清華五道口全球不動産金融論壇召開“2024年1至2季度不動産行業回顧與展望閉門研讨會”，聚焦兩會後相關政策影響與落實、近期不動産市場走勢、風險化解與預期修複等，直擊行業痛點，提出政策優化建議。
本次會議由清華大學五道口金融學院不動産金融研究中心主辦。第十三屆全國政協委員、中國證監會原主席肖鋼，中國房地産業協會名譽副會長張其光出席會議。長江證券首席經濟學家伍戈，清華大學建築學院教授、清華大學中國新型城鎮化研究院執行副院長尹稚，中金公司董事總經理、研究部執行負責人張宇做主題分享。
來自建行研究院、建信住房租賃基金、高和資本、鼎信長城、鑫苑集團、旭輝集團、中鐵置業、戴德梁行、益友天元、深高投資、國家金融與發展實驗室、中指研究院等20餘位上司專家參會研讨；中冶置業、首開控股、中海地産、南光地産、交銀控股、中信建投證券、長城資産等機構相關上司線上參會。會議由清華大學金融科技研究院副院長、清華五道口全球不動産金融論壇秘書長魏晨陽主持。
微觀行業調整轉向宏觀總量層面 新型城鎮化轉向存量資源再開發
伍戈指出，目前中國房地産面臨的挑戰已從微觀層面的具體行業調整轉向宏觀層面的總量政策應對的問題。對比美國、日本等發達國家房地産市場的調整路徑，中國經濟所面臨的問題不能僅從微觀和行業角度探讨解決，亟待解決的是總量性政策的引入。
他認為，中國房地産跨越拐點需要從供需兩端出台實質性政策。在需求端層面，從古今中外經濟體的發展軌迹看，房地産市場的企穩基本建立在實際利率下降的基礎上，目前中國需要考慮實施明顯的有利于實際利率下行的總量政策。在供給端層面，目前房地産單邊調整引緻的系統性問題相較微觀層面的企業道德風險更應得到關注，政府可以發揮更積極的作用，推動更多公共資金注入市場。
尹稚指出，中國城市化已進入中後期轉型提升階段，未來城市化率的提升速度将有所減緩，城市化趨勢将從“由農村到城市”轉變為“由低能級城市向高能級城市轉移”。随着大陸城市發展進入存量時代，亟待面向經濟社會發展新需求推動城市轉型。
他認為，未來的城市規劃和發展應轉向城市更新和存量資源的再開發利用，從新增居民的數量增長向已有城市居民的生活品質提升轉變。從城市更新角度，需要重點解決城市更新金融工具短缺問題，提高城市化程序的品質和可持續性。從住房保障角度需注重兩點，一是救貧，為貧困人口提供住房；二是救急，特别是針對新市民和年輕人，政府應提供階段性救助。
張宇對2024年一季度房地産市場進行了全面回顧，指出市場表現呈分化态勢，新房銷售降溫，二手房交易量持續高位但價格下降。目前整體市場供給上升速度超過需求恢複速度，在影響房地産銷售的同時，也将傳導影響房企、政府、銀行、居民等多元主體。張宇建議從供需兩端施加政策企穩市場：需求端，建議放松需求限制性政策，加快城中村改造，降低按揭貸款利率；供給端，建議成立政府住房基金收購房源并轉化為保障性住房，允許房企退地以減輕負擔，更高效落實融資協調機制，組織纾困基金、發動AMC恢複主體信用。
優化供需兩端政策支援 多角度探索新發展模式
一、供需兩端政策：仍有較大優化空間，應加大政策支援力度，激發市場活力。
中國房地産業協會名譽副會長張其光表示目前市場預期不穩、購房者觀望情緒濃厚，調控政策應增強針對性、有效性和可操作性。政策調控應從供需兩端同時發力，從需求端角度，着力擴大需求是目前市場的關鍵所在，應當減少新房供應，盡快大幅降低貸款利率，大幅降低房地産交易稅費，主動引導市場預期。從供給端角度，關鍵在于盤活存量，應從宏觀角度形成政策合力。中指研究院指數研究部總經理曹晶晶指出，市場端，二手房的價格是觀察市場的重要名額，由于二手房供應量釋放超過需求量恢複，價格恢複阻力較大，建議及時進行關鍵性政策調整，助力房地産市場企穩。房企端，行業下行階段房企利潤壓縮，實作優質住房供應的難度提升。政策端，部分城市出台的“以舊換新”政策實施效果尚不明顯，建議政府收購居民的存量住房作為保租房，同時給予居民房票等購房優惠，引導其進入新房市場，并擴大新房項目可選範圍，以期實作新房去庫存及二手房盤活。高和資本執行合夥人、清華大學五道口金融學院不動産金融研究中心副主任周以升認為，目前房地産行業的沖突主要在于供過于求，不應過多供應增量保租房，而應大力推動将存量或困境項目改造為保租房。在纾困和保租房建設等重點領域，建議定點提供成規模、低成本的專項貸款以支援保租房及保交樓等工程，增強買方信心及支援市場價格中樞。對于纾困後進入正産營運的項目，建議在公募REITs發行等方面給予優先和便利。中鐵置業投資管理部總經理郎建華對房地産行業進行了多角度觀察：市場端，居民及投資機構預期下調，住房銷售資料下滑，存量不動産處置變現的難度加大，企業現金流短缺的形勢加劇；融資端，“白名單”的支援或可緩解部分融資壓力，但部分企業暴雷會沖擊市場信心，造成低預期的蔓延。他建議政策制定者需探索切實可行的金融、市場等支援辦法，引導修複市場信心。鑫苑集團執行總裁陳立洋從企業自身保交樓、保穩定的經驗出發，提出三點建議。一是多主體參與、共同化解行業風險，各類市場主體要明确各自角色定位，壓實各方責任和義務，逐漸形成風險分擔機制。二是着力引導房企修複主體信用，形成良好的市場氛圍，以穩定市場預期，避免風險持續擴散。三是有效滿足房企合理融資需求，适度緩解債務壓力，支援短債變長債、高息債變低息債等，促進市場平穩健康發展。
二、國際經驗借鑒：吸取美日經驗，采取有效措施，保障市場平穩健康發展。
旭輝集團總裁辦主任兼戰略部負責人甯靜鞭表示，通過研究美國、日本以及中國香港等地區的房地産市場價格波動發現，房價下跌至“七折”是一個關鍵風險點，即在房貸首付比例30%的基礎上，房價“七折”意味着即将跌破首付。美國在2008年房價首次“七折”時便及時采取救市措施，房價逐漸企穩回升；而日本90年代沒有采取有效措施及時救市，導緻房價風險擴張至銀行端，進而進入第二個房價“七折”下跌階段。目前中國房地産市場價格也可能面臨美國、日本等地區經曆的房價“七折”風險，風險容易傳導至銀行端。甯靜鞭指出，為避免中國房地産市場價格的“七折”風險，亟需更多創新性、總量性政策出台，如進一步降低按揭利率、按揭貸款利息抵扣個稅等，以有效阻止房價下跌趨勢，保障市場平穩運作。鼎信長城董事長章華呼籲采取更有力的措施深化房地産行業改革。目前房地産銷售規模走低、存量不動産估值下降，國家需重視其對行業和宏觀經濟的影響，達成頂層共識并推出與市場形勢相比對的政策方案。章華建議借鑒美國救市經驗，加快政策引導，進行宏觀市場調控，有效促進增量與存量市場平穩運作。周以升建議繼續降低按揭貸款利率以支撐購房需求。建議借鑒美日等各國經驗，平衡好利率降低和商業銀行利潤率下降的關系。就住房按揭來說，建議成立國家擔保機構支援并推動發行住房按揭證券化産品，以提高商業銀行資産周轉率，可以減輕商業銀行的利潤壓力和抗性。
三、房地産發展新模式：從金融創新、土地制度優化、政策市場互信等角度探索新思路。
中國建設銀行研究院副院長宋效軍聚焦房地産和金融的良性循環，為進一步促進房地産行業平穩健康發展提出建議，一是推動市場重組兼并，探索金融創新工具；二是存量增量并重，加快市場存量出清；三是未來發展模式應堅持城鄉并重，進一步打通農村和城市之間的聯系。建信住房租賃基金總裁盧剛重點關注土地年限對存量不動産流動性的影響及土地續期的實操方案。他建議，研究機構應加深對土地續期的法理依據、市場需求、他國經驗等研究，厘清全國可交易不動産的數量及土地年限的分布；投資機構應探索在土地年限續期假設下，項目需補繳的土地出讓金數額及安全邊界，重塑估值結構；政府應細化諸如城市更新行動等政策的土地年限配套方案，多管道盤活存量不動産，助力市場交易良性循環。戴德梁行北京公司總經理、北區估價及顧問服務部主管胡峰從商業地産發展的角度指出，商業地産是經濟發展的晴雨表，市場需求的變化與經濟活力密切相關。2023年全國主要城市的寫字樓需求量同比回升，但仍較2021年峰值有所下降，原因包括疫情後企業辦公需求下降、業主以價換量政策調整等。2024年一季度寫字樓成交市場開始出現回暖的迹象，生物醫藥、人工智能、低空經濟等新興行業發展将帶來新需求，商業地産市場發展謹慎樂觀。針對土地續期問題，他認為，投資人目前優先投向剩餘土地年限高于25年的資産，低于20年則估值相對受限，同時建議關注土地續期模式，以提升存量不動産價值。北京深高投資創始合夥人兼首席投資官李凱強調政策與市場的互信有利于經濟平穩運作。一方面，需建立市場對政策的信任，為此應提升針對性政策的出台速度和力度，保證政策效力。另一方面，需建立政策對市場的信任，政策制定者應全面關注通脹、成交價等價格名額信号而不僅是量的信号，根據形勢及時調整利率等政策。需警惕房價下跌可能帶來的系統性風險，解決“雙循環”中的産能過剩問題，重視政策與市場的互信建立，促進經濟良性循環。周以升建議，防範市場風險，應将果斷的政府支援與市場化緊密結合，借取巧勁獲得最大化政策效果。他認為，目前市場缺乏願意承擔風險的股本金，而地方政府和企業資金相對緊缺，建議中央層面設立引導型母基金。為避免道德風險，該母基金不應直接參與纾困收購，而是投資于市場化基金，并法制化地推動項目纾困和盤活。另一方面，收入和經濟增長預期是穩房價的根本，經測算，每一個點的經濟和收入增長率可對沖30%以上的價格下行壓力。盡快發展新質生産力、推動經濟結構轉型、塑造增長曲線是穩房價的根本。
最後，第十三屆全國政協委員，中國證券監督管理委員會原主席肖鋼總結道，目前大陸房地産行業出現一些邊際改善，但仍處于深度調整的關鍵時期，且可能觸及進一步風險的關鍵臨界點，政策層面應當未雨綢缪，極力避免風險進一步傳導。關于未來中國房地産發展走勢，肖鋼認為大陸應吸取美國與日本的經驗教訓，并結合中國國情走出一條中國特色的房地産發展新模式，争取能在波動中穩步前行。
本文來源丨道口不動産觀察
責編丨蘭銀帆
初審丨徐蘭英
終審丨張偉
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