文｜睿思網
龍光、合景泰富合作開發的香港豪宅項目凱玥THE CORNICHE再度被資本盯上。
近日，另類投資管理公司Ares Management已正式向彙豐銀行為首的銀團送出了一份收購提案，有意接手該項目價值102億港元的三分之二債權。
Ares Management（銳盛投資，紐約證券交易所代碼：ARES）是一家全球領先的另類投資管理公司，投資範圍涵蓋信貸、私募股權、房地産、基礎設施等各大另類資産類别。截至 2023 年 12 月 31 日Ares的全球管理規模高達 4190 億美元，市值超過400億美元。就在近期，萬達商管最新完成的600億融資中也有Ares的身影。
這不是凱玥THE CORNICHE第一次面對“野蠻人”來敲門。就在去年，李嘉誠旗下長江資本控股（CK Asset Holdings）就曾對該項目大部分債權發起過收購要約，不過最終這筆交易走向破裂。
對龍光、合景泰富而言，一旦相關債權易主，将不僅令其失去了項目将近300億的銷售收益，更可能影響債務重組的程序。
百億貸款再迎新買家
事件的焦點在于由“彙豐+渣打+工銀亞洲”銀團提供的價值102億港元貸款。
這亦需再次提及該筆貸款發生的背景：2017年，龍光、合景泰富聯合以創紀錄的169億港元，擊退長實等13家開發商，拿下了港島南區鴨脷洲利南道宅地，并在該地塊上打造了凱玥THE CORNICHE，定位為半山海景豪宅。Corniche意為“沿着山崖的濱海道路”，常被用作豪宅項目案名命名，不難看出兩家公司對該項目的看重。
而後，2019年，龍光與合景泰富以凱玥THE CORNICHE項目作為抵押，向以彙豐為首的銀團貸款了102億港元，用于項目開發。
據了解，這筆貸款由龍光和合景泰富出資各50%的合資公司—麒灣（香港）投資有限公司籌集，分為67.2億港元定期貸款以及38.55億港元循環信貸。自2019年開始發放，共五年期，将于今年8月25日到期。
然而，2022年以來，龍光與合景泰富相繼債務違約，該筆價值102億港元的抵押貸款也被納入兩家公司的境外債務重組範圍内。
在兩家房企均存在償債風險的情況下，作為債權方，彙豐為首的銀團将面臨兩大抉擇，相信房企順利銷售回款償債，或者選擇提前套現離場。顯然，銀團選擇了後者。
這并不難了解。該項目自2018年開始動工建設，直至2023年1月方正式推出市場。衆所周知，此時的樓市正值低迷期，更何況凱玥THE CORNICHE推售的産品均為“千尺大宅”，套均售價上億港元。
據了解，凱玥THE CORNICHE項目包含6座住宅大樓，可售機關僅295套，實用面積約1340-9663平方呎（約124-898平方米），主要戶型為三房、四房，另有頂層複式、大平層及平台花園等特色戶型。
随着中國經濟增長放緩，願意出手購買的中國富裕買家越來越少。公開資料顯示，自 2023 年以來，該項目僅售出了5個機關。銷售的平淡，自然令銀團對兩大開發商的償債能力失去信心。
作為項目的最大話事人和債主，銀團積極尋求有意向的買家。2023年中，第一位潛在買家浮出水面——長江資本控股（CK Asset Holdings）主動向銀團提出收購這筆貸款的多數權益。
該筆意向收購很快就遭到龍光、合景泰富的聯合反對，并一度公開“控訴”長江“趁火打劫”，企圖阻止相關交易的完成。
項目誰說了算？
龍光、合景泰富反對的原因很簡單。
彼時正值龍光與債權人進行債務談判的關鍵期，龍光有意在重組方案中再增加約15個項目作為支付重組項目的資金，凱玥THE CORNICHE就是其中之一。一旦項目債權易主，必然給談判帶來重大不确定性。
曾有分析人士就此表示，銀團想出售給誰，沒人能阻止，但龍光和合景泰富想做增信，一旦長實接手，就必須經過長實的同意，這有可能導緻失去優質項目的增信。
更為糟糕的是，在兩家房企還不上錢的時候，債權人有可能把抵押物收走，再正常開發出售，再把餘額還給龍光和合景泰富，這也意味着，龍光和合景泰富不僅将失去可實作長期銷售升值“造血”的項目，更有可能虧掉約66億港元的買地資金。
要知道，凱玥THE CORNICHE的估值達到300億港元。如果失去該項目，勢必大大削弱兩家公司的底層資産規模，甚至給保傳遞帶來深層的壓力。
最終，也一如龍光和合景泰富所願，該筆交易告吹，但原因跟該兩家公司的反對無關。
據知情人士透露，交易破裂主要系CK Asset要求比預期更高的折扣，而且此次交易中，僅彙豐等少數銀行有意出售項目，銀團中多數銀行暫無出售計劃。
然而，随着時間的流逝，兩家公司的債務重組并未見太多進展，且銷售情況并未見好轉，更難言回款償債。一系列綜合因素下，反而讓銀團出售項目的意向更為一緻。
據知情人士透露，在最初的提議中，Ares為銀團貸款提供每股95美分的價格，但未最終确定。該人士更補充道，相關銀行已舉行會議讨論潛在交易，預計還需要數月時間才能完成。
或許是眼見回天乏術，加上貸款面臨到期，此次兩家公司似乎放棄了上岸的最後一絲念想，至少至今仍未見有任何公開抵抗的動作。
至于Ares Management，如果此筆交易能順利完成，其将僅用約60億港元即可撬動起300億貨值，這實屬一宗相當“值”的買賣，尤其是香港樓市回溫的當下。
據美聯物業資料，自2月底撤辣以來，香港樓市氣氛逆轉，釋放積壓已久的購買力，一二手成交量皆大幅急升。
一手房方面，全新盤以吸引價推出，加上貨尾銷售速度快，帶動3月一手成交量創新高。3月份，全港一手成交量共錄約4156宗，較2月的268宗急升約14.5倍，創自2013年實施一手住宅物業銷售條例後新高。
就在近日，李嘉誠旗下長實集團與港鐵合作的黃竹坑站港島南岸Blue Coast3B期正式推售，随即去化96%收金近75億港元，當中近三成為内地買家。這多少為凱玥THE CORNICHE的推售創造了好時機。