近日，備受矚目的首屆中國房地産代建峰會在深圳圓滿落幕。此次峰會由中國房地産業協會主辦（以下簡稱中國房協），金地管理、中國房協代建分會承辦，廣東省房地産行業協會支援，以“和合代建”為主題，彙聚了來自政府主管部門相關上司，中國房協、廣東省房協的上司嘉賓，金地集團、綠城中國、華潤置地、信達地産、福田投控、天健地産、金地管理、綠城管理、朗詩地産、藍城集團、中原建業、龍湖龍智造、招商建管、建發管理、旭輝建管、中海管理、萬科城建、騰雲築科、融者共創、東原睿建、鳳凰智拓、中國鐵建、華宇建管、新城建管、金科開管、遠洋建管、恒通建設、甯夏中房等衆多标杆企業的核心上司，克爾瑞、賽普咨詢、明源不動産研究院、億翰智庫、畢馬威等權威研究機構，以及衆多知名金融機構、律師事務所、産業鍊、供應鍊企業及權威媒體機構等300餘位嘉賓，共同探讨代建行業的新趨勢、新機遇與新挑戰。
◎首屆中國房地産代建峰會出席上司合影
峰會精彩紛呈，大咖們彙聚一堂，共同探讨代建行業的未來趨勢與發展機遇。全程高潮疊起，尤其是圓桌對話環節更是成為代建前沿話題的智慧激蕩之地，引領行業未來發展方向。
本次峰會的圓桌論壇由金地管理總經理蔡戈鳴主持，邀請來自中國房協、标杆企業、金融機構、咨詢機構、研究機構及媒體的資深專家及行業翹楚，共同探讨“代建業務如何助力保障房建設、城中村改造、‘平急兩用’公共基礎設施建設等‘三大工程’”、“代模組化式如何賦能房地産纾困項目”以及“代建企業如何建立服務體系、提升服務力”等核心議題。
目前行業新機遇與新挑戰并存，哪些領域将成為代建企業未來的業務增長點？如何在追求經濟效益的同時實作社會效益的最大化？在激烈的市場競争中，如何強化自身的核心競争力，靈活應對并滿足客戶的多樣化需求？每一場圓桌對話都充滿了思想的碰撞和智慧的火花，大咖們以豐富的實踐經驗和深刻的行業洞察，為與會者提供了寶貴的啟示和借鑒，也為代建行業的未來發展找到了更多可能的方向。讓我們一起跟随這些行業領袖的洞見，回顧他們在圓桌論壇中的精彩瞬間，一探代建行業的未來發展。
◎金地管理總經理蔡戈鳴主持圓桌論壇環節
圓桌對話一
聚焦三大工程 探索代建發展新勢能
随着國家對住房保障體系的不斷完善和對城市更新的日益重視，代建業務在其中扮演的角色愈發關鍵，如何充分發揮代建業務的專業優勢，推動“三大工程”的高效實施，已成為目前行業熱議的焦點話題。
在峰會首個圓桌環節，中海管理總經理安悅東，招商建管總經理劉成，深圳前海潤禾投資管理有限公司董事長路強，上海市建緯（深圳）律師事務所主任賀倩明，中國房地産業協會城市更新委員會副主任兼秘書長劉芳，明源不動産研究院院長黃樂，針對“代建業務如何助力保障房建設、城中村改造、‘平急兩用’公共基礎設施建設等‘三大工程’”進行深入探讨，紛紛發表了各自獨到的見解。
◎首屆中國房地産代建峰會圓桌論壇一
安悅東剖析了代建企業在“三大工程”建設中的積極作用和優勢。他表示，“三大工程”是改善民生、擴大内需、實作高品質發展的重要舉措，對大陸房地産行業乃至城市建設格局都有重大影響。代建企業有責任、有義務、也有能力把“三大工程”做好。通過市場競争和專業能力沉澱，代建企業具備設計、施工、商業營運、供應鍊等全産業鍊能力，客戶需求洞察能力，産品品質打造能力以及集約化的降本增效能力，通過成熟的管控體系和優質服務，能夠助力“三大工程”建設，助力政府、助力民生。
◎中海管理總經理安悅東
劉成重點闡述代建在“三大工程”中的市場機會。他認為，非居改保和城中村改造，結合險資推動保障房的介入和發展，是代建企業較大的市場機會。未來城中村改造項目将由政府或城投平台主導，以拆除重建、綜合整治以及拆整結合三大實施方式釋放保障性供應量，代建企業通過為委托方提供前期策劃定位、土地路徑梳理、規劃設計、開發建設、綜合整治改造等系統性服務方案，能夠在保障性住房市場中發揮重要作用。
◎招商建管總經理劉成
路強從投融方向解析城中村改造的合作模式。他指出“三大工程”與代建的結合是“恰逢其時”。對于陷入困境的城中村改造項目，他提到兩個難點：重整法律程式難以推進，以及缺乏合适的主體來推動完成。在此情況下，專業的代建機構起到關鍵作用，能夠發揮其專業優勢，将原權利人、政府、投資人以及項目本身等多方利益訴求形成閉環，確定各方利益的有機平衡。這不僅有助于解決城中村改造中的難題，也有助于增強投資機構和買房者的信心。
◎深圳前海潤禾投資管理有限公司董事長路強
賀倩明揭示了代建服務在城中村改造中的關鍵作用和發展前景。他指出，城中村改造曆經二十年發展，利潤與空間已發生顯著變化。原來房地産的盈利模式是低價拿地、快速開發、快速周轉，代模組化式更加注重項目管理、品質管理、成本管理和産品力的提升，通過創造價值來實作盈利。目前，城中村改造聚焦于公共服務空間、住房建設和産業空間三大領域，而代建服務在其中都發揮了非常重要的作用。未來，城中村改造将涉及更多方面的利益關系，包括村民、村集體、物業廠房等原權利人，以及政府的相關職能部門。這使得代建服務的對象多樣化，利益關系複雜化，在這樣的背景下，代建企業需要具備高超的協調能力和資源整合能力，以平衡各方利益，推動改造項目的順利進行。
◎上海市建緯（深圳）律師事務所主任賀倩明
劉芳從城市更新專業視角，探究宏觀政策對代建未來的影響。她指出，城中村改造已成為城市建設的“三大工程”之一，并得到了國家層面的重視和部署，改造市場容量非常大，未來一段時間将是代建企業的主要發力點。城中村改造不僅有助于拉動投資和經濟發展，還是重要的民生工程，對城市更新發展具有重要意義，期待代建商在城中村改造中發揮重要作用。
◎中國房地産業協會城市更新委員會副主任兼秘書長劉芳
黃樂以第三方研究機構視角解析代建企業在其中的機遇。他表示，代建企業想要把握住這次機會，需要有品牌、整合和創新三大價值。首先，品牌價值是代建企業在市場競争中脫穎而出的關鍵。第二，整合價值是代建企業提升服務品質和提高項目競争力的重要手段。第三，創新價值是代建企業應對市場變化、實作高品質發展的重要途徑。
◎明源不動産研究院院長黃樂
圓桌對話二
賦能纾困項目 解碼代建發展新角色
在目前房地産市場調整期，不少項目因資金短缺、營運不暢等問題陷入困境。此背景下，代模組化式如何提升項目營運效益，為這些項目提供有效的解決方案？
代建分會執行會長、綠城管理董事會副主席、執行董事李軍，龍湖龍智造CEO宋海林，德富資産執行合夥人、德研院專委會召集人吳舸，潤厚投資、潤建咨詢聯合創始人、潤建總經理胡茂生，廣州資産管理有限公司總經理助理李晨，金地管理副總經理王英臣，圍繞“代模組化式如何賦能房地産纾困項目”的議題，就代建在纾困項目中的業務機會與作用發表精彩觀點，啟迪困境項目盤活新思維。
◎首屆中國房地産代建峰會圓桌論壇二
李軍從代建企業實戰經驗分享纾困項目業務中的難點、堵點和痛點以及應對之策。他強調目前保交樓纾困的業務仍面臨諸多瓶頸，需要明确範圍、責任和協作機制。他提到，首先，要明确什麼樣的項目屬于纾困範圍，以及具體的任務是什麼，這需要政府、行業協會等多方面的共同努力。其次，責任界定也至關重要，需要明确誰提供流動性支援，誰來監管，以確定責任的清晰認定。最後，分工協作機制的建立也不可或缺，代建企業應當能夠履行開發端的管理職責，并在責權清晰、目标明确的前提下，順利推進項目。
◎代建分會執行會長、綠城管理董事會副主席、執行董事李軍
宋海林聚焦纾困業務所面臨的挑戰展開深入分享。他提到目前纾困業務所面臨的挑戰不容忽視，如債權債務複雜、現金流盤活難題以及操盤節奏混亂等，并提出了四個值得思考的方面：一是代建企業需要審視項目治理結構、決策機制是否與公司狀态相比對，以最大化自身價值；二是面對債務變化，代建企業需努力使項目盈利，讓各方權益者滿意；三是如何在有限啟動資金的情況下快速啟動項目，讓項目自我運轉起來；四是代建企業需思考如何在産品端增加亮點、重塑價值，提升項目的口碑和聲譽。
◎龍湖龍智造CEO宋海林
吳舸從資産重整視角為與會嘉賓帶來纾困項目的瓶頸探讨。他指出，纾困資本項目看似市場規模龐大，但實際操作中卻遭遇諸多難題，其中最主要的問題之一便是缺乏真正的責任人。他強調，持牌金融機構往往對房地産行業的了解不夠深入，導緻在放款時存在一定的盲目性，這在一定程度上加劇了市場風險。在他看來，現在纾困資本在進入市場時也存在類似問題，AMC的銀行思維導緻其在處理項目時存在局限性，缺乏對公司和項目的重構能力。他認為，要解決這個問題，需要明确誰應該對這些項目負責，對重組重構計劃負責，對項目的未來負責。
◎德富資産執行合夥人、德研院專委會召集人吳舸
胡茂生則從代建方的角度出發，強調了纾困代建操作的難點和挑戰。他認為，纾困項目的關鍵在于各方對項目的了解和目标未能形成一緻意見，導緻在執行過程中産生分歧。是以，作為代建方需要對目标項目進行充分調研，并整合相關資訊，以確定項目的順利推進。同時，他對纾困項目提出了三個關鍵的思考：首先，要評估項目在不考慮沉沒成本的情況下是否有剩餘價值，以及剩餘價值是否充分；其次，要确定項目續建所需的資金如何得到保證；此外，還要考慮資金回收的周期和方式，以滿足纾困投資和前期投資人的需求。
◎潤厚投資、潤建咨詢聯合創始人、潤建總經理胡茂生
李晨則從AMC的視角分享了代建纾困領域的互動情況。他表示，随着代模組化式的蓬勃發展，代建機構和AMC之間的對話頻道已經趨于一緻。AMC不再過分強調代建機構的擔保和兜底責任，而是更加注重其在售價、流速、成本管控等方面的專業能力。李晨還提到，盡管代建機構目前提供的服務類型基本能夠滿足AMC的需求，但AMC作為代建纾困資金的主要提供者，其資金供給仍不能完全滿足市場需求。
◎廣州資産管理有限公司總經理助理李晨
王英臣也分享了代建公司在纾困項目中的角色和作用。他認為，代建公司應作為一個支點，利用專業知識、獨立第三方身份、豐富的經驗、高效的團隊以及卓越的品牌，去實作各方利益的再平衡，確定投資方與業主都能找到滿意的解決方案，通過以時間換空間的政策，動态解決項目問題。同時，為實作項目順利重新開機，代建公司還需實行定制化的服務模式，如咨詢服務、單條線加強服務、接管服務、監管服務及全周期服務等，解決不同時間段出現的問題，避免一刀切，以實作項目的重新啟動和順利推進。
◎金地管理副總經理王英臣
圓桌對話三
剖析服務本質 探究代建企業發展新引擎
代建行業本質上是服務行業，在競争日益激烈的市場中，服務力已然成為代建企業脫穎而出的關鍵要素。
第三個圓桌對話則圍繞代建企業如何建立服務體系、提升服務力展開，由代建分會副會長、藍城集團總裁許峰，代建分會副會長、朗詩地産總裁黃征，旭輝建管總裁劉冰洋，億翰智庫總裁何慧，畢馬威中國企業數字化戰略咨詢主管合夥人李良，一勺言、JUMP大會出品人張傑，分别從多個角度進行觀點交鋒，分享建構完善的服務體系、提升項目服務品質和效率的核心要素，為各代建企業提供了有益的借鑒。
◎首屆中國房地産代建峰會圓桌論壇三
許峰圍繞代建方的服務角色和認知展開分享。他表示，代建服務面對的對象非常多元，代建方需要精準定位自己的服務角色以滿足不同委托方的需求。他提出，代建企業在提供服務時，需要對自身的角色有清晰的定位和認知：什麼時候該做“長工”，什麼時候該做“管家”，什麼時候做“東家”，什麼時候要做“專家”。把真正能為業主方提供的服務，通過良好的溝通、交流，以及換位思考，充分地展現出來，最終把産品價值、服務價值展現到産品和市場當中，才能赢得委托方和客戶的信任，實作多赢。
◎代建分會副會長、藍城集團總裁許峰
黃征針對B端和C端的不同需求展開分析。他指出，代建業務從To B到To C的轉化過程，涉及委托方客戶（企業）和最終使用者（購房或租房者）的不同需求。代建企業要把這兩方的需求統一起來，使用者關注的可能是建築的舒适度，居住的體驗和使用這個房子的成本效益；委托方客戶，關注的可能是這個項目的經營，包括成本控制、安全等名額。代建企業應以開放的心态與各方合作，確定在項目開始之初就與客戶在定位、産品體系等方面達成共識，避免開發過程中産生分歧。同時，在正常建造、銷售之外，代建企業還應思考如何給項目提供更多的價值。
◎代建分會副會長、朗詩地産總裁黃征
劉冰洋從客戶核心訴求點，發掘代建項目解題路徑。他，代建行業歸根到底是服務，“東家思維、當家心态、管家身份、專家能力”的定位，能更好地推動代建企業自身進行思維轉變、心态調整、專業精進，去更好地為客戶提供服務。每個客戶和項目都有自己的特點和特性，代建企業需要通過挖掘客戶最真實的需求，幫助客戶找到底層的核心訴求以及項目的機會點和風險點，進而找到最優解題路徑。
◎旭輝建管總裁劉冰洋
何慧則以專業機構觀察視角，深入解讀代建服務核心要素。他指出，代建企業在新時代房地産行業中需要具備多方面的能力。首先，基礎開發能力是代建企業的基石；其次，賦能能力，特别是技術性賦能，以提升生活、商務、生産和公共空間的價值。此外，提升向上的咨詢意見能力，以及向下的服務供應資源整合力，能夠系統性連結城投公司、政府和金融機構等上遊資源，并整合下遊供應鍊，以提供全面服務；最後，體系化的品牌打造能力，具備獨特的品牌認知和品牌文化，以及進行鍊條化的品牌輸出。
◎億翰智庫總裁何慧
李良從專業咨詢機構視角，對建構代建服務力體系提出新的見解。他認為，代建企業應更早實作數字化意識和轉型，專注形成自己的一套代建科技體系，把服務力真正沉澱下來，形成差異化競争特點。一方面，通過數字化平台将代建項目的形态回報給業主和客戶，這不僅能提升客戶體驗，還能有助于吸引更多項目；另一方面，通過前沿式的科技賦能，為這些業主方提供數字化支援，也為代建項目的長期營運提供價值。
◎畢馬威中國企業數字化戰略咨詢主管合夥人李良
張傑從行業的長期觀察者視角，表示代建行業目前似乎正處于跑馬圈地的階段，這與過去物業管理行業的發展階段有相似之處。代建企業對于市占率的過度追求，可能帶來一系列的問題，陷入自我設限的困境。他對代建企業的服務力打造提出三點建議：第一，精簡服務“菜單”，避免冗長、同質化的服務；第二，提煉并突出企業标簽，突出服務特色，建立護城河，有利于企業在競争中脫穎而出；第三，加強軟實力的培養，包括溝通能力、解決問題的能力等。
◎一勺言、JUMP大會出品人張傑
展望未來，代建行業将繼續面臨新的挑戰和機遇。随着國家對住房保障體系和城市更新的重視度不斷提升，代建業務的市場空間将進一步擴大。同時，随着市場競争的加劇和客戶需求的不斷變化，代建企業也需不斷創新和提升服務力，以适應市場發展的需求。相信在各方共同努力下，代建行業将迎來更為廣闊的未來。