保利發展：以“保利”模式引領行業新周期高品質發展

4月22日晚，保利發展對外披露上一年度業績公告，顯示2023年保利發展實作營業總收入約3468億元，同比增長23.42%。

展望保利發展2023年表現，在市場銷售低迷，企業業績普遍下行之際，保利以前瞻性的戰略研判和高品質的發展理念穩守市場佔有率基本盤，其領先優勢得到進一步強化。在機構觀點看來，保利發展在2023年以品質核心的提升強化了産品和品牌實力，建構了新周期穩增長模型。

強化市場韌性 做高品質發展排頭兵

房地産行業深度調整之下，房企業績表現持續分化。縱觀2023全年，房企銷售整體呈現“前高後低”走勢，一季度銷售迅速恢複，二季度以來銷售持續走弱。房地産央國企銷售業績韌性較強，民營房企業績受市場調整沖擊影響較大。

中指研究院3月最新釋出的《2023年中國房地産銷售額百億企業排行榜》顯示，2023年，TOP100房企銷售總額為62791.0億元，同比下降17.3%。TOP100房企權益銷售額為43468.4億元，市場佔有率為34.5%，較2022年下降4.8個百分點;百億房企權益銷售額為44862.0億元，市場佔有率約35.6%。從具體表現看，央國企銷售表現顯著好于混合所有制房企和民營房企。在市場持續低迷的環境下，保利發展展現了足夠的韌性：市場排名升至行業第一，是行業唯一一家過4000億的房企，市場占有率提升0.2個百分點。

在全國商品房銷售規模收縮的同時，房地産整體利潤也在同期回調。資料顯示，2023年，百強房企淨利潤率、淨資産收益率均值分别為5.0%、3.0%，盈利能力有所下降。百強企業淨利潤率均值、淨資産收益率均值較上年分别下降1.4、1.5個百分點。受結轉成本偏高、存量去化、資産減值等多重因素影響，百強企業淨利率有所下降。這也意味着，在高歌猛進的發展階段後，中國房地産整體利潤正在回歸合理水準。

而對于行業龍頭企業，銷售規模和經營品質正在受到同等重視。克而瑞的榜單顯示，2023年保利發展權益銷售規模4222億，同比基本持平，相關資料印證了保利發展的銷售品質在提高，歸屬股東的銷售金額在下行環境下仍得到保障。保利發展在保持規模的同時也更加注重回籠品質，保利發展内部多次強調要“有現金的銷售”。全年回籠率高達102%，充足的回籠資金為抵禦行業波動和公司經營發展提供堅實基礎。

2023年城市房地産市場表現分化加劇，長三角、粵港澳(内地)、京津冀三大城市群對房企銷售貢獻突出。在這一背景下，穩守核心城市即意味着确定性。從區域業務布局上看，保利發展對于周期性恢複動能更強的熱點城市，以及經濟基礎紮實、人口淨流入較多的核心城市，深入“因城施策”的頂層基調，審時量度地實行“一地一策”，深化新拓項目的差異性亮點，拉開有效市占競争幅度。

由此帶來的，是發展确定性持續提升：當年38個核心城市的銷售金額占總銷售金額的比例為88%，連續4年提升；38個核心城市的市場占有率達6.8%，同比提升0.7個百分點。據不完全統計，保利發展市占率超過10%的城市至少有27個。市占率提升的背後，是保利發展始終以客戶為中心，市場美譽度不斷提升，為保利未來高品質發展進一步夯實穩固護城河。

強化财務安全 杜絕流動性風險

在行業下行期，企業的安全比發展更重要。2023年，保利發展謹守财務制度，強化了财務安全管控。作為優質龍頭房企，保利發展在保持經營現金流為正的前提下實作了資源補充和債務結構優化，在快速動态變化的市場中確定安全和發展的平衡。

根據年報資料，保利發展2023年末在手貨币資金1480億元，相關金額位居内房股第一。而對相應的是，2023年末保利發展的有息負債規模降低271億至3543億，有息負債規模的下降将直接有效降低償債風險。

不僅如此，保利的綜合融資成本也從2022年末的3.92%降至2023年末的3.56%。既降本，又降息，抗風險能力大大提升。值得一提的是，受美元加息影響，房企境外美元債的資金成本顯著高于境内，且受匯率波動影響較大，而保利發展是目前頭部房企中唯一一家将境外美元債全部清償的房企。

而強勁的經營活動現金流，有助于保證企業收支的良性循環與自我平衡，也是行業低迷期的核心競争力所在。2023年，保利發展經營現金流139億，已經連續第六年為正。流入端有穩健的銷售規模作回籠保障，支出端不僅能支付剛性建安，落實保交樓，還有資金保障拓展拿地，甚至還有錢做10億量級的回購。表明企業能夠依靠自身經營，實作自身造血的正循環。

銷售融資俱佳，流動性持續改善，保利發展的償債能力和抗風險能力獲得強勁穩固。經過一系列主動優化财務結構動作，保利發展2023年期末扣預收資産負債率67.14%、淨負債率61.20%，分别較期初下降1.34和2.37個百分點，現金短債比1.28，“三道紅線”保持一貫綠檔水準。

綜合保利發展整體表現，平安證券、民生證券、開源證券等多家券商機構相關研報認為，在一二線核心城市及熱點地區頻頻拿下優質增量資産，為保利發展後續打造品質項目鋪墊區位紅利基礎。随着新增拿地奠定利潤空間，未來公司結轉毛利率有望邊際改善。

在保證财務穩健同時，保利還積極回饋投資者，向資本市場交出滿意答卷。根據保利發展早前公告的《2023-2025年股東回報規劃》，未來三年的分紅比例直接躍升至40%，高于同業水準。為強化投資者信心，做好資本市場市值管理，保利發展還完成了回購股份10億元，年度分紅+回購金額預計超過60億元，彰顯公司自信；股息率達到5%，排名行業前列。在分析人士看來，在部分龍頭已經停止分紅的情況下，保利的股東回報安排更加難能可貴，不僅是對股東的誠意，更是自身現金實力和發展信心的展現。

強化核心競争力 産品服務體系化提升

當行業發展邏輯從重規模向重品質回歸，保利是率先提出行業進入品質時代的房企，也是最先落實産品制勝理念的公司。目前保利發展已經形成了“天悅人和”三大産品系十二大子品牌，根據其年報資料，2023年保利發展落地産品系項目79個，産品系建設進入成勢階段。在注重産品多元化和價值疊加性，既要兼顧剛需、剛改、改善、豪宅各類住房需求，同時更突出了優質項目的亮點特色，打造現象級優質項目标杆，市場競争力不斷提升。

細化到産品品質更新方面，保利發展根據不同地區人文特色打造的“天-悅-和”三大産品系，從新頂豪禮遇、新雅緻人文和新煙火主義等特性滿足不同客戶的差異化需求。

圍繞向客戶提供“好産品、好服務、好生活”的核心目标，保利發展在2023年持續增強經營管理内功，樹立“發展之樹”體系化建設體系。通過打造項目全生命周期的管理鍊路，深化産品品牌服務标準化、投資定位一體化等，進一步提升了開發效率。2023年，保利發展完成29.1萬套産品傳遞，在傳遞量同比增加12%的情況下，客戶滿意度不斷提升。

由克而瑞研究中心舉辦的“2023中國房地産企業産品力排行TOP100”評選榜單正式揭曉。保利發展控股入選“2023年中國房地産企業産品力Top100”，産品力排名由2022年的第五名上升至第三名。保利發展控股天字系榮獲2023年全國十大頂級豪宅産品系，悅字系榮獲2023年全國十大輕奢精品産品系。天·悅·和産品系七大項目，榮登2023年全國十大作品榜單，旗下保利和寓榮登2023年全國十佳白領較高價的電梯大廈榜單。

中指研究院分析觀點認為，2023年，保利發展堅守“品質時代下的品牌思維”，實作穩健高品質發展，主要得益于：一、正确的戰略方向與堅定的戰略執行。保利發展始終堅持普通住宅開發和核心城市深耕，近年來重點布局的38個核心城市貨量儲備近70%，住宅貨量占比超95%。二、以客戶為中心的産品服務體系化提升。從“全生命周期居住系統”，到“人文社群”理念的提出及“天悅人和”産品服務體系的更新，保利發展深度發掘人民群衆對美好生活向往和需求，不斷更新疊代産品服務體系。三、行業領先的品牌信用。保利發展強大的品牌信用進一步提升了市場的信賴與認可。多年來，保利發展持續通過優質的産品與服務不斷增強客戶的認可，推動品牌價值持續提升。

行業觀察人士表示，2024年房地産行業持續深度調整，衆多城市出台限購限售政策、并降低首付比例及房貸利率，房地産市場預期和信心得到一定修複提振。以保利發展為代表的房企正積極開啟創新營銷，搶攻“五一”“雙十一”等重要傳統消費營銷節點，以高品質産品助推營收業績穩增長。在市場參與各方合力之下，将逐漸推進市場風險出清，有序推動2024年房地産市場的健康穩定發展。