今天對比拆解兩個改造酒店，看别人開酒店，長自家見識~~
老貓和狐君是酒店投資人，他們都選了老樓改造成酒店、相同的檔次，相近的品質，可狐君的單房改造投入卻比老貓省了好幾萬塊！
（資料詳見下文表格）
曾站在同一個起跑線的兩人，因為籌建投入的懸殊，一個起步就一敗塗地，另一個開局穩赢！
差距在哪裡？
為什麼為出現這麼大的差距？
1
兩個極端
兩家酒店高度相似。
改造前：
都是80年代初的老樓，磚混結構。
都在老城中心，地段好、配套全。
一樓都是沿街底商，都有自己的獨屬小院。
都是“三無”，無消防、無電梯、無地暖……即都需要“大手術”。
改造後：
檔次相近，品質相當，售價接近。
改造項目也很雷同，都是拆光了重來，從0做消防、水電，換窗子、改造外立面、做樓頂防水……
差別：
老貓店是一個大院+兩棟主樓，兩棟主樓都改造為酒店；
狐君是一個大院+一棟主樓+一圈平房，這些平房改成了民宿。
這相似的牌，放在不同操盤人手中，卻打出了截然不同的結果。
差距在哪裡？
2
改造清單
我們先拉出兩棟樓的改造清單。
注：兩家酒店的産品和配套有些不同，如老貓的酒店有早餐和會議室，而狐君沒有；老貓的酒店以客房為主，而狐君是客房+民宿，而且兩家酒店都是分期開發，加之計算方式不同，是以各項資料僅供參考，我們主要看背後的邏輯。
（僅羅列改造項目，不含軟裝家具）
資料背後藏着真相，對照着這個清單，我們可以發現這兩家店的差距頗多。
我們逐項分析一下，試着找出狐君省錢的秘密武器，看他如何把籌建預算控制得這麼極緻。
3
差距所在
1
物業之差
從清單中可以看出，兩家的拆除、加強、消防投入差别很大。
加強和消防造價取決于物業的初始狀态。
兩棟樓雖然都是80年代初的紅磚樓，看着一樣老。
但“裡子”相差卻很大：
一個建樓時就不規範，幾十年來頻繁更換租客，每一任都暴力拆改裝修，物業安全性每況愈下，拆除、加強、機電系統的改造難度都很高、牽涉面廣，造價也就蹦着高地往上漲。
另一個樓高隻有三層，又一直用于機關辦公，安全基礎較好，隻需針對薄弱點局部補強，消防的硬體限制也較少，改造難度和造價自然小了很多。
小結：狐君成功的第一招，做好物業診斷評估，避開物業坑，選對物業。
2
管控之差
老貓酒店籌建有三大災難：預算超标、工期逾時、品質返修，可以說，項目管理嚴重失控。
為什麼會這樣？因為沒人管。
老貓是跨行進入的新人，是租下這棟物業後，臨時攢了一個草台班子：
- 股東之間因項目而合，湊投資款而聚，此前并無深交。
- 負責人都是兼職或顧問身份（因為就隻有這一家店，廟小養活不起專業團隊）
這些導緻項目落地時，沒人全心撲在項目上，有事沒人落實……
狐君則是深耕酒店業十年的老鳥了，公司三個常駐股東，分别是設計師出身、工程出身、公關營運出身。
三人各管一塊，既能獨擋一面，又有全局觀，由于每一步決策都事關自身投資利益，決策時沒有多餘動作，都使出全身解數，恨不能焊在工地上，經過十年磨合，彼此信任、尊重。
小結：狐君成功的第二招，專業股東和優秀的公司治理結構，成功避開股東坑。
3
設計之差
兩棟樓的原始标準層都存在硬傷：
房間面積小、衛生間小。
狐君店的問題尤其突出，因它是從辦公業态改成酒店，适用性較差。
但他巧妙地用設計揚長避短，節就着物業原始格局，大膽采用橫向布局，盡量避免拆牆砸梁、大動幹戈。
而老貓卻未因地制宜開展設計，一方面是因為他做的是加盟酒店，品牌方不允許有太多非标設計。
另一方面，服務的設計師不顧實情，直接套模闆，搞出了許多削足适履的設計，多花了錢還不出效果。
小結：狐君成功的第三招，量體裁衣，個性化設計。
4
供應商之差
對比來看，狐君的每一細項花費都比老貓少，但品質卻絲毫不輸。
這得益于狐君多年儲備的供應商，貨比三家，選出最高成本效益。
而老貓第一次幹酒店，這方面很欠缺。
拿窗戶改造來說，本該早就落實的工程，一拖再拖，一直拖到天氣預報說下周來寒流，要上凍影響室内施工了，老貓這才急三火四選了一家供應商，對方報價高、态度差，但老貓沒得選，因為他沒有Plan B ，隻能咬牙認了。
小結：狐君成功的第四招，靠譜又高成本效益的供應商庫。
5
遠見之差
兩家店租期都長達15年。
是以狐君在本次改造時很重視兩件事：
- 一是耐用性，如在機電系統和防水工程上，選好材、用好料，確定能用十年以上。
- 二是抗老性，如大堂造型采用整塊不鏽鋼鍛造，短期看造價高，但将來翻新時隻需在其上做一些小改造，整個店面就會煥然一新。
而老貓的酒店顯然做不到這點，加盟店必須執行品牌标準，而該品牌的标準色是高飽和度的藍和粉，這種鮮豔色系本就容易過時，何況品牌方為了維護品牌形象，會不斷推出4.0、5.0、6.0新版……
逼着投資人不斷翻新，未來兩家店的改造投入也會拉開差距。
小結：狐君成功的第五招，為未來翻新留足空間，更有長遠眼光。
6
算賬思維之差
高手籌建不是一味省錢，而是将有限的資金花在刀刃上。
比如狐君的走廊牆壁，用最尋常的闆材。
但局部會用有質感的硬包做“提亮”，避免了廉價感，合理地壓縮了投入。
再如，客房牆壁貼最省錢的壁布。
但洗浴區的牆面，一擲千金用了大塊的大理石材，很提升品質感。
小結：狐君成功的第六招，設計籌建時要有算賬意識，把有限的錢，花在刀刃上，四兩撥千金。
7
營運思維之差
狐君酒店在設計時就充分考慮了營運場景。
比如，公區大量使用真實漆+噴漆工藝：
- 真實漆制造細膩豐富的觀感；
- 噴漆確定了堅固度和耐用性。
将來保潔大姐可以直接拿抹布擦牆，維護成本很低。
老貓顯然缺乏營運意識。
比如，他的酒店門選用了一種深咖色木紋門。
看着好看，用着糟心：
一按一個手印，大姐要花很多力氣去擦拭，保養還得要買一種特殊精油，增加了營運成本。
再如，老貓酒店為了“好看”，水盆區下方用了一種“防潮地闆”。
防潮地闆？能防到什麼效果？能防多久？半年？一年？兩年……很多設計師不接地氣，承擔代價的卻是業主。
狐君不會選這種噱頭>實用的設計，采用更穩妥實用的設計，杜絕将來浸泡發黴的隐患。
小結：狐君成功的第六招，營運思維貫穿産品設計和施工。
寫在最後
改造裝修是酒店投資的開頭，這個頭開得好不好，直接決定了投資的成功與否。
表面上，改造預算的控制，是一個工程問題。
但事實上，它由公司掌門人能力模型、股權結構、酒店定位、産品設計、施工機關、工程管控等多方面決定，是一個龐大而系統的工程。
酒店利潤越來越薄，倒逼投資人做好全鍊條把控——從選合夥人到選項目，從選物業、選地段到標明位，從選設計到選供應商，每一關都做好避坑工作，不浪費每一分預算。
反之，當你的籌建預算一再超标時，就已經提前透支了酒店的利潤。
開局，即成死棋。