一個很有意思的現象。
環城區域90平米左右的戶型，是個“備胎”，挂牌量很高。
有位網友，120萬的預算，想買西青中北鎮，一直錨定90平米左右的房源。
突然有一套110平米的房源調整價格。
在上周，光速買入。
原因就是，可以住的久。
這不是個例，環城90平米的房子，實在是不吃香。
比如次新房小區華亭國際，對比同樣11層到頂中樓層的房源。
91平米戶型單價甚至賣不過82平米，總價居然一樣。
富力城天闊園，90平米中高樓層，成交單價14000-15000元/平米。
而146平米的大三室，成交單價能達到17000元/平米。
why？
供應量大
在貝殼公布出來的房源中，70-90平米和90-110平米面積段的房源最多。
19.6萬套二手房，占了8萬套。
供應量大，必然價格會壓得低。
畢竟物以稀為貴，房産也一樣。
戶型落後
曾經經典的H結構，普遍存在于90平米的戶型中。
90平米戶型，很長一段時間做的都是兩室一衛，大多數還是中戶。
沒有連廊的中戶，肯定是不通透的。
而帶連廊的中戶，又有隐私問題。
主打一個“進退兩難”。
當初買90平米戶型的人，基本都作為“過渡”，現在都要再改善。
業主不想住，買房人不想買，再加上挂牌量高，自然價格往下壓。
新産品競争
現在的新房戶型，做的越來越精彩了。
80平米做兩室，89平米幾乎都做了三室。
甚至能做到5米多的寬廳，享受“視覺改善”。
三室大大增加功能性，毋庸置疑。
甚至通過贈送面積，增加得房率，可以延長戶型的“使用壽命”。
如果是你，你會怎麼選？
是以，選擇環城90平米二手房的人群很有限。
有部分北漂客戶可能願意選，因為本來就把天津當做“過渡”，買個90平米的先住着。拖家帶口的，太小的實在住不下。
改善人群基本不會選；買學區房的都留在市區了，也不會選。
再回答一個問題：
為什麼會出現這麼多的90平米戶型？
因為當年出台的“7090”政策。
“要求商品住房總面積中，套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到70%以上。”
現在已經取消了，新盤戶型可以“随意”。
但當年因為這個，有些新盤可是做了很多奇葩操作。
舉一個例子，時代奧城有個70平米的戶型，居然是三室兩衛，4.5米的開間！
實際上是一個房源有70+50平米兩個房本，要買的話，隻能一起買。
環城大量90平米的二手房，算是“時代的眼淚”，要被淘汰了。
另外，多說一句。
現在客戶換房，普遍在原有面積上增加30-40平米。
當年賣了這麼多的90平米的房源，這些都是潛在的改善需求。
開發商接下來做産品，應該把重點放在120-140平米戶型了。
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