近期，樓市有兩件事情值得關注！
一是，50多個城市首套房貸利率不設下限；
二是，30多個城市啟動二手房“以舊換新”。
直接原因，新房賣不動了！
背後的原因是，二手去化不了，“賣一買一”的換房鍊條斷了！
現在，新房供應大戶型多，偏改善。多數買家要賣掉手上的二手房，才能有換房的資金。【首套房貸利率不設下限+二手房“以舊換新”】的組合，刺激剛需入場，消化掉二手住房。
于是，新房也能賣得掉了！
現在，阻礙樓市良性循環（剛需和改善、新房和二手房）的，一是剛需的“接盤”能力，二是換房的動力。從資料看，剛需确實嗷嗷待哺，比如深圳住房自有率僅30%，1000萬人住城中村。
但是，潛力需求≠有效需求。
這兩年，樓市不景氣，但二手住房确實在回升，顯示剛需（不得不買房）在入場。但剖析交易結構，發現成交的二手房，都是總價和單價都“可控”的房源，比如廣州300萬以下的二手房交易占比65%。另外，隻有價格“跌到位”的房子才能賣得掉。所謂跌到位，或是跌到買家的心理價位，或是比小區同戶型售價（或上一套售價）低的房源，才能交易得掉。
試想，“價最低者”才能成交，這個市場的規模很難放量。因為，濃重的價格下跌預期下，除了不得不買房的（比如結婚、學位等），最佳選擇是“推遲買房”，因為明年價格可能更低。
資料來源：《2023年第四季度城鎮儲戶問卷調查報告》
是以，今年一季度和去年一季度很類似，積累的剛需（不得不買房）消化掉了超低價房源，剩下的賣家不願意降價，而剛需在短期内也被消耗掉了，市場就再次進入到低位徘徊的狀态。
也是漫長的情緒消耗期！
目前，二手房交易周期約150天-400天。業主越來越撐不住。在來年的一季度，再次形成二手房“小陽春”。
改善型需求也很龐大。但從上一輪周期開始（2016年)，随着房價上漲，剛需已被擠出去了，改善型需求開始主導。到現在，改善型需求已經釋放了好幾年了。當下，要麼是因為房價不漲，不願意改善（反正有住的地方），要麼是因為收入和就業的預期不穩，無能力改善。
資料來源：《2023年第四季度城鎮儲戶問卷調查報告》
總之，市場體量萎縮的趨勢很明顯！
近期，國家不斷強調，“用好調控自主權，因地制宜調整優化地産政策”！
當下，剛需主導市場，并成為了樓市的發動機。因為，隻有剛需消化二手房，才能帶動改善和新房銷售。
面對疲弱的剛需，預計按揭利率還會持續下行！
很簡單，盡管目前按揭利率已降至曆史最低了，但明顯高于銀行定期利率或保本理财利率。現在，在銀行想找到收益率高于3%的保本理财産品，已經很難了。但首套房的按揭利率最低也得3.75%（LPR-20）。拿一個高的利率，買一個價格下跌的資産，這是很不劃算的。
是以，預計越來越多的城市，不設首套房貸利率下限了。中期内，按揭利率或将會降到至少和保本理财利率相同的水準上，大約在2.5%-3%。這樣，手上有一筆錢，買房的成本和理财是收益是對等的。“不買房，而是去理财”，這個帳沒那麼劃算了，對買房是一個激勵。
資料來源：wind
這可能還不夠！
畢竟房貸還有成本。如果房價還在下跌，買房并持有還是不劃算的。是以，當房地産從“單邊上漲”的上半場轉入“下半場”，挂牌賣房的傾向很難改變。未來，存款利率可能要降至1%左右了。隻有這樣，挂牌賣房才是不劃算的，因為持有房屋并出租，還能獲得1%左右的收益率。
這樣，帶來的效果是，賣房就沒啥必要了，因為存銀行也不賺錢，還不如繼續把房租出去賺房租。
這個局面，很快就到來了。上面的圖顯示，2012年存款搬家到理财之前，5年期定期存款利率能到5%以上。後來，金融創新風起雲湧，存款大規模搬家到各種理财産品。現在，随着資管新規落地，理财淨值化轉型，理财出現“存款化”趨勢，能獲得的保本收益隻有2%左右。
就當下的經濟局面，存款利率繼續大幅度下行，是必然趨勢，1%左右可能就在前面！
讓我非常疑惑的是，貌似房子越賣越多！
比如，一季度開發商新推盤的去化率隻有31%。2019年，新推盤去化率為68%，2023年為38%。
房企在售項目，55%以上的房源是2022年及之前的“舊庫存”！
資料來源：克而瑞地産研究
狹義庫存方面，一二線城市的去化周期在25個月左右，25個城市消化周期超過18個月的警戒線；廣義庫存（未開工+在建）來看，全國的消化周期51.5個月，很多城市在5年以上。
資料來源：克而瑞地産研究
二手房方面，無論供給還是需求，目前已超過新房，成為樓市的主導。挂牌方面，熱點一二線城市普遍在15-20萬套，重慶二手房在售量超過40萬套，每月新增2萬套，庫存是新房在售量的5倍以上。成都、武漢、鄭州、西安等也大緻如此。這個挂牌規模，消化周期估計得數年。
過去20多年，樓市處在“上半場”，似乎多少房子都不夠賣，大家都在“做多”（All In）。現在，市場進入“下半場”了，都出來賣房，除了小業主挂牌賣房外，之前被開發商捂着惜售的房子，政府手上的房子，上市公司手裡的房子，國企/城投的房子，都拿出來賣了。
說白了，過去20多年，房子被整個社會當成了最重要的财富載體，于是千方百計想擴大供應。都說地産有地段性（Location），即核心地段的房子是稀缺的，進而具有價值保持或增值的特性。比如，上海新天地、杭州西湖。但這個地段性、稀缺性在國内被最大限度地捋直、拉平。
什麼意思？就是地方政府想方設法創造一些稀缺性的，具有獨特價值的片區，比如各種CBD、功能區、新區等等。同時，開發商、金融機構配合這種“人為規劃”，大量資金進入，給市場一種“規劃兌現”的錯覺，微觀群體跟着入場。于是，供給創造需求，需求牽引供給。
比如，過去都說中心區土地資源匮乏，但這個道理近年來不成立了。因為，中心區大規模舊改、土地功能可以調整（比如工改住、商辦改住），極大提升了供地彈性。在廣州，這幾年中心區新盤供給非常内卷，不僅新盤内部打起來價格戰，而且與周邊二手房也打價格戰。
以筆者所在的廣州CBD天河為例，2020年在售新盤隻有5個。現在，在售新盤高達30個，基本上集中在有新增供地潛力的天河東片區。根據目前公示的樓盤資料，已驗證還未售的房源6800多套（不包括還沒開盤，或沒拿預售證的）。2023年，天河共銷售2820套新房。
資料來源：公衆号“廣州房産”
這意味着，天河在售新房需要約2年半才能賣完！
過去，大家都認為，天河區是中心區、是CBD，地少、房子少，房價長期升值。于是，地方政府順應這種需求和看法，做各種各樣的規劃、大量賣地和供應房子。于是，本來稀缺的東西，也不稀缺了。這就意味着，本具有區位價值、不可擴大的不動産，也可以大批量供應了。
比如，優質的學位房，本來可以保值增值。但現在，“教育均等化+出生率下降+教育内卷+高等教育經濟回報率下降”等，導緻學位房神話被打破。近幾年，一線城市學位房價格跌幅居前。當然，很多父母也在想，投入巨額資金和精力、情緒價值，賭上孩子的童年，到底值不值？
同時，各個新盤，基本上都實作了名校加持，或特殊景觀打造！
無法擴大供應或稀缺性，才是财富的載體（比如黃金）！
一旦這種屬性被磨掉了，可以擴大供應、不再稀缺，财富載體的特性不再被認可。于是，過去，大家“做多”（All In）的情緒開始逆轉。這就是為何，突然之間，就出來那麼多主體要賣房子。