.4個月和32.8個月。

其實從排序來看，僅有成都、三亞、杭州、中山4城低于10個月，大部分城市房子越來越不好賣，比如韶關，存銷比排名百城第一，達140.8個月。這意味着，即使不再增加供應，韶關也需要近12年才能消化完這一批庫存。

當然，這還未包括廣義庫存（未開工+在建），但已經足夠說明問題了——全國為數衆多的中小城市，樓市複蘇之路，仍然異常艱難。我們再來看近期樓市一組資料，或許會有更深刻感受。

一是房子越賣越多已是全國普遍現象：不僅新房難賣，二手房也邁入了“愁賣”階段，買的沒有賣的多，甚至供給超過新房。

據安居客，3月，一線城市二手房挂牌量環比增加15.8%，二線城市增加15.1%，三四線增加12.6%，另每日經濟新聞報道說，截至4月9日，重慶二手房挂牌量已高達27.2萬套，天津破19萬套，蘇州約17.78萬套，北京14.7萬套。

二是想賣房而不得，結果隻有一個：降價：據中國經濟周刊，今年3月全國房價與頂峰時相比下降21%。

其中70大中城市房價基本全線下調，特别是二手房，創紀錄出現了連續10個月超過60城下調，同比環比接近全面下行。

以深圳為例，3月二手房成交量再度沖破5000套，但其中81.4%的成交價低于參考價，也就是說，絕大部分都在降價讓利出售。熱點城市皆如此，其他城市恐怕更甚。

作為影響幾十甚至上百個行業的房地産，市場的持續低迷，導緻整個産業鍊壓力很大。再加上去年至今一系列放松措施下來，房市依舊維持寒冷局面，市場急需一次自我救贖。

撐不住了，又出“狠招”，強刺激開始

一，50多城首套房貸利率不設下限；

二，30多城啟動二手房“以舊換新”。

表面上看似對應了房子越賣越多，價格越賣越降的樓市窘境，既消化業主的二手房，讓他們有換房資金，又繼續降低按揭成本，刺激更多人進場，但其實背後目的就一個：賣新房。

該如何了解呢？

說穿了還是需求不足；

具體而言就是老百姓掀桌子了：不消費，不買房。

看懂這些我們才能明白樓市的底層邏輯。首先市場不是需求枯竭，還有需求。住建部曾披露，2023年前11月，全國二手房成交量和建立商品房銷售面積比2022年同期增長6.9%，其中二手房成交量增長超過40%。

其次，大家都沒錢了，要麼接盤能力不足，要麼換房動力缺乏。縱然這幾年二手房成交在回升，但剖析交易結構會發現，隻有價格“跌到位”的房子才能賣得掉。比如前文提到的深圳，除非不得不買房，否則最佳選擇是“推遲買房”，因為明年價格可能更低。而新房已經被改善需求主導，但當下收入和就業的預期不穩，缺乏動力改善。

資料有很多，但一切似乎都在指向一個結論：

長期來看，房地産已經進入了絕對的買方市場，不管城市大小，房子越賣越多是最大的問題，除了表現在成片的待售新樓盤外，還有十幾萬套的挂牌二手房，誰想賣掉，隻有“拼跌”。

是以推出“首套房貸利率不設下限+二手房以舊換新”的組合，就指望着能加快交易流程。

即便如此，個人覺得這新招數對市場的拉動作用也是極其有限。

且不說和2015-2019年棚改投放的近4萬億資金相比，這次有點拿不出手了。歸根結底是房地産市場的體量今非昔比；再說了，市場的情緒門檻值早就一塌糊塗了。以前放水之是以能拉升樓市，本質上是房子是投資品，升值快能賺錢，現在情況恰恰相反，房價在跌，不少人都是為了保全财富，解套求安，房子已然成了負擔。

救樓市艱難，根本沒有速效藥。

真想救樓市，目前務須做的是打通兩個“堵點”：

一是居民錢袋子：說起來挺有意思的，過去兩年樓市的刺激政策，基本都為繞着讓大家掏錢出來，而不是怎麼活躍市場走，結果可想而知，原本大家不買房的根源就是沒錢，還拼命導流有限的需求去救市，隻會耗盡最後那點僅存的信心，堵得更厲害了。是以無論什麼時候，改善就業環境，提升收入都是打通樓市信心的關鍵。尤其是提振民企發展信心，除了給資金、給項目等硬支援，更需要穩定預期、公平競争的軟支援。

二是低迷的市場之中，想要治标治本，唯有成為卷王才行。房說君此前一直呼籲，尊重市場自主定價行為，不去過多幹預，放松乃至放開保價限跌，才有利于市場流動性。

房說君有話說，說了那麼多年房地産健康發展，個人認為，要想“健康”，遵循市場的自然規律是根本，其次才是微調。畢竟，有漲有跌才是市場的自然存續狀态。

本文所用圖檔均來自網絡，如有侵權請聯系删除。文章為“每日房說”原創，嚴禁轉載抄襲，發現必深究。（撰文：樓市隐隐俠）

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