關于貸款展期的問題，本公衆号前兩期刊發了筆者的兩篇文章，引發了很多讨論，有讀者加我微信号向我咨詢了這樣一個問題：在借款到期前，抵押物被别的債權人查封了，抵押物被查封後，貸款還能展期嗎？今天我們結合法律規定及相關判例，分析一下這個問題。
問題的由來
受“新冠肺炎疫情”的影響，除個别企業外，絕大多數企業都受到了一定的沖擊。從目前來看，餐飲、酒店住宿、電影、交通運輸、建築施工、房地産、線下教育教育訓練、汽車産業、制造業等行業和産業受到的沖擊比較大。很多企業尤其是中小企業，由于收入減少、現金流枯竭，面臨比較大的債務危機，債務違約風險加大，有些企業甚至已經開始通過裁員緩解經營壓力。
由于很多企業停工、停産、裁員，很多個人也面臨失業、降薪、家庭收入減少的壓力，一些家庭也可能會面臨債務違約的風險。
從銀行角度來看，受這次疫情的影響，銀行的存量貸款會面臨比較大的壓力，逾期和不良肯定會有所增加。而貸款展期作為化解授信風險緩解借款人還款壓力的手段，在銀行的信貸業務實踐中應用非常廣泛，在此特殊形勢下，有必要對其法律風險進行深入的研究和分析。
關于貸款展期的法律問題，本公衆号“孫自通”（微信号：liaofengkong）前兩期刊發了筆者的兩篇文章，點選下面連結可檢視原文。
《展期未經保證人同意，保證人是否還需要承擔保證責任？》
《借款展期，未辦理抵押變更登記，抵押是否繼續有效？》
按照《貸款通則》的規定，如果借款人不能按期還款，借款人應當在借款到期前向貸款人提出展期申請，經貸款人同意後貸款可以展期。
但是，借款人一旦還款能力出現問題，往往不止銀行一個債權人，經常會出現這樣一種情況：有抵押擔保的貸款在借款到期前，抵押物被别的債權人申請法院進行了查封。那麼，抵押權人在明知抵押物已經被查封的情況下，貸款還能不能展期呢？
基本概念分析
（一）關于抵押擔保
抵押屬于一種常見的擔保方式，是指債務人或者第三人不轉移對财産的占有，将該财産作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權以該财産折價或者以拍賣、變賣财産的價款優先償還。
根據《物權法》第179條的規定，“為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移财産的占有，将該财産抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實作抵押權的情形，債權人有權就該财産優先受償。 前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的财産為抵押财産。”
根據上述規定，抵押作為一項擔保措施，屬于物保，抵押人既可能是債務人也可能是債務人以外的第三人，抵押擔保看重的是抵押物的交換價值，抵押權人對抵押物的交換價值享有優先于其他債權人受償的權利，抵押權作為擔保物權其最核心的效力就是優先受償，優先受償權對抗的是其他債權人。抵押權具有從屬性，其相對主債權來說屬于從權利。
（二）關于展期的性質
關于展期的性質，無論是法律規定還是從相關判決來看，主流觀點均認為貸款展期是借貸雙方協商一緻延長貸款的期限，實際上是對原貸款合同的變更，從法律上屬于借款合同變更的範疇。貸款展期并未産生新的債權債務關系，是原債權債務關系的延續。
關于展期的性質，筆者前面兩篇文章已經進行了深入分析，本文不再贅述，感興趣的讀者可檢視之前的兩篇文章。
（三）關于查封的法律性質
從概念上來說，查封是指人民法院等有權主體依據法律規定對相應義務主體的動産及不動産，運用國家強制力實施有效控制，以阻止義務主體的處分及設定其他權利負擔行為的一種強制執行措施，是國家公權力為了保證相應财産能夠順利執行，所采取的一種執行措施。
查封主體除法院外，還包括公安、稅務、海關等行政機關，但本文僅讨論司法查封。
按照最高人民法院2004年公布的《關于人民法院民事執行中查封、扣押、當機财産的規定》（以下簡稱《查封規定》）的相關規定，人民法院可以查封、扣押、當機被執行人占有的動産、登記在被執行人名下的不動産、特定動産及其他财産權。被執行人就已經查封、扣押、當機的财産所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。
已經抵押的财産法院能查封嗎？
根據《擔保法司法解釋》第55條的規定，“已經設定抵押的财産被采取查封、扣押等财産保全或者執行措施的，不影響抵押權的效力”。
另根據根據最高院《關于人民法院執行工作若幹問題的規定（試行）》（以下簡稱《執行規定》）第40條的規定，“人民法院對被執行人所有的其他人享有抵押權、質押權或留置權的财産，可以采取查封、扣押措施。财産拍賣、變賣後所得價款，應當在抵押權人、質押權人或留置權人優先受償後，其餘額部分用于清償申請執行人的債權。”
根據上述規定，已經抵押的财産法院仍然可以采取查封措施，但查封措施不影響抵押權的效力，抵押權人仍然可以依照法律規定行使抵押權。
抵押物被查封後，還能不能辦理展期手續？
（一）問題概述
根據上面的分析，以房屋為例，即便借款人或第三人将房屋抵押給銀行，相應房屋作為抵押物也有可能在抵押期間被别的債權人查封。如果借款還沒到期，抵押物就被别的債權人查封了，貸款人還能不能與借款人辦理貸款展期手續呢？如果辦理了展期手續，有什麼法律風險呢？
關于上述問題，大陸法律沒有直接的規定，實務中直接的判例也非常少，由此導緻對這一問題實踐中存在一定的争議。
我們看一個典型的情景。
A公司因經營需要向B銀行申請流動資金貸款300萬元，雙方于2019年2月20簽訂《貸款協定》，借款期限為1年，從2019年2月25日至2020年2月24日，A公司以其名下房産向B銀行提供了抵押擔保，雙方簽訂了抵押合同并辦理了抵押登記，之後，B銀行如約向A公司發放了300萬貸款。2019年11月5日，A公司因與第三方發生經濟糾紛，抵押物被鄰縣法院查封。現在貸款即将到期，A公司還款能力出現問題，向B銀行申請貸款展期。
就以上情景，起碼有以下幾個問題值得探讨：
第一，抵押物被查封後，貸款人與借款人展期，展期協定是否有效？
第二，抵押物被查封後，貸款人與借款人展期，抵押是否繼續有效？
第三，抵押物被查封後，貸款人與借款人展期，如果抵押繼續有效，展期後新增的利息債權人是否有優先受償權。
特别提示：
抵押可以分為一般抵押和最高額抵押，最高額抵押是對一定期間内将要連續發生的債權提供的擔保，在債權确定前，其擔保的債權是不特定的。按照物權法206條第（四）款的規定，出現“抵押财産被查封、扣押”的情形，抵押權人的債權确定。根據《物權法》206條以及《查封規定》第27條的規定，如果貸款人知道最高額抵押物被查封，則最高額抵押擔保的債權确定。
根據《不動産登記暫行條例實施細則》第73條的規定，“當發生導緻最高額抵押權擔保的債權被确定的事由，進而使最高額抵押權轉變為一般抵押權時，當事人應當持不動産登記證明、最高額抵押權擔保的債權已确定的材料等必要材料，申請辦理确定最高額抵押權的登記。”
也即，一旦發生導緻最高額抵押權擔保的債權被确定的事由，最高額抵押權就轉化為一般抵押權。由此，如果抵押權人知道抵押物被查封了還将貸款展期，對于抵押是否繼續有效這個問題，最高額抵押和一般抵押并無差別。
（二）抵押物被查封後展期，展期協定的效力？
按照《合同法》第44條的規定，“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理準許、登記等手續生效的，依照其規定。”
筆者目前沒有發現法律法規對抵押物被查封後進行展期有禁止性規定。從合同相對性的角度來說，展期協定的合同當事人是貸款人與借款人，隻要展期協定是借貸雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，相應展期協定就應當是有效的，借貸雙方都應當按照展期協定的約定履行各自的義務。
（三）展期對抵押擔保的影響
展期屬于借款期限的延長，屬于合同變更。按照《貸款通則》第12條規定，“申請保證貸款、抵押貸款、質押貸款展期的，還應當由保證人、抵押人、出質人出具同意的書面證明。已有約定的，按照約定執行。”
是以，如果有抵押擔保，貸款展期應當取得抵押人的書面同意。筆者建議，無論抵押人是債務人還是債務人以外的第三人，貸款展期時都應當取得抵押人的書面同意，抵押人應同意繼續為展期後的貸款提供抵押擔保。
另按照《不動産登記暫行條例實施細則》第68的規定，貸款展期屬于債務履行期限變更，當事人應當持不動産權屬證書、不動産登記證明、抵押權變更等必要材料，申請抵押權變更登記。
我們先抛開查封的問題，先來分析一下在沒有查封的情況下展期對抵押擔保的影響。對此問題，筆者在文章《借款展期，未辦理抵押變更登記，抵押是否繼續有效？》中已經進行了詳細分析，讀者可自行點選連結查閱。
目前的主流觀點認為：如果貸款展期的話，相應的抵押應當辦理抵押變更登記，但主流判決認為，抵押僅由法定事由消滅，展期沒有産生新的債權債務關系，是原債權債務關系的延續，即便不辦理抵押變更登記，抵押也繼續有效。
（四）抵押物被查封後展期，抵押是否繼續有效？
關于抵押物被查封後展期的問題，目前沒有直接的法律規定。根據前面的分析，展期後即便未辦理抵押變更登記，主流觀點也認為抵押也繼續有效。那查封這個行為會不會導緻抵押的效力受影響呢。
筆者認為，抵押物被查封後展期，抵押權應當是繼續有效的，對這個問題我們結合上面的内容逐漸分析如下：
首先，按照《擔保法司法解釋》第55條的規定：“已經設定抵押的财産被采取查封、扣押等财産保全或者執行措施的，不影響抵押權的效力”。是以，在借款到期前抵押物被法院查封的，該保全措施不影響抵押權的效力。也就是說，在展期之前，抵押權是有效的。
其次，根據合同相對性，展期協定的合同雙方是貸款人和借款人。抵押物被查封後展期，如展期協定是雙方真實意思表示，沒有違反法律、行政法規的強制性規定，相應展期協定作為主合同也是有效的。
再次，根據物權法定原則，抵押權僅由法定事由消滅，無論是展期還是查封都不是《物權法》第177條規定的擔保物權消滅的法定情形，是以，查封後展期，抵押應當是繼續有效的。
但有觀點認為，根據物權法第184條的規定，“依法被查封、扣押、監管的财産是不能抵押”，是以抵押物被查封後展期的，抵押應認定為無效。
但筆者認為，該條針對的是新設抵押，而我們探讨的是抵押物被查封後展期的問題。就我們探讨的問題，在法院查封時，抵押權就已經依法設立，合法存續，在後的查封不影響抵押權的效力。展期是原債權債務關系的延續，在主債權未消滅前，如無其他抵押權消滅的法定事由，抵押權應繼續合法存續。
綜上，筆者認為，抵押物被查封後展期，抵押繼續有效。
（五）抵押權人對展期後的利息是否有優先權？
根據上面分析，查封和展期均不是抵押權消滅的法定事由，是以，抵押物被查封後展期，不影響抵押的效力，抵押權繼續合法存續。但是對于展期後的利息是不是在優先受償範圍記憶體在一定的争議。主要有以下兩個觀點：
觀點1：
銀行作為抵押權人在明知抵押物已經被查封的情況下依然為貸款進行展期，主觀上存在放任損失擴大的故意，進而損害了其他普通債權人或順位在後抵押權人的利益，是以，展期後新增加的利息及其他費用抵押權人沒有優先權，但展期前剩餘的本金及利息在擔保範圍内。
觀點2：
展期後的利息是否在優先受償範圍内，關鍵看展期行為有沒有加重抵押人的擔保責任，進而使其他債權人處置抵押物時利益減少。
當借款到期，借款人無法按照償還貸款時才會涉及展期的問題，展期的目的是想通過延長借款期限，讓借款人盡可能地克服困難，達到正常還款的目的。貸款展期使得原借款期限延長，展期期間借款人應當按照展期協定的約定支付利息。如果不展期的話，假如借款人無力還款，适用的是逾期罰息，逾期罰息普遍高于借款期内的正常利率水準，是以，貸款展期并未加重抵押人的責任，反而降低了抵押人的抵押責任，抵押權人有權對展期期間的利息主張優先受償權。
對于這個問題，目前沒有具體的法律規定，相關案例筆者僅看到了一個，該案例采納了觀點2的意見。
典型判例：中國農業銀行股份有限公司德化縣支行、鄭聲嚴金融借款合同糾紛，泉州市中級人民法院（2017）閩05民終3694号
泉州中院認為：雖然案涉借款在抵押物被查封後辦理展期，但這是合同雙方當事人對履行期限的合意變更，并不構成貸款人對追究借款人違約責任權利的放棄。德化農行原審時主張鄭聲嚴未按月足額支付利息，且案涉抵押物因其他案件被人民法院查封，發生了影響債權、擔保權實作的情形，訴請解除合同，收回貸款，理應支援，原審法院不予支援有誤。
鄭聲嚴、曾巧英自願提供位于德化縣的房地産為案涉債務提供擔保，并辦理抵押登記，抵押權依法設立。根據《擔保法司法解釋》第十條的規定，主合同解除後，擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應承擔擔保責任。故，德化農行主張就抵押物優先受償，于法有據，予以支援。
風險提示：鑒于上述問題法律規定不明确，筆者也僅檢索到上面一個案例，是以，貸款人對于展期後的利息是不是有優先受償權存在一定的不确定性，相關風險建議在咨詢當地法院觀點的基礎上自行判斷。但筆者認為，展期前已經産生的本金和利息應該在抵押擔保範圍内，貸款人享有優先受償權，這個在實踐中沒有太大争議。
（六）關于抵押變更登記的辦理
按照《不動産登記暫行條例實施細則》第26條和68條的規定，貸款展期屬于債務履行期限的變更，不動産權利人應當向不動産登記機構申請變更登記。但遺憾的是，目前很多不動産登記部門根本不給辦理展期的抵押變更登記。對于未辦理的後果，筆者已經在文章《借款展期，未辦理抵押變更登記，抵押是否繼續有效？》中詳細闡述，這裡不再贅述。
如果抵押物被查封後展期，按照上述規定，同樣需要去辦理抵押變更登記。
但按照最高人民法院2004年公布的《查封規定》第26條的規定，“被執行人就已經查封、扣押、當機的财産所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。”
以及2004年最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規範人民法院執行和國土資源房地産管理部門協助執行若幹問題的通知》第22條第1款的規定，“國土資源、房地産管理部門對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權、房屋，在查封、預查封期間不得辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續。”
根據上述規定，抵押物在查封期間，登記部門普遍不會再給辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續，這其中就包括變更登記。
但對此也有不同觀點，例如在劉守君所寫《被查封的房屋可否辦理因展期産生的抵押權變更登記？》（該文刊登在公衆号“劉守君不動産登記研究咨詢工作室”2019年12月11日）一文中，作者認為：“即便抵押物被查封，在不影響查封登記的順位和加重被查封房屋負擔的抵押權變更登記，登記機構均可以辦理。”
總結及風險提示
綜上，筆者認為抵押物被查封後展期，如沒有其他認定主合同無效和抵押無效的情形，展期協定有效，抵押權也繼續合法存續，但抵押權人對展期後新增的利息是不是能優先受償存在一定的不确定性。關于抵押物被查封後展期的問題，有如下風險請注意：
第一，由于該問題法律沒直接規定，相關案例也很少，筆者上述觀點能否獲得你所在地法院支援存在一定的不确定性，建議在了解當地司法觀點的基礎上在進行決策；
第二，當借款人無法按期還款時才會發生展期，多數情況下，借款人往往不止銀行一個債權人，展期作為一項授信風險化解手段其目的是為了緩釋風險，而不是掩蓋風險。是否展期，貸款人應當在了解借款人情況的基礎上謹慎分析，也可以考慮通過縮減額度、借新還舊等重組方式重組貸款，當然也可以直接通過訴訟或非訟的手段進行催收。
第三，抵押物價值不足的風險。貸款展期後如果借款人經營狀況繼續惡化，貸款展期後的各種利息、罰息和違約金不斷增加的情況下，最終産生的債務總額有可能超過抵押物的價值。
第四，無法辦理抵押變更登記的風險。即便沒查封，展期後的抵押變更登記很多登記部門目前都不給辦理，何況抵押物被查封的情況。如沒辦理變更登記，雖然目前主流判決認為不影響抵押的效力，但不管怎麼說，也增加了一定的風險。
第五，未及時主張抵押權的風險。抵押權人應當按照《物權法》第202條的規定，及時在主債權訴訟時效内主張抵押權。如果是第三人提供抵押物，展期一定要取得第三人的書面同意，如果未取得其書面同意，參照《擔保法司法解釋》第30條的規定，建議抵押權人一定要在最初借款到期後（展期前的借款期限到期）的三年訴訟時效内及時主張抵押權。
