又一家“地産央企”被降級，信用名額持續趨弱
在中國金茂陷入财務困境時，其最大股東中化香港将給予特别支援。
01
降級
4月18日，穆迪将中國金茂（00817.HK）的企業家族評級從Ba1下調至Ba2，同時将由其全資子公司的美元票據的進階無抵押評級從Ba1下調至Ba2，并将有支援優先股評級從Ba3下調至B1，票據由中國金茂提供無條件且不可撤銷的擔保。
同時，穆迪維持了對上述評級的負面展望。
穆迪評級
穆迪表示，中國金茂的信用名額将在動蕩的市場環境中持續趨弱，在未來1-2年内不太可能恢複到與之前評級相稱的水準。
穆迪還預計，在中國金茂陷入财務困境時，其最大股東中化香港将給予特别支援。
2023年12月6日，穆迪剛剛将中國金茂“Baa3”發行人評級下調至“Ba1”，短期内公司信用資質快速惡化，面臨一定再融資壓力。
《小債看市》統計，目前中國金茂存續美元債6隻，存續規模26億美元，一年内将有兩隻規模合計6億美元債到期。
存續美元債
在境内債方面，主要由上海金茂投資管理集團有限公司和中國金茂（集團）有限公司發行，目前分别存續410.6億和21億元債券。
02
業績虧損
據官網介紹，中國金茂是世界五百強企業之一中國中化集團旗下房地産和酒店闆塊的平台企業。
2007年，中國金茂在香港聯合交易所主機闆上市。
中國金茂官網
從股權結構上看，中國金茂的控股股東為中化集團，後者是國務院國資委監管的大型中央企業之一。
2019年7月，中化香港以86.74億港元對價向中國平安下屬子公司以及新華人壽分别轉讓17.87億股和0.16億股中國金茂股份；同時金茂又向中化香港配售1.69億股，本次交易完成後，平安人壽成為公司第二大股東。
近年來，中化香港的股權從2021年的35.28%增加到2022年的36.4%，此前中國金茂在前所未有的行業低迷中增加了股票股息以保留現金。
股權結構圖
2021年，中國金茂錄得合同銷售金額2356億元，創曆史新高；2022年公司取得簽約銷售金額1550億元。
2023年，中國金茂累計實作簽約銷售金額1412億元，同比下降8.9%。
今年一季度，中國金茂累計簽約銷售金額達到175.2億元，簽約銷售建築面積約為95.4萬平方米。
可見，雖受行業下行影響，中國金茂銷售也出現疲軟迹象，但其将繼續保持目前市場地位和銷售排名，合同銷售額将在未來幾年達到1300億-1500億元。
在土儲方面，2023年中國金茂新增權益土儲123.3萬平方米，行業排名第15位。
2023年，中國金茂實作收入約724.03億元，同比減少13%；實作歸母淨利潤虧損68.69億元，同比擴大448%。
對于虧損原因，中國金茂在财報中稱，計提發展中物業、持作出售物業減值，集團的部分物業開發項目收入及毛利率下降及土地開發收入金額下降導緻毛利下降，以及收并購和出售等事項産生的一次性收益較2022年度大幅下降所緻。
歸屬股東淨利潤
盈利能力方面，2023年中國金茂毛利約90.21億元，同比減少31%。
由于2016-2017年期間，高價拍賣的項目傳遞，中國金茂整體毛利率在2022年降至15.84%，2023年進一步降至12.46%。
毛利率
截至最新報告期，中國金茂總資産為4071.19億元，總負債2972.82億元，淨資産1098.37億元，資産負債率73%。
由于經營規模縮減，中國金茂很可能在未來兩年保持高杠杆水準。
資産負債率
《小債看市》分析債務結構發現，中國金茂主要以流動負債為主，占總債務的60%。
截至2023年末，中國金茂流動負債有1760.9億元，主要為其他應付款，其一年内到期的短期債務有238.62億元。
相較于短債壓力，中國金茂流動性較好，其賬上現金及現金等價物有309.2億元，可以覆寫短債，公司面臨短期償債風險不大。
在備用資金方面，公開資料披露的比較久遠，截至2019年末中國金茂銀行授信總額為1571.36億元，其未使用授信額度為873.81億元。
銀行授信情況
除此之外，中國金茂還有1211.92億元非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債有1035.17億元。
整體看來，中國金茂剛性債務有1273.79億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為43%。
2023年，中國金茂的利息開支總額為81.46億元，同比增加25%，主要在于平均貸款額及貸款利率均上升所緻。
在償債資金方面，中國金茂主要依賴于外部融資。其融資管道較為多元，除了發債和借款，還通過應收賬款、股權融資、股權質押以及信托等方式融資。
雖作為央企，中國金茂融資管道通暢，但2023年其籌資性現金流淨額為-109.07億元 。
籌資性現金流淨額
在資産品質方面，中國金茂的其他應收款規模較大，截至2023年末該名額為653.09億元，不僅對資金形成大量占用，還存在一定回收風險。
另外，近年來中國金茂少數股東權益逐年增加，但所得淨利潤卻減少，或是明股實債集中到期回購或新的明股實債方案注入推升少數股東權益規模。
總得來看，2023年中國金茂業績大幅虧損，對債務和利息的保障能力下降；籌資性現金流淨流出，面臨一定再融資壓力；其他應收款規模大。
03
地王收割機
一直以來，豪宅項目為主的中國金茂以産品力強、溢價高著稱，在拿地方面也毫不吝啬，曾拿下多個“地王”。
2009年，中國金茂在土拍會上拍下北京廣渠門15号“地王”一舉成名。
2016年，中國金茂在上海、南京、深圳、天津、杭州、鄭州、無錫和青島等城市累計參與擷取的地塊有12宗，成交總價為372.7億元。
但在商品房量價齊升退潮後，前期熱衷角逐高價“地王”的房企，直接成了限價最大的受害者。
随後數年間，中國金茂拿地速度明顯放緩。
2015年到2018年，中國金茂新增土儲分别為182萬、285萬、932萬與2264萬平方米，2019年新增土儲降至1390萬平方米，2020年上半年進一步降至583萬平方米。
2020年，金茂開始下沉到三四線城市高溢價拿地，試圖通過土地的置換來換得利潤空間。
在此期間，中國平安的入股進一步拓寬中國金茂的多元化融資管道。
2020年3月，中國金茂與中國平安下屬機構簽訂金融服務架構協定，服務範圍包括存款、貸款、委托貸款、按揭貸款、結算、保理等業務，其中貸款和融資性保利服務餘額上限分别為100億元和30億元，有效期至2020年底。
然而，當年8月央行設定“三道紅線”分檔設定房企有息負債的增速門檻值，并壓降融資類信托規模，倒逼房企去杠杆、降負債。
近年來，中國金茂通過加速銷售、減少土儲、增發等方式降低杠杆，轉讓資産“回血”。